I en bruttolejekontrakt er ejeren af ejendommen økonomisk ansvarlig for bygningen og dækker alle udgifter i forbindelse med driften (herunder skatter, forsikringer og vedligeholdelse). For at hjælpe med at få dækket nogle af disse omkostninger indregner ejendomsejeren dem i den månedlige leje, som en lejer betaler for at benytte bygningen. Ejendomsejeren betaler alle de udgifter, der er forbundet med bygningen, til gengæld for et månedligt, alt inklusive huslejebeløb.
I en triple net-lejekontrakt absorberer lejeren omvendt alle driftsudgifter og ejendomsudgifter i sin egen virksomhed ud over den månedlige leje, herunder:
- Ejendomsskatter
- Forsikringspræmier
- Vedligeholdelse, reparationer og vedligeholdelse
En modificeret bruttolejekontrakt falder et sted mellem vilkårene for en bruttolejekontrakt og en triple net-lejekontrakt. I en modificeret bruttolejekontrakt er lejeren ansvarlig for nogle (men ikke alle) af ejendommens driftsudgifter, men han/hun får stadig lov til at betale dem som en del af en månedlig leje.
I en modificeret bruttolejekontrakt kan en lejer f.eks. være ansvarlig for alle vedligeholdelses- og vedligeholdelsesomkostninger samt en vis del af forsikringspræmierne, mens ejeren af ejendommen dækker skatter og de resterende forsikringsomkostninger. Modificerede bruttolejekontrakter er almindeligt forekommende i kontorbygninger eller andre selvstændige bygninger.
Bruttolejekontrakter kræver ikke, at lejerne skal dække udgifter, skatter eller forsikringer i forbindelse med bygningen, da disse alle vil falde ind under ejendommens ejer eller investor. Selv om du helt sikkert kan kompensere for alle bygningsomkostninger, skatter og forsikringer ved at indregne dem i den månedlige lejepris, skal du være forberedt på at håndtere alle udgifter, der opstår på ejendommen, hvilket kan give dig et knæk i din fortjenstmargen, hvis der uventet opstår store omkostninger.
Fordelene ved en modificeret bruttolejekontrakt
Modificerede bruttolejekontrakter indeholder detaljer og parametre, som er unikke for hver enkelt aftale. Generelt er der ingen fast samling af økonomiske ansvarsområder, og hvordan de fordeles mellem lejer og ejendomsindehaver. Denne fleksibilitet kan give fordele for både ejendomsejere og lejere.
- For ejendomsejere kan en modificeret bruttolejekontrakt være attraktiv, fordi de investor får mulighed for at bevare kontrollen med vigtige elementer af deres kommercielle investeringsejendom, som de ikke ønsker at overlade fuldt ud til lejerne, samtidig med at de dækker nogle af udgifterne gennem lejerens husleje.
- For lejere er en modificeret bruttolejekontrakt fordelagtig, fordi de har et sted til deres virksomhed, men ikke behøver at påtage sig alle de udgifter og det ansvar, der er forbundet med at være ejer af en ejendom.
Ulemper ved en modificeret bruttolejekontrakt
Betingelserne for en modificeret bruttolejekontrakt kan variere meget fra den ene aftale til den anden, så det er vigtigt for både ejendomsejere og lejere at forstå de indviklede detaljer og detaljer i enhver modificeret bruttolejekontrakt, som de overvejer. Mens modificerede bruttolejekontrakter har fordele for lejere og investorer, er der også nogle ulemper, der skal overvejes på hver side af aftalen.
En af de største ulemper ved en modificeret bruttolejekontrakt for ejendomsejere er, at de skal påtage sig nogle eller de fleste af de ansvarsområder (økonomiske og andre), der er forbundet med at være udlejer. En ejendom med en modificeret bruttolejekontrakt på plads vil kræve mere af en investors tid og ressourcer at forvalte, og de vil også være nødt til at påtage sig en større finansiel risiko på grund af ukendte eller uventede omkostninger, der opstår, når ejendommen har brug for reparationer eller arbejde. Med en triple net-leasingaftale har ejeren af ejendommen derimod en investering med lav risiko, der kræver få indgreb, og som giver regelmæssige overskud på lang sigt i form af husleje og overvæltning af skatter, forsikringer og vedligeholdelsesomkostninger.
For lejere kan en ændret bruttolejekontrakt også have nogle ulemper. En lejer skal dele ansvaret for bygningen som dikteret af aftalen, hvilket kan udsætte dem for finansielle sårbarheder og tab for deres virksomhed, hvis uventede omkostninger falder ind under deres ansvar. Desuden vil lejeren have mindre kontrol over visse aspekter af bygningen, som kan påvirke deres virksomhed i en ændret bruttolejekontrakt. Hvis ejeren af ejendommen f.eks. er ansvarlig for alle reparationer, opgraderinger og vedligeholdelse af bygningen, har lejeren ikke kontrol over, hvordan deres forretningssted ser ud og fungerer, hvilket kan skabe nogle problemer, hvis de ikke er enige i de ændringer, som investoren har foretaget.
Selv om en bruttolejekontrakt kan være attraktiv for lejere, kan den også indebære flere lag af risiko og usikkerhed for ejere og investorer af erhvervsejendomme, herunder:
- Kort -term leases
- Profitter, der går tabt på grund af bygningens tomgang mellem lejere
- Uinvested lejere
- Uforudsigelige indkomststrømme
- Uventede skattestigninger eller gebyrer relateret til ejendommen
Sands Investment Group er et unikt team af fremtrædende nettoleasingmæglere og rådgivere, der fuldt ud forstår fordelene og ulemperne ved forskellige leasingtyper og kan rådgive kunder om den bedste aftale til deres porteføljemål. Vores kundefokuserede tilgang, omfattende forbindelser og markedsføringsekspertise er blot nogle af grundene til, at vi er det hurtigst voksende nettolease-investeringsselskab i USA, der har afsluttet 1.700 transaktioner til en værdi af 4 milliarder dollars siden 2010.
Få kontakt med en net lease-ekspert i dag ved at ringe på 844.4.SIG.NNN eller sende os en e-mail på [email protected].