Gjordforpagtningsaftaler er en vigtig del af mange handelsstrukturer for erhvervsejendomme. Alligevel er jordforpagtningsaftaler sjældent kendt og er dårligt forstået af mange fagfolk inden for erhvervsejendomme. I denne artikel vil vi kaste lidt lys over, hvordan jordlejekontrakter fungerer, forklare, hvordan typiske jordlejekontraktstrukturer ser ud, og vi vil også rydde op i nogle almindelige misforståelser om jordlejekontrakten.
Hvad er en jordlejekontrakt?
Først af alt, hvad er en jordlejekontrakt egentlig? Jordlejekontrakter, ofte kaldet jordlejekontrakter, er ganske enkelt kun en leje af jorden. Normalt udlejes jorden for en forholdsvis lang periode (50-99 år) til en lejer, der opfører en bygning på ejendommen. En jordlejekontrakt adskiller ejerskabet af jorden fra ejerskabet af den bygning og de forbedringer, der opføres på jorden.
Hvorfor jordlejekontrakter giver mening
Og selv om det i første omgang kan virke mærkeligt for en bygherre eller lejer at opføre en bygning på jord, der ejes af en anden, er der gode grunde til, at en jordlejekontrakt er fordelagtig for alle involverede parter.
Den største fordel for lejere er måske, at en jordlejekontrakt giver adgang til velbeliggende jord, som ellers ikke kunne købes. Det er grunden til, at jordlejekontrakter er meget udbredt blandt mange store detaillejere som McDonald’s, Chick-fil-a og Starbucks. En anden fordel ved en jordforpagtningsaftale er, at lejeren ikke behøver at komme med de forudgående kontanter, der kræves for at købe grunden i en handel. Dette sænker den indledende egenkapital, der kræves i en investering, hvilket frigør kontanter til andre formål og forbedrer også udbyttet.
For grundejeren giver en jordlejekontrakt en stabil indkomststrøm typisk fra en kreditværdig lejer, samtidig med at udlejeren stadig kan beholde ejendomsretten til jorden. Normalt har jordforpagtningsaftaler indbygget eskalationsklausuler og udsættelsesrettigheder, som giver jordejeren passende lejeforhøjelser i løbet af forpagtningsperioden samt yderligere beskyttelse mod tab i tilfælde af misligholdelse. En anden fordel for grundejerne er, at jordlejekontrakter normalt har en tilbagekøbsklausul, som overfører ejendomsretten til forbedringerne til grundejeren ved kontraktens udløb.
Subordinerede vs. ikke-subordinerede jordlejekontrakter
Subordination henviser til prioriteringen af krav eller ejerinteresser i et aktiv. Når et byggelån eller et permanent lån anvendes til at finansiere forbedringer, vil den privilegerede långiver kræve en “første position” i hierarkiet af fordringer på det aktiv, som er sikkerhed for lånet. Som sådan vil en senior eller “første” långiver kræve, at alle andre långivere eller fordringer på den faste ejendom er efterstillet i forhold til dens første interesse.
En efterstillet jordleje er simpelthen en jordleje, hvor grundejeren accepterer at få en lavere prioritet i hierarkiet af fordringer på ejendomsretten til jorden. I det væsentlige pantsætter grundejeren jorden som sikkerhed for lånet til forbedringerne og bliver dermed i realiteten en anden eller efterstillet långiver på projektet.
Hvorfor skulle en ejer efterstille sin interesse i en jordleje? Der er mange grunde til, at dette kan være fordelagtigt. Et tilfælde ville især være, når det letter gældsfinansiering til opførelse af en bygning, der vil øge værdien af tilstødende ejendomme, som også ejes af ejeren af jordlejekontrakten. Dette vil give grundejeren yderligere fordele uden for den pågældende transaktion. En anden grund er, at grundejeren til gengæld kan forhandle sig frem til højere lejeafgifter eller andre gunstigere vilkår.
På den anden side er en ikke efterstillet jordlejeaftale en jordlejeaftale, hvor grundejeren bevarer sin første position i hierarkiet af fordringer på aktivet. I dette tilfælde vil en långiver ikke have ret til at tage jorden tilbage i tilfælde af, at forpagteren misligholder sine forpligtelser. Denne usuborninerede position anses for at være meget sikrere for grundejeren (endog overlegen i forhold til pantet), og som sådan er den normalt forbundet med en lavere lejepris. Under en ikke efterstillet jordlejekontrakt vil långivere være mere tilbageholdende med at yde lån, men vil normalt blot tage hensyn til lejebetalingerne under låneudskrivning, når de fastsætter det maksimale lånebeløb på ejendommen.
Vurdering af jordlejekontrakt
Vurdering af jordlejekontrakt er ikke ulig vurderingen af enhver anden lejekontrakt eller pengestrøm. Da der er en klart defineret leasingperiode, leasingrente, eskaleringsplan og terminalværdi, kan der oprettes en fremskrivning af disse pengestrømme og derefter diskonteres for at bestemme en nutidsværdi.
Valget af diskonteringssatsen vil i høj grad afhænge af, hvor risikable disse fremtidige pengestrømme er. Risikoprofilen for en jordlejekontrakt er påvirket af efterstilling, lejerens kreditkvalitet, beliggenhedens fremtidige tiltrækningskraft, kvaliteten og værdien af forbedringerne og eventuelle andre relevante vilkår i lejekontrakten. Som med alle andre lejekontrakter er det altid vigtigt at læse lejekontrakten grundigt igennem for at få en fuldstændig forståelse af, hvem der er ansvarlig for hvad og hvornår. Disse lejebetingelser kan derefter bruges til at gennemføre en analyse af det tilbagediskonterede cash flow.
Slutning
Grundlejekontrakter er en vigtig komponent i mange erhvervsejendomstransaktioner. En jordlejeaftale er typisk forbundet med et meget lavt afkast på grund af dens stensikre indkomststrøm. Indkomststrømmen fra en ground lease anses imidlertid for at være meget sikker, især når den ikke er efterstillet og derfor er bedre end selv realkreditlånet. Selv om der ofte er en stærk præference for at eje frem for at leje, kan jordlejekontrakter give attraktive fordele for bygherrer og lejere, uden at ejendomsretten til jorden overdrages.