Forståelse af de fire faser af markedscyklusser vil forbedre din investeringsstrategi.
Siden ejendomskollapset i 2007 har vi set en dramatisk genopretning på de fleste markeder. Mange eksperter siger, at fast ejendom er en boble, der snart vil springe; de synes at råbe: “Buyer beware!” Eksperterne hævder, at eftersom cyklusser på ejendomsmarkedet typisk varer otte år, og vi befinder os i det niende år med successive prisstigninger, er en korrektion tiltrængt. Renterne er steget med 2,25 procent siden december 2008, og mange kan spørge sig selv, om festen er forbi. Er dette tilfældet? Og hvordan kan du træffe din egen informerede beslutning?
Når vi forstår markedscyklusser, får vi en bedre fornemmelse for, hvad vi skal gøre med de nuværende aktiver, og om vi skal købe mere eller ej. Hvis vi investerer klogt nu, kan det hjælpe dig og mig med at maksimere afkastet og undgå at ende under vandet, som mange gjorde i 2006-2007. Lad os grave ned i cyklussen på ejendomsmarkedet og lære at vurdere, hvor et givet marked befinder sig i cyklussen, og hvilke strategier der skal anvendes i hver fase af cyklussen.
Fire faser
Immobiliemarkedets cyklus består af fire faser. Den første er Ekspansion eller den fase, hvor der sker mest vækst. Dernæst kommer ligevægt eller en tid med opbremsning og stabilisering. Den tredje fase er naturligvis Nedgang eller den fase, hvor værdierne uundgåeligt falder, nogle gange en smule, andre gange meget. Den sidste fase er så Absorption eller den fase, hvor ejendomsværdien begynder at stige igen, og hvor genopretningen begynder, men hvor væksten stadig er langsom.
Lad os se nærmere på hver af disse markedscyklusfaser. Nedenfor diskuterer jeg, hvordan man bedre kan genkende begyndelsen af hver fase, og jeg giver en strategi eller to til brug i hver fase.
Fase 1: Identificering af et ekspansionsmarked
Ejendomsmarkeder i ekspansion er typisk områder, der oplever befolknings- og jobvækst. Gunstige skatteincitamenter, regeringsinitiativer, ret-til-arbejde-politikker og lav eller ingen statslig indkomstskat kan føre til økonomiske fordele. Når forholdene er i orden på et marked, kan virksomheder f.eks. være mere tilbøjelige til at flytte til eller udvide på et marked. Fabriksudvidelser og anden vækst i infrastrukturen skaber arbejdspladser. Flere arbejdspladser fører til befolkningstilvækst, hvilket fører til flere byggetilladelser, nye underafdelinger, nye veje, skoler og indkøbscentre. Der opstår en “vækstbane”, hvor visse områder i byen blomstrer.
I ekspansionsfasen kan ønskværdige steder tættere på centrum og områder med ældre huse med arkitektonisk eller historisk betydning opleve renovering og gentrificering. Boligbeholdningen kan blive stram. Der vil være flere købere end sælgere, og sælgerne vil se flere bud med priser, der ofte vil være højere end listepriserne. Lagerbeholdningen ligger ikke særlig længe på markedet under ekspansion. Ofte sælges ejendomme på få dage eller endda timer. Priserne stiger i løbet af ekspansionen, og værdistigningen er stærk. Endelig overbygger udviklere med dollartegn i øjnene ofte, da de forsøger at komme ind i handlingen.
Bevægelser at gøre under ekspansion
Den tidlige del af ekspansionsfasen er tiden til at bygge nye boliger og spec-huse og til at tjene penge på at lave flips. I den sidste del af ekspansionen anbefaler jeg at sælge eller fortrinsvis bytte ejendomme, der blev købt lavt under nedgang eller absorption. Derefter kan man med disse penge i hånden købe på andre markeder, der har bedre cashflow og mere plads til at få priserne til at stige.
Fase 2: Identificering af et marked i ligevægt
I de tidlige stadier af ligevægtsfasen rammer masser af ny opgørelse markedet, da folk fornemmer, at tingene bremser op og arbejder på at hæve kontanter. Der er færre købere, da virksomheders ekspansion og jobvækst er aftaget på det tidspunkt, hvor ligevægten indtræffer. Ejendomslisterne begynder at ældes og bliver liggende på markedet i 90-120 dage eller længere. Priserne begynder at falde, og sælgerne betaler flere indrømmelser, da markedet begynder at favorisere køberne snarere end sælgerne. I ligevægtsperioden tilbyder bygherrerne incitamenter og begynder at sænke priserne. Nye indkøbscentre har ledige pladser, og lejlighedskomplekser begynder at tilbyde incitamenter.
Bevægelser at foretage under ligevægt
Du må ikke blive grådig. Hvis du ønsker at sælge, og du har en god egenkapital, er det nu, du skal sælge. Du skal måske sælge 10 procent under markedsværdien for at sikre dig, at du kommer ud før den strøm af mennesker, der uundgåeligt vil ride markedet ind i nedgang. For dem, der ønsker at øge deres besiddelser, er ligevægt tidspunktet for at købe ejendomme uden for markedet fra nødlidende sælgere, hvor du stadig kan få en prisfastsættelse, der giver mening.
Fase 3: Identificering af et marked i tilbagegang
En af de sikreste måder at spotte et marked i tilbagegang på er at holde øje med beskæftigelsestendenserne. I nedgang stiger arbejdsløsheden, job er sværere at finde, virksomhederne reducerer deres arbejdsstyrke. Skoler afskediger måske endda lærere, når folk flytter ud af byen til andre markeder. Sikre tegn på tilbagegang bliver efterhånden tydelige. Lodder i underafdelinger, der kun er halvt bebygget, kan ligge og vokse til, efterhånden som bygherrerne misligholder deres forpligtelser og går på tvangsauktion. I den sidste del af nedgangen falder ejendomspriserne betydeligt, og antallet af tvangsauktioner stiger kraftigt. I nedgangsperioder kan oplagene sidde i lang tid. Tilbuddene er meget lave, og der er plads til forhandling. Lokale myndigheder kan forsøge at sætte gang i markedet ved at indføre forbedringszoner og andre udviklingsincitamenter.
Moves to make during Decline
Hvis du solgte i en tidligere markedsfase og ikke geninvesterede i et andet marked, har du måske kontanter i hånden. Hvis det er tilfældet, er nedgang det rette tidspunkt til at købe ejendomme med stejle rabatter, især A- og B+-aktiver. Ejendomme i højere klasse vil værdsætte mest, når bounce kommer, og nedgang er det bedste tidspunkt til at få disse perler til priser, der vil resultere i cashflow under et nedadgående marked. Lad B- og C-aktiver være i fred indtil absorptionsfasen. Du kan også finde lejlighedskomplekser i nedgangsperioden. Bare vær sikker på, at der er tilstrækkelig efterspørgsel efter udlejning, og at befolkningstabet ikke fortsætter på dit valgte marked, hvis du gør det.
Fase 4: Identificering af et absorptionsmarked
Absorptionen begynder, når priserne holder op med at falde. Bounce bliver først tydeligt for mange investorer, når tvangsopgørelsen begynder at blive konkurrencedygtig igen. Absorption kan se en tilbagevenden af flere tilbud, da store REITS og hedgefonde begynder at konkurrere om inventar. Priserne stiger, efterhånden som markedsforholdene igen begynder at favorisere sælgerne. Absorption ser arbejdspladserne begynde at vende tilbage og arbejdsløsheden aftage. En god måde at se på absorption på er, som om det var det tidlige forår. Der er måske stadig sne på jorden, men det smelter, temperaturerne varmer, men det er stadig lidt tidligt for shorts og sandaler.
Moves to Make During Absorption
Absorption er tiden til at købe store cash flow egenskaber, som du kan, da A og B+ inventar bliver for dyrt at cash flow. Fokuser på C+ og B- boliger, der vil have et højt afkast. Hold dig til solide kvarterer. Hvis du øger din portefølje under absorptionen, vil du ofte få et godt cashflow og få et bump fra værdistigninger senere i den kommende ekspansionsfase.
Husk, at alle ejendomme er lokale, og at der typisk er markeder i hver af de fire faser af markedscyklussen et sted i hele landet. Du har hørt ordsproget: “Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed!” Det handler i virkeligheden om at købe lavt og sælge højt. Når du lærer at identificere faserne i markedscyklussen og foretager de rigtige træk i løbet af hver fase, vil din ejendomssucces stige kraftigt.