Er ejerlejligheder en god investering?

Vi ved alle, at investering i udlejningsejendomme kan være en god måde at tjene en indkomst på. Men det kan være dyrt at købe enfamiliehuse til udlejning, især for nybegyndere. Ejerlejligheder er normalt billigere. Er investering i ejerlejligheder en god indgangsvinkel for en investor?

Hvad er en ejerlejlighed?

En ejerlejlighed, eller condominium, er en privat bolig i en større bygning eller et større fællesskab. Det kan være et byhus i flere etager eller en enkelt enhed i et højhus med andre ejerlejligheder over og under.

Som investeringsejendom kan en ejerlejlighed udlejes til lejere. Dette kan få det til at ligne en lejlighed meget. Forskellen er ejerskabet. Enkeltpersoner ejer hver enkelt ejerlejlighed. Men lejligheder udlejes af en person, der ejer hele bygningen.

En ejer køber en ejerlejlighed og betaler en månedlig ejerlejlighedsafgift (ud over købsprisen for selve ejerlejligheden). Dette gebyr dækker vedligeholdelse og vedligeholdelse af fællesområder, der deles med andre ejere i ejerlejlighedsfællesskabet.

Pros & Ulemper ved ejerlejlighedsinvesteringer

Skal du købe en ejerlejlighed som investeringsejendom?

Det afhænger af nogle vigtige ting, som det er tilfældet med alle ejendomsinvesteringer.

Det vigtigste er ejendommens beliggenhed og de økonomiske forhold. Uanset hvad, skal ejerlejlighedens beliggenhed være en ønskværdig beliggenhed med en kvalificeret pulje af lejere.

Dertil kommer, at investeringsafkastet (ROI) for den specifikke ejendom skal være i synkronisering med dine investeringsmål.

Og hvis du er bekymret for problemer med dårlig forvaltning af ejendommen, kan du bruge tjenester som Buildium, der strømliner ejendomsadministrationsopgaver.

Condos udgør en del af min ejendomsportefølje sammen med enfamiliehuse. Så jeg vil sige, at ja, en ejerlejlighed kan være en god investering.

Her er fordele og ulemper, som du skal overveje.

Investering i ejerlejligheder Fordele

Mindre vedligeholdelse at bekymre sig om

En af de største fordele ved ejerlejlighedsejerskab er, at andre mennesker udfører den udvendige vedligeholdelse af ejendommen for dig. Hverken du eller din lejer bærer ansvaret for at skovle sne eller slå græsplænen, for eksempel.

Som ejer af en ejerlejlighed behøver du ikke at budgettere med store udgifter som f.eks. udskiftning af et tag. Du ejer pladsen inde i ejerlejligheden, men ikke bygningens udvendige struktur. Så du skal kun bekymre dig om at vedligeholde de apparater og systemer, der er indeholdt i din enhed.

Ejendomsforeningen tager sig af udgifterne og besværet med vedligeholdelse af bygningen og grunden. (Men der er ingen faste regler for ejerlejligheder. Hver forening bestemmer, hvad ejerlejlighedsforeningen er ansvarlig for, og hvad ejerne er ansvarlige for. Så læs omhyggeligt i ejerlejlighedsdokumenterne, før du køber.)

Prisbillighed

Som investering er det typisk billigere at købe en ejerlejlighed end et enfamiliehus eller et rækkehus med lignende funktioner. Så du har brug for færre kontante midler for at komme i gang.

Sørg dog for, at den månedlige leje, du er i stand til at opkræve, kan bære alle dine ejeromkostninger, herunder den månedlige ejerlejlighedsafgift. Købsprisen på en ejerlejlighed er mindre, fordi boligkøbere tager højde for det tilbagevendende faste ejerlejlighedsgebyr.

Forsyningsmuligheder

En stor fordel ved at bo i ejerlejlighed er adgang til fællesskabsfaciliteter af høj kvalitet. Der er ofte et klublokale, en pool og et fitnessrum. Disse faciliteter er meget attraktive for mange lejere, hvilket hjælper dig med at holde din enhed udlejet. Ejendomme med attraktive faciliteter er ofte i høj efterspørgsel. Det kan betyde en hurtig omsætning, når en lejer flytter ud. Korte ledige lejemål er en investors bedste ven, når det gælder om at styre cashflowet.

Stolthed over ejerskabet

De fleste ejerlejligheder har en høj ejerlejlighedsgrad. I vedtægterne står der ofte, at kun en procentdel af ejerne kan udleje deres enhed. Dette udmønter sig typisk i en stolthed over ejerskabet, der tilskynder til fællesskab og ansvarlig pleje af ens ejendom. Ejerne passer typisk bedre på deres ejendom og de fælles fællesskabsressourcer, end lejerne gør. Det udmønter sig i en mere attraktiv investering for dig.

Sikkerhed

De fleste ejerlejlighedsbygninger har forbedret sikkerhed. Du skal normalt have en nøgle for at få adgang til bygningen, før du når frem til hoveddøren til din enhed. Hver enhed er udstyret med en intercom, som beboerne kan bruge til at “buzze ind” godkendte gæster og besøgende. Denne ekstra sikkerhed får beboerne til at føle sig mere trygge og holder advokater ude – en attraktiv funktion, som mange lejere vil betale en præmie for at nyde godt af.

Ejendomslejlighedsregler kan bevare værdien af din investeringsejendom

Der er typisk flere regler, man skal følge som ejer i et ejerlejlighedsfællesskab. Du skal have tilladelse fra ejerlejlighedsforeningen for at foretage ændringer i din enhed, både indvendigt og udvendigt. Chancerne er, at du f.eks. ikke kan ændre farven på din hoveddør. Ofte er det forbudt for beboerne at udføre forretningsaktiviteter fra et hjemmekontor. Reglerne for ejerlejligheder er sandsynligvis strengere end lignende ejendomme, der ikke anses for at være ejerlejligheder. Dette er med til at afskrække uønsket aktivitet, der fører til ejendomsværdiforringelse.

Condo regler og bestemmelser er ofte præcis det, der er nødvendigt for at holde et ryddeligt fællesskab, der gavner alle ejere. Din lejer kan måske ikke dyrke krydderurter i potter på terrassen, men du behøver heller ikke at bekymre dig om, at naboens terrasse bliver et opbevaringsrum for skrammel.

Jeg kan godt lide at investere i udlejningsejendomme, hvor der er et beskedent ejerlejligheds- eller boligejernes foreningsgebyr (HOA). Foreningen fungerer som en politistyrke, der forhindrer ejerne i at forsømme deres ejendom og modvirker dårlig opførsel fra beboernes side. Dette er med til at bevare boligværdierne og gør ejendommen attraktiv, hvilket er vigtigt, uanset om jeg søger nye lejere eller ønsker at sælge ejendommen.

Investering i ejerlejligheder Ulemper

Naboer, der opfører sig dårligt

I ethvert samfund har man naboer. Du kan have naboer over, ved siden af og under dig. Der er en god chance for, at du eller din lejer på et tidspunkt i dit ejerskab vil ende med at få en nabo, som du ville ønske, at han/hun ikke var flyttet ind. Hvis naboerne er uønskede at bo ved siden af, kan du have svært ved at holde din lejer tilfreds. Dette kan resultere i højere end ønsket ledige lejemål og konstant lejerskifte.

Og som ejer skal du sandsynligvis personligt håndtere klager med dine naboer, hvilket kan være frustrerende og tidskrævende. Det er ikke alle ejere, der er ansvarlige og hensynsfulde.

I en af mine ejerlejligheder opdagede jeg, at der var vandskader på loftet i soveværelsets garderobe. Det viste sig, at årsagen var en lækage fra klimaanlægget i enheden over min. Andelsforeningen gjorde intet for at hjælpe mig med at løse problemet. Jeg måtte indbringe ejeren for retten i et forsøg på at få refunderet mine reparationsomkostninger. Min blikkenslager gav mig en skriftlig bekræftelse på, at skaden på min enhed blev forårsaget af deres klimaanlæg (som befinder sig lige over den åbenlyse lækage), men jeg tabte alligevel i retten. Deres blikkenslagerven modsagde det indlysende, og retten gav dem ret. Jeg måtte betale udgifterne til skimmelsanering og reparation af gipsvægge.

Stigende ejerlejlighedsgebyrer og/eller særlige vurderinger

Ejerlejlighedsgebyrer stiger generelt med et par års mellemrum i takt med inflationen. Ud over de månedlige gebyrer kan du blive ramt af en dyr engangs-“særlig vurdering”. En vurdering er et ekstra gebyr, der opkræves af hver ejer til et særligt projekt, f.eks. omlægning af parkeringspladsen. Hvis du ikke budgetterer med stigende gebyrer, kan du komme i en situation, hvor du ikke har råd til ejerlejlighedsgebyrerne eller den særlige vurdering.

Mulighed for økonomisk dårlig ledelse

Ejendomslejligheder styres af en foreningsbestyrelse, der ofte omfatter ejerlejlighedsejere, som er frivillige eller er valgt. Typisk ejer en gruppe af investorer ejer ejerlejlighedsbygningerne og hyrer et ejendomsadministrationsselskab til at administrere opkrævningen af ejerlejlighedsgebyrer og forvalte fællesskabet. Statslige myndigheder kræver, at ejerlejligheder udarbejder og følger juridiske styrelsesdokumenter, f.eks. vedtægter og vedtægter for inkorporering. Men der er stadig en risiko for, at ejerlejlighedsforeningen kan misforvalte midlerne og endda blive insolvent.

Potentielt misforvaltning af ejendommen

Hvis ejerlejlighedsforeningen gør et dårligt stykke arbejde med at vedligeholde de fælles grunde, kan det afspejle sig dårligt på hele samfundet. Som ejer er du afhængig af, at de gør, hvad de siger, at de vil gøre for at bevare ejendommens æstetik og værdi. Deres passivitet med hensyn til at foretage de nødvendige opgraderinger og forvalte bygningen og fællesskabet korrekt kan have en negativ indvirkning på din ejendoms værditilvækst på lang sigt og drive kvalitetslejere væk fra at ønske at leje din enhed.

Ejerlejlighedsregler kan begrænse din frihed

De fleste ejerlejlighedsfællesskaber begrænser antallet af enheder, der kan udlejes. Hvis grænsen allerede er nået, kan du ikke udleje din ejendom. Og ejerlejlighedsforeningen begrænser sandsynligvis antallet af beboere, lejemålets længde og andre begrænsninger for din brug af ejerlejligheden. Disse politikker bevarer fællesskabsfølelsen og forhindrer, at ejendommen bliver en lejlighedsejendom i stedet for et ejerlejlighedsfællesskab. Sørg for, at du kan udleje din ejerlejlighed, før du køber, og sørg for, at du og dine lejere er i stand til at overholde ejerlejlighedens krav som udlejet ejendom.

Salg kan tage længere tid

Der kan være en mindre pulje af købere af ejerlejligheder end købere af enfamiliehuse. Så når det er tid til at sælge, kan du se frem til et længere antal dage på markedet. Men igen, det afhænger alt sammen af beliggenheden. Ejerlejligheder i hotte områder sælger hurtigere end huse.

Så, bør du købe en ejerlejlighed?

Læs alle de styrende dokumenter grundigt igennem, inden du afgiver et tilbud på en ejerlejlighed. Og snak med et par af naboerne. De vil fortælle dig, hvor godt ejerlejlighedsforeningen forvalter fællesskabet og fortælle dig om, hvordan det er at bo i bygningen.

Og som med alle andre ejendomsinvesteringsejendomme, du overvejer at købe, skal du regne dig frem for at sikre, at huslejen dækker ejerlejlighedsgebyret samt alle andre omkostninger, der er forbundet med at eje og administrere en udlejningsejendom.

Hvis du gerne vil være på den sikre side, men stadig få våde fødder i ejendomsverdenen, kan du overveje crowdfunding, som anses for at være en mere sikker investering. Crowdstreet giver f.eks. direkte adgang til specifikke investeringsmuligheder i fast ejendom og har et bredt udvalg af både egenkapital- og gældsinvesteringstilbud, der er udvalgt efter strenge standarder.