Dette er den anden del af en serie på syv dele om Great Mall of the Great Plains. Læs første, tredje, fjerde, femte og sjette del.
Luftfoto af den grund, som Great Mall of the Great Plains i sidste ende skulle ligge på, 1991.
Hvis du har læst Romeo og Julie, kan du sikkert huske den klassiske sætning: “A mall by any other name would smell as sweet.” Det er ikke helt den replik, men det er noget i den retning. Jeg må antage, at denne sætning var i alles bevidsthed i oktober 1992, da Jordon Perlmutter & Co. meddelte, at de i et joint venture med andre udviklere, Petrie Dierman Kughn fra Washington D.C., ville bygge et et etplans outletcenter på 1.000.000 kvadratmeter i Olathe. De havde til hensigt at købe yderligere 34 acres fra Olathe-Santa Fe Partnership inden længe. Byggeriet forventedes at starte i efteråret 1993, og indkøbscentret skulle være åbnet i foråret 1995. Centret skulle have outlets for luksusvarehuse, syv til ni forretninger, discountforretninger, en food court og muligvis også en biograf. Der er endnu ikke indgået nogen aftaler med nogen lejere, men udviklerne var optimistiske.
Og hvad skal indkøbscenteret hedde? “Southpark Plaza” var udelukket. Nu skulle det være (trompetfanfare) The Great Mall of the Great Plains.
I 1992, efter et par år med en træg økonomi, var de amerikanske shoppere begyndt at strømme til outletcentre. Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet var åbnet i 1990 og havde så stor succes, at et andet firma byggede et outletcenter stort set lige på den anden side af floden i begyndelsen af 90’erne. Overalt i landet var outletcentre et lyspunkt i den ellers triste detailhandelsstemning. Almindelige indkøbscentre blev generelt betragtet som overbebyggede, og det gav dengang mening for udviklerne og Olathe at satse på et outletcenter, selv om det var ukonventionelt, at et sådant skulle ligge så tæt på et tætbefolket område.
På det tidspunkt var der en uskreven regel kaldet “følsomhedsbarrieren”, som frarådede outletcentre at bygge inden for en radius af 40 miles fra steder, hvor der fandtes almindelige stormagasiner, da outletcentrene potentielt ville sælge de samme varer til langt lavere priser. (De ville i det mindste få dig til at køre efter det!) Men selv om det var ukonventionelt på det tidspunkt, ser det ud til, at detailhandelsnormen var ved at blive udhulet, for mens Great Mall blev præsenteret, overvejede ejerne af det kriseramte Indian Springs Shopping Center i Kansas City, Kansas (kun 20 miles væk) at omdanne deres indkøbscenter til et outletcenter. Dette øgede presset på Olathe til at handle hurtigt for at få alt godkendt for udviklerne.
Denne gang anmodede udviklerne af Great Mall om 85 mio. dollars i industriobligationer (som ville gøre dem berettigede til skattelettelser i henhold til Kansas’ lovgivning) og om en nedsættelse af ejendomsskatten på 50 % i ti år. De sagde, at ejendomsskatteincitamenterne ville hjælpe dem med at tiltrække lejere, og at de ikke kunne afslutte deres yderligere finansiering af projektet, før de havde tilsagn fra halvdelen af deres lejere.
I henhold til en rapport fra byen ville indkøbscentret generere 2,7 millioner dollars om året i ejendomsskatter til Olathe (uden nedsættelse). Det kunne forventes at generere op til 207 millioner dollars i detailhandelssalg årligt og beskæftige 1.800 personer. Andre steder havde outletcentre været populære blandt turister, og lige fra Great Malls begyndelse ser det ud til, at alle parter anerkendte, at det at tiltrække turister var en vigtig del af centerets successtrategi. I rapporten anslås det, at halvdelen af salget i centeret ville gå til folk, der bor uden for Johnson County, selv om udviklerne fortalte KC Star, at de 2 millioner mennesker i Kansas City-området alene skulle generere nok forretning til at opretholde centeret.
I december stemte byrådet i Olathe enstemmigt for at godkende de 85 millioner dollars i obligationer til industriindtægter og nedsættelsen af ejendomsskatten. Der var dog en hage. Byrådet indføjede en resultatkontrakt, der sagde, at hvis indkøbscentret ikke kunne skabe en vis mængde indtægter fra omsætningsafgifter, ville byen få lov til at ophæve eller reducere ejendomsskattelettelsen. De krævede også, at bygherrerne åbnede indkøbscentret inden 1996, for at de ikke skulle miste mindst et års nedsættelse.
Nogle borgere, journalister og embedsmænd fra de omkringliggende byer kritiserede skatteincitamenterne i varierende grad og sagde, at de snød beboerne ved at sænke det beløb, der kunne være gået til offentlige tjenester. Det blev også hævdet, at eksisterende detailhandlere i Olathe, som betalte fuld ejendomsskat, nu ville være uretfærdigt dårligt stillet i konkurrencen med indkøbscentret. Kritikken fra en håndfuld embedsmænd fra de omkringliggende byer gik på, at det betød, at de sandsynligvis også ville blive nødt til at begynde at tilbyde større skatteincitamenter for at tiltrække virksomheder, og der var en svag bekymring for, at de ville miste indtægter fra omsætningsafgifter, når Olathe-borgerne begyndte at handle mere i deres egen by (hvilket for Olathe var hovedpointen med indkøbscenteret).
Derimod påpegede fortalerne, at indbyggerne slet ikke ville få nogen fordele, hvis indkøbscenteret ikke blev bygget. I KC Star blev Charley Vogt fra Olathe Chamber of Commerce citeret for at sige: “50 % af noget er meget bedre end 100 % af ingenting”. Mange Olathe-borgere var også glade, for hvis de nedsatte afgifter sikrede et indkøbscenter, og indkøbscenteret gav afkast for byen, ville boligejernes skattebyrde falde. Ingen ringere end Olathes borgmester, Jacob F. Ruf, udtalte sig om sagen og skrev til KC Star for at forsvare beslutningen og give nogle optimistiske tal. Han sagde, at byen Olathe havde overvejet investeringen i indkøbscentret nøje og mente, at det ville være godt for Olathe, Johnson County og hele hovedstadsområdet.
Den næste måned (januar 1993) rapporterede KC Star, at repræsentanter fra Kansas diskuterede revisioner af procedurerne for nedsættelse. Den statsdækkende mill levy for skoler gav “taxing entities” (som f.eks. byer) mulighed for at give skattelettelser uden at påvirke deres lokale skoler, da pengene ville blive indhentet andre steder i staten. Lovgiverne håbede at kunne ændre dette for at genindføre ansvarlighed og gøre tingene mere retfærdige i hele Kansas.
I samme måned diskuterede Aetna Life Insurance Co. som ejede Indian Springs Shopping Center, at udvide deres indkøbscenter og omdefinere det til et outletcenter kaldet The Great Plains Marketplace. Borgmester Joe Steineger fra Kansas City, Kansas, udtalte specifikt deres ønske om at få projektet sat i gang før Olathe’s Great Mall, fordi området sandsynligvis ikke kunne bære to outletcentre. Kapløbet mellem Indian Springs og Great Mall ville fortsætte i hele 1993.
Det er klart, at Great Mall gjorde bølger fra sine tidligste dage. Storcentret var ikke uden kontroverser, men byens embedsmænd mente, at det var risikoen værd at løbe. Millioner af dollars forlod Olathe hvert år, da indbyggerne tog til andre byer for at shoppe. Storcentret stod til at øge de årlige momsindtægter med 50 %, fra 4 millioner dollars til 6 millioner dollars. Sådanne indtægter ville hjælpe den overvejende boligby med at sænke ejendomsskatten for boligejerne og gøre Olathe til et endnu mere attraktivt sted at bo. Desuden håbede mange af byens embedsmænd, at Great Mall ville give Olathe en identitet og gøre byen til en destination for folk i Kansas City-området og andre steder.
I januar 1994 offentliggjorde udviklerne af Great Mall en del af listen over de detailhandlere, de havde fået fat i. Ankerbutikkerne var SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise og Fun Factory (en spillehal). Blandt de mindre butikker var Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear og No Nonsense Outlet. Og da det ikke ville være et indkøbscenter uden fastfood og slik, ville indkøbscentret også indeholde en Mr. Bulky-butik, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory og Sbarro. Mange af disse forretninger var nye for Kansas City-området, hvilket mindskede nogle frygt for, at indkøbscentret ville kannibalisere allerede eksisterende forretninger.
Ud over den delvise liste over lejere meddelte udviklerne, at den nyeste plan for indkøbscentret var, at det ville blive på 1,2 millioner kvadratmeter (det samme som det nærliggende Oak Park Mall, som endnu ikke havde tilføjet sin Nordstrom-butik) og have 175 butikker. Det forventedes nu at beskæftige omkring 1.900 personer og ville forhåbentlig stadig nyde godt af de tidligere nævnte 207 millioner dollars i omsætning hvert år.
To dage senere meddelte Aetna Life Insurance Co. at de droppede deres planer om at ombygge Indian Springs Shopping Center.
I sommeren var byggeriet af trafikknudepunktet ved 151st St og I-35 begyndt, og projekter vedrørende gader, kloakker og vandledninger var i gang på indkøbscentrets ejendom. Efter en vis omklassificering var det planen, at der skulle foretages en planlægning i efteråret, og indkøbscentret forventedes at åbne halvandet år senere, i foråret 1996. De samlede byggeomkostninger til indkøbscentret blev anslået til 85 mio. dollars.
Knudepunktet blev afsluttet i november, syv måneder før tidsplanen. Det var forventet, at trafikknudepunktet ville åbne en økonomisk port for Olathe, ligesom den ved 119th og I-35, ikke kun for indkøbscenteret, men for alle mulige andre økonomiske muligheder. Den gjorde også Olathe Medical Center meget mere tilgængeligt. En af mine yndlingsting, som jeg fandt, da jeg undersøgte Great Mall, stod i en artikel i KC Star af John C. Patterson fra den 30. november, hvori John C. Patterson beskrev fejringen af åbningen af krydset: “To skolebusser fyldt med erhvervsledere og forskellige regeringsembedsmænd krydsede 151st Street-krydset tirsdag for at fejre den officielle åbning af den 28,5 millioner dollars dyre afkørsel.” Det var noget af en fest!
Tak for at du læste denne historie om Great Mall of the Great Plains. Jeg håber, at du nød at læse den lige så meget, som jeg nød at undersøge og skrive den. Jeg vil gerne takke alle journalisterne på Kansas City Star, Kansas City Business Journal og The Olathe News, hvis hårde arbejde jeg har trukket på. Jeg vil også gerne takke alle, der har leveret billeder og/eller anekdoter. En særlig tak til Bryan for researchtips og for at bruge utallige timer på at gå rundt i indkøbscentre med mig. Og endelig tak til alle de mennesker, der har gjort indkøbscentret muligt, og til alle dem, der arbejdede og handlede der og gjorde det til det, det var i løbet af dets alt for korte eksistens. Hvis du har nogle minder om centeret, som du gerne vil dele med os, så skriv en kommentar eller send mig en e-mail på [email protected]. Hvis du også har billeder af centeret, som du gerne vil dele, så send dem venligst til mig!
-Mike Keller, Johnson County Library