De sande omkostninger ved en udsættelse

Udgifterne ved udsættelse: Der er et par grunde til, at en udlejer kan ønske at smide en lejer ud, men den primære grund er, fordi lejeren ikke betaler husleje. Faktisk siger 84%* af udlejerne ifølge TransUnion-undersøgelser, at betalingsproblemer er deres største bekymring over nye lejere.

Ofte vil udsættelser kræve meddelelse til lejeren, indgivelse af en retssag mod lejeren og at se udsættelsen gennem en langvarig udsættelsesproces, der kan kræve en høring.

Hvis du synes, at det lyder som en masse tid og kræfter, har du ret. Udsættelsesprocessen er både dyr og tidskrævende, især når man tænker på, at den kunne forhindres med en grundig screening af lejerne, inden de flytter ind i ejendommen.

Den proces, der er forbundet med udsættelse af en lejer

Hvor vi svarer på, hvad det koster at udsætte en person, skal vi se på en oversigt på højt niveau over, hvordan udsættelsesprocessen foregår. Efter at have underskrevet en lejekontrakt opstår der et problem. Måske betales huslejen ikke, lejekontrakten overtrædes, eller din lejer overtræder loven.

Ideelt forsøger du og din lejer at løse problemet, før I sender en udsættelsesmeddelelse, hvorefter du er forpligtet til at vente et vist tidsrum, indtil lejeren har løst problemet. Denne ventetid er meget forskellig fra stat til stat.

Hvis problemet ikke er løst, indgives der en klage i retten. Når retsdatoen er sendt, vil din lejer modtage en stævning, som han/hun kan svare på med et svar eller vente på høringen. I retten vil I begge to beskrive hver jeres version af historien og vente på en dommers afgørelse.

Et af to udfald kan forekomme: du vinder, eller lejeren vinder. Hvis lejeren vinder og bliver boende, kan du blive pålagt at betale for deres retsafgifter og advokatomkostninger.

Hvis du vinder, og lejeren er tvunget til at flytte, udsteder dommeren en retskendelse, også kendt som en rømningsordre eller et tilbagebetalingskendelsesskrift. Enten vil din lejer frivilligt forlade stedet, eller en politibetjent kan være forpligtet til at fjerne lejeren og dennes ejendele. Baseret på lejekontrakten og lokale love kan din lejer være ansvarlig for at betale dine retsafgifter, advokatsalærer, ubetalt husleje og/eller erstatning og bøder.

Den omkostningsfordeling

Udgifterne strækker sig længere end omkostningerne ved selve udsættelsen. De omfatter også andre relaterede udgifter, som du måske ikke har taget højde for. Vedligeholdelsesgebyrer, tabt husleje, sagsomkostninger og andre juridiske gebyrer er alle en del af en udsættelse.

TransUnion SmartMove-data viste, at de samlede udsættelsesrelaterede udgifter for ejendomsadministratorer i gennemsnit er på 3.500 dollars, og at det kan tage op til 3-4 uger, før udsættelsesprocessen er afsluttet.**

LAD OS BRYTTE DET OP FOR AT SE, HVAD DENE OMKOSTNINGER INDEHOLDER:

Lovgivningsgebyrer: I de fleste tilfælde vil du ønske at hyre en advokat til at udsætte din lejer, især fordi udsættelsesprocessen kan være kompliceret, og papirarbejdet skal være hundrede procent nøjagtigt. Selv et forkert stavet navn kan skabe problemer og forsinkelser. Advokater tager typisk hundredvis af dollars i timen, og disse timer kan hurtigt løbe op.

Hvor meget koster det at udsætte en person i advokatsalær? En ejendomsmægler eller udsættelsesadvokat kan opkræve enten et fast gebyr eller pr. time, og hvad det koster at udsætte en person, afhænger både af din advokats erfaring og sagens kompleksitet. De gennemsnitlige omkostninger ved udsættelse i sagsomkostninger er i den lave ende $500.

Domstolsomkostninger: Det er forskelligt, hvad det koster at indgive et krav i retten, men alle stater opkræver indleveringsgebyrer. Udsættelser bliver ofte anfægtet af lejeren. Omstridte udsættelser repræsenteret af råd kan gøre en ellers simpel udsættelse mere kompliceret. Discovery, motioner og krav om juryretssager kan øge de juridiske omkostninger og trække processen i langdrag, hvilket betyder yderligere tabt husleje og spildt tid.

Hvor meget koster det at udsætte en person i sagsomkostninger? Omkostningerne ved udsættelse i form af retsudgifter varierer afhængigt af, hvilken stat din sag finder sted i, men det nationale gennemsnit er 50 dollars. Husk på, at der også er gebyrer for sheriffens kontor til at forkyndelse, så sørg for at undersøge denne udsættelsesomkostning også.

Den tabte husleje: Sammen med retsafgifter er tabt husleje en af de dyreste omkostninger ved en udsættelse. Lejen fortsætter med at løbe op i løbet af den formelle rømningsproces, og uanset udfaldet af rettens afgørelse kan der være ubetalt lejegæld til dig. Hvis der er sket skader på ejendommen, vil den tid, der skal bruges på at håndtere entreprenører og foretage de nødvendige reparationer, forlænge den tid, hvor din ejendom står tom og ikke giver nogen indtægt. For ikke at nævne de ekstra omkostninger ved at vende lejligheden – forberede den til udlejning, annoncering, fremvisning af ejendommen osv.

Hvor meget koster det at smide en person ud i form af tabt husleje? Baseret på medianlejen og en gennemsnitlig 3-måneders udsættelsesproces koster udsættelser typisk 2.540 dollars på grund af tomgang – hvilket ikke er noget lille tal for spirende udlejere.

Opgaver i forbindelse med ejendomsomsomsomsomsætning: Der er flere penge tabt end blot husleje, når man medregner omkostningerne ved udsættelse. Ud over et direkte hit til din månedlige indkomst, vil du stå over for besværlige omsætningsomkostninger. Betalinger til dit realkreditlån og HOA-afgifter – som tidligere blev dækket af lejeren – falder nu på dine skuldre. Du vil sandsynligvis pådrage dig annonceomkostninger og ejendomsadministrationsgebyrer ud over vedligeholdelsestjenester.

Hvor meget koster det at smide en person ud i form af ejendomsomsomsomsomsætning? Størrelsen af din månedlige realkreditydelse, om du er medlem af en ejerforening eller ej, og hvordan du vælger at annoncere, er blot nogle få faktorer, der bidrager til omkostningerne ved at smide nogen ud. I gennemsnit kan omkostningerne ved ejendomsskiftet beløbe sig til 1.750 dollars.

Ejendomsskader: I det mindste kan der være rengøringsgebyrer, hvis du bruger en ekstern tjeneste til at rengøre ejendommen. En lejer, der er ved at blive smidt ud (og derfor ikke er i stand til at indkassere sit huslejedepositum), har kun ringe motivation til at rengøre ejendommen, inden han/hun forlader stedet. Afhængigt af statens lovgivning kan det være nødvendigt at fjerne og/eller opbevare en lejers personlige ejendele. I tilfælde af forladt ejendom kan det koste mere at bortskaffe elektronik, store genstande og farlige materialer korrekt.

Hvor meget koster det at smide en person ud i ejendomsskader? Dette tal er virkelig svært at sætte fingeren på i betragtning af mængden af variabler. Hvor respektløs var lejeren? Hvor omfattende var skaderne? Hvor dyre var genstandene? Var de forsikret? Hvis du er heldig, vil du ikke have nogen ejendomsskader overhovedet, men en udsmidningsomkostning, du kan regne med, er udskiftning af låse. Vær forberedt på at bruge ca. 150 dollars på en låsesmed.

Finansielle skader: Selv hvis du vinder en økonomisk dom over lejeren, rapporterer American Collectors Association kun en succesrate på 17 % på den gennemsnitlige inkasso (2010 Benchmarking Survey). Hvis en lejer ikke er i stand til at betale husleje, er det trods alt ikke særlig realistisk at forvente, at du vil være i stand til at få dækket dine tab fra ham i tide.

Den samlede udgift til udsættelse

TransUnion SmartMove-data viste, at de samlede udsættelsesrelaterede udgifter for ejendomsadministratorer i gennemsnit er på 3.500 dollars og kan tage op til 3-4 uger, før udsættelsesprocessen er afsluttet.**

Der er også ikke-monetære omkostninger at tage i betragtning, såsom den belastning og stress, som en igangværende retssag medfører. Tid er penge, og jo mere tid du spilder på en udsættelse, jo mindre tid har du til at bruge på mere lukrative bestræbelser.

I sidste ende er omkostningerne ved en udsættelse for høje, når du tænker på, at du kan tage skridt til at undgå dem i første omgang. Du kan mindske sandsynligheden for en udsættelse med udlejningspolitikker og forebyggende foranstaltninger. En omhyggelig lejerscreening vil hjælpe dig med at reducere risikoen for misligholdte og destruktive lejere, og en lejekontrakt, der specifikt beskriver forsinkelsesgebyrer og betalingspolitikker, vil motivere lejerne til at prioritere huslejen.

PREVENT EVICTIONS BEFORE THEY HAPPEN

For at sikre, at din ejendom fortsat indbringer indtægter, skal du have lejere af høj kvalitet. Hvis en lejer er bagud med huslejen og taber dig penge, vil du sandsynligvis hurtigt erstatte vedkommende med en lejer, der kan betale sin husleje. Juridiske udsættelser kan imidlertid være dyre og tidskrævende, og den formelle udsættelsesproces er reguleret af din stats lovgivning om udlejere og lejere. Mens store ejendomsadministrationsselskaber ofte har ressourcerne til at absorbere omkostningerne ved en udsættelse, er dette ikke tilfældet for mange uafhængige udlejere.

Som Benjamin Franklin sagde: “Et ounce af forebyggelse er et pund af helbredelse værd”. Hvis du screener dine lejere grundigt og gør det til en konsekvent del af din udlejningsproces, kan det hjælpe dig med at undgå at skulle smide en lejer ud senere. SmartMove-screeningpakken til 35 $ omfatter en rømningsrapport og en fuldstændig kreditrapport.

Hvad enten du bruger SmartMove lejer-screening eller en anden screeningstjeneste, er det vigtigt at bestille en rømningsrapport som en del af din lejer-screeningpakke, da tidligere rømninger er meget forudsigende for fremtidige rømninger. TransUnions analyse af næsten 200 ejendomme viste, at udviste beboere har næsten tre gange så mange tidligere udvisninger og lejemålsrelaterede inkassoregistreringer som ikke-udviste beboere.

Lejerscreening: en cost-benefit-analyse

De gennemsnitlige omkostninger ved en udvisning er 3.500 dollars, mens SmartMove-lejerscreeningpakken kun koster 35 dollars. Med regnestykket på cost/benefit-analysen af at køre en udsættelsesrapport kan du forhåndsundersøge 10 lejere for den samme pris som at udsætte én.

Fifty-six procent af udlejere siger, at tidligere udsættelseshistorik er en af deres største bekymringer ved nye lejere, og at køre en udsættelsesrapport kan give dig den ro i sindet, du har brug for for at komme videre med din næste lejekontrakt. Forhåbentlig behøver du ikke at screene mere end et par ansøgere og vil føle dig tryg ved de første par lejere, som du kører et baggrundstjek på – og med SmartMoves innovative prisstruktur behøver du aldrig at betale for mere end det, du har brug for. Ingen abonnementstjeneste; du skal blot betale for en udsættelsesrapport om hver ansøger efter behov.

Når du tænker på de tusindvis af kroner, du kan undgå at skulle bruge på en udsættelse, er en lejerscreeningstjeneste en fornuftig investering. Med SmartMove kan du endda vælte omkostningerne over på ansøgeren, så han/hun betaler for screeningen.

Der kan stadig være en lejlighed, hvor selv den mest omhyggelige udlejer er nødt til at smide en lejer ud. Men avanceret lejer-screening er dit bedste bud mod at havne i en kompliceret og dyr situation.

*2014 SmartMove brugerundersøgelse