Costa-Hawkins Rental Housing Act er en lov i staten Californien, der undtager visse former for lejeboliger fra huslejekontrolforordninger og giver udlejere mulighed for at nulstille huslejen for lejeboliger med huslejekontrol, når de bliver ledige, eller når den sidste lejer med huslejekontrol ikke længere bor permanent i boligen (herunder når de flytter og efterlader underlejere).
I 1995 ønskede den californiske lovgiver at imødegå den voksende utilfredshed blandt udlejere med indførelsen af lokale love om huslejekontrol i byer i hele Californien. På det tidspunkt fandtes der “moderate” huslejekontrolforordninger, som begrænsede huslejestigninger på beboede enheder, og “strenge” huslejekontrolforordninger, som faktisk fastsatte huslejen for ledige enheder på det åbne marked.
Huslejekontrolforordninger var længe blevet anset for at være en gyldig udøvelse af en bys “politibeføjelse” til at regulere deres indbyggeres sundhed og sikkerhed. (Se, Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) I 1995 havde fem byer i Californien (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto og West Hollywood) “strenge” huslejekontrolforordninger (dvs. “tomgangskontrol”). Da en lignende lovgivning truede med at blive vedtaget i San Francisco, greb delstatens lovgivere ind.
I februar 1995 blev der fremsat to boliglovforslag, som i sidste ende skulle blive til Costa-Hawkins Rental Housing Act. Delstatsforsamlingsmedlem Phil Hawkins introducerede AB 1164. Lovforslaget fra forsamlingen havde oprindeligt til formål at strømline statens boliglovgivning og slette forældede vedtægter. I mellemtiden fremlagde senator Jim Costa SB 1257, et lovforslag fra senatet, der indeholdt de begyndende bestemmelser i det, der senere skulle blive til loven. (Konkret ville det give udlejere mulighed for at fastsætte den første lejepris for nye lejemål og den første og alle efterfølgende lejepriser for lejemål i nybyggeri og enfamiliehuse/condoboliger).
Eventuelt blev Assembly Bill 1164 ændret for at medtage en stor del af sproget i SB 1257, og sammen med medforfatter Jim Costa blev det kendt som Costa-Hawkins Rental Housing Act. (Som den blev vedtaget, tillod Costa-Hawkins oprindeligt kun at ophæve kontrollen med ledige boliger over for efterfølgende beboere, hvis lejekontrakten forbød fremleje. Ikke alle lejekontrakter havde sådanne bestemmelser, så Costa-Hawkins blev ændret det følgende år via AB 3244 for at anerkende de lejebegrænsende rettigheder, som underlejere måske allerede havde erhvervet i 1996, men ellers blev kravet om et forbud mod fremleje afskaffet.
Costa-Hawkins fremførte, hvad lovgiveren så som en “moderat tilgang til at omstøde ekstreme tomgangskontrolforordninger, der uretmæssigt og uretfærdigt griber ind i det frie marked”. Det nye lovforslag blev set som et redskab til at lette formålet med lokale lejekontrollove – at fremme sikre og billige boliger for lejere og samtidig tilskynde til udvikling af nye lejeboliger. Costa-Hawkins Rental Housing Act (Cal. Civ., §1954.50, ff.) forbød kontrol med ledige boliger og undtog visse typer af enheder – f.eks. nybyggeri, enkelte enheder med separat omsættelige ejendomsrettigheder, som f.eks. enfamiliehuse og ejerlejligheder – fra huslejeregulering.
Costa-Hawkins havde stort set haft succes med at nå sine mål, men i 2001 blev det klart, at den ikke havde taget højde for et “smuthul”. Fordi Costa-Hawkins undtager boligenheder, der “kan afhændes adskilt fra ejendomsretten til enhver anden boligenhed”, fik ejere af lejlighedsejendomme tilladelser til at omdanne lejlighederne til ejerlejligheder, uden at de faktisk gennemførte processen. Bygningerne fik karakter af ejerlejligheder – enheder, der er fritaget for huslejeregulering – men var i realiteten stadig beboet af lejere og ikke af ejere. I 2001 lukkede den californiske lovgiver dette smuthul (se S.B. 985) ved at kræve, at en opdeler rent faktisk sælger ejerlejlighederne for at opnå den statslige beskyttelse fra lokale begrænsninger af huslejeforhøjelser.
Costa-Hawkins er ikke et mønster af klarhed, og der er sparsom retspraksis til at give vejledning, hvilket gør det til en spændende kampplads for tvister mellem udlejer og lejer.