Canada vs. USA: Hvilket boligmarked har det værst? – Point2 News

At købe en bolig eller finde en lejebolig, som man har råd til, er blevet en større udfordring både i Canada og USA. Sammenlignet med for ti år siden er det i stigende grad mere økonomisk belastende nord og syd for grænsen at sikre sig en bolig.

Men er boligomkostningerne mere overvældende i Canada eller i USA? Efter at begge lande har oplevet deres egen andel af økonomiske problemer, hvor er deres boligmarkeder på vej hen nu, og hvad betyder det for den gennemsnitlige amerikaner og den gennemsnitlige canadier, der leder efter en bolig?

For at sammenligne udviklingen på de to boligmarkeder og vurdere deres nuværende status, har vores analytikere udtrukket historiske data om markedstendenser og undersøgt tal fra 2008 og 2018. De kiggede på centrale målinger, herunder den gennemsnitlige boligpris, husleje, boligejendomsrater, ændringer i landenes medianindkomster og landenes udvikling på overkommelighedsskalaen for at foretage en side-by-side sammenligning.

Her er de vigtigste resultater:

• Den gennemsnitlige canadier skal betale hele 56 % mere for at købe en bolig eller 25 % mere for at leje en bolig sammenlignet med for ti år siden, men medianlønnen i Canada steg kun med 15 %.
• Den gennemsnitlige boligpris i USA steg i et langt langsommere tempo (24 %), mens medianindkomsten steg med 18 %.
• Siden 2008 har den canadiske dollar mistet ca. 25 % af sin styrke i forhold til den amerikanske dollar, idet den gik fra næsten perfekt paritet til en meget lavere valutakurs.
• Den overkommelige krise blev forværret i Canada, hvor boligmarkedet gik fra “alvorligt uoverkommeligt” til “alvorligt uoverkommeligt”, men det amerikanske boligmarked forblev i kategorien “alvorligt uoverkommeligt”.

Canada vs. USA: To verdensledere ved en skillevej

Otte år inde i det nye årtusinde marcherede USA hovedkulds ind i en af de værste økonomiske kriser i landets historie efter boligboblens bristning. Canadas ejendomsboble er endnu ikke sprunget, og landet har endnu ikke oplevet et større fald i boligpriserne, men den canadiske økonomi har oplevet sin egen del af turbulens efter olieprisfaldet fra 2014 og sprængningen af Kinas spekulationsboble.

Og nu, 10 år efter den boligkrise, der destabiliserede USA, hævder nogle analytikere, at Canada står over for et lignende scenarie, hvis landet holder kursen: husholdningernes gæld overstiger i øjeblikket 100 % af BNP ifølge data fra Bank for International Settlements, den gennemsnitlige boligpris steg 56 % på ti år, mens medianlønnen pr. husstand kun steg 15 % i samme periode, og den løse långivning er stigende.

I de seneste seks år har den canadiske dollar mistet 25 % af sin styrke i forhold til den amerikanske dollar og er gået fra næsten perfekt paritet til en langt lavere valutakurs. Derfor er medianlønningerne, de gennemsnitlige boligpriser og de gennemsnitlige huslejer i begge lande i denne undersøgelse udtrykt i det respektive lands valuta for at undgå forvridninger og unøjagtigheder i procentvise ændringer.

Husejerskabsprocenten i Canada falder efter 50 års vedvarende vækst

Forskning om boligejerskab afslører de omfattende økonomiske, sociale og psykologiske fordele, der er forbundet med at eje en bolig. Og selv om det er amerikanerne, der betragter boligejerskab som en integreret del af den amerikanske drøm, har canadierne lige så store forhåbninger om at blive boligejere, og de har også højere ejerandele.

I USA nåede boligejerandele et højdepunkt mod slutningen af 2004, hvor procentdelen af boligejere satte sig på 69,2 %, for derefter at begynde at falde i 2007. I 2015 faldt andelen af boligejere i USA til 62,9 %, et niveau, der ikke er set siden 1965, da dataindsamlingen først lige var begyndt. Efter tre års opsving er andelen af boligejere i USA i øjeblikket på 64,2 %.

I Canada steg andelen af boligejere i et stabilt tempo i mere end fire årtier og nåede et historisk højdepunkt på 69 % i 2011, men denne procentdel faldt til 67,8 % efter den økonomiske nedtur fra 2014. Det er første gang, at andelen af boligejere faldt i Canada i næsten et halvt århundrede.

Huspriserne i Canada steg dobbelt så hurtigt som i USA

Og med de gennemsnitlige huspriser, der stiger i et alarmerende tempo nord for grænsen, er det ikke underligt, at den gennemsnitlige canadier ikke længere uden videre kan forpligte sig til et realkreditlån. På grund af en svimlende stigning på 56 % siden 2008 er Canadas gennemsnitlige huspris steget fra 304.663 CAD til 475.591 CAD på bare ti år.

Den amerikanske. markedets stigninger har været mere begrænsede: efter en stigning på 24 % gik den gennemsnitlige huspris fra 245.200 USD i 2008 til 303.200 USD i 2018.

Alternativet til boligejerskab, udlejning, har været stigende i både Canada og USA i det seneste årti. Og det samme har den gennemsnitlige husleje i begge lande. I Canada steg det gennemsnitlige beløb med 25 % på ti år, og i USA var der en lignende udvikling med en stigning på 23 % siden 2008. Men alle byer er ikke ens.

I henhold til RENTCafé.com ligger gennemsnitslejen i New York og San Francisco langt foran alle andre amerikanske bycentre: På Manhattan betaler lejerne 4 119 USD, og selv i Brooklyn har de en gennemsnitsleje på 2 801 USD. Fire andre byer har gennemsnitlige huslejer på over 3.000 USD: San Francisco, CA (3.590 USD), Boston, MA (3.379 USD), San Mateo, CA (3.234 USD) og Cambridge, MA (3.112 USD).

I Canada er det Vancouver og især Toronto, der har de højeste huslejer, men de ligger et godt stykke under de højeste huslejerater i USA – i begge byer ligger den gennemsnitlige husleje omkring 2.000 USD. Og Vancouver viser ingen tegn på at bremse op: provinsregeringen er gået med til en maksimalt tilladt huslejestigning på 4,5 % for 2019, hvilket er den største huslejestigning siden 2004, hvor loftet blev sat til 4,6 %.

Indkomststigning ikke på højde med boligprisvæksten i Canada

Og selv om indkomsterne også steg i Canada i løbet af det seneste årti, blev de let overhalet af væksten i boligpriserne. Den gennemsnitlige canadier kan i øjeblikket se på boligpriser, der er 56 % højere, men har en indkomst, der kun er 15 % større.

Sammenlign det med situationen i USA, hvor medianindkomsten pr. husstand steg med 18 %, mens boligpriserne steg med 24 %.

Så selv om det er rigtigt, at de gennemsnitlige boligpriser og huslejer stiger hurtigere end lønningerne i begge lande, er canadierne klart dårligt stillet.

I flere canadiske markeder er uoverkommeligheden et stort mareridt

Tæt forbundet med spørgsmålet om medianlønnen har boligoverkommeligheden en stor indvirkning på levestandarden. Og hvis man ser på udviklingen i medianmultiplikatoren – medianhusprisen divideret med husstandens medianindkomst – i USA og Canadas største byer, er det canadiernes levestandard, der rammes hårdest.

Mens den nationale uoverkommelighedskvotient i Canada i 2008 blev fastsat til 4,9, hvilket placerede landet i kategorien “alvorligt uoverkommelig”, steg den i 2018 til 6,7, hvilket er langt i den “alvorligt uoverkommelige” ende af spektret. Som RBC’s seneste rapport også påpeger, “er den canadiske boligtilgængelighed nu på det værste niveau siden 1990.”

Derimod forblev USA i kategorien “alvorligt uoverkommelig” og gik fra et forhold på 4,7 i 2008 til 4,9 i 2018.

I henhold til en tidligere undersøgelse fra Point2 Homes varierer boligtilgængeligheden voldsomt i Canada og USA, fra provins til provins og stat til stat, men det er hovedsageligt individuelle markeder i begge lande, der presser disse satser højere og højere.

Så hvad er de vigtigste markeder, der har en sådan indvirkning på den nationale overkommelighed og tvinger ejere med et realkreditlån og lejere til at bruge mere og mere af deres indkomst bare for at dække boligomkostningerne? Vancouver, BC kommer først, med en svimlende 17,3 på overkommelighedsskalaen, efterfulgt af Manhattan, NY med 15,6. San Francisco, Los Angeles og Boston scorede alle 10 og derover; Canada har ingen andre markeder i top 10, selv om boligmarkederne i Toronto og Mississauga kommer ind som nr. 13 og 14.

Givet den betydelige diskrepans mellem udviklingen i boligpriserne og lønningerne, kan canadierne være på vej mod en hård tur. Der er mange andre faktorer, herunder en stigning i subprime-lån, der tyder på, at det canadiske boligmarked måske følger den samme vej, som amerikanerne gjorde for nogle år siden.

I øjeblikket er der en sund debat mellem bullish markedsanalytikere, der hævder, at alt er godt i canadiske boligejendomme, og de bearish prognostikere, der ser et uvejr i horisonten. Optimisterne peger på en solid stigning på 2 % i BNP for 2018 og øget salgsaktivitet efter et ret blødt forårsmarked. Nogle bulls siger også, at den stigende popularitet af ejerlejligheder og andre flerfamilieboliger i Canada, især blandt immigrantkøbere, vil virke som en stødpude for det stramme boligmarked.

Pessimisterne fremhæver imidlertid fem vigtige faktorer, der tyder på, at de canadiske boligpriser sandsynligvis står over for et fald i de kommende år: høje pris/indkomstforhold for boliger, stigende renter, 5-årige ballonbetalinger og realkreditlån med justerbar rente, undertrykt økonomisk aktivitet i USA, Kina og Canada på grund af toldsatser og skyhøje vurderinger i nogle af Canadas dyreste bycentre.

Mens den fremtidige retning for Canadas boligmarked er vanskelig at forudsige, er der ingen tvivl om, at både boligkøbere og lejere nord for grænsen står over for strammere vilkår end deres naboer mod syd.

Se hele infografikken her.

Expert Insights

For et ekspertudtalelse om udviklingen efter recessionen på ejendomsmarkederne i Canada og USA, talte vi med Wimal Rankaduwa, professor i makroøkonomi ved Prince Edward Island University. Læs hans interview nedenfor for at finde nogle af årsagerne til den betydelige forskel mellem udviklingen i den gennemsnitlige boligpris og medianindkomsten pr. husstand i Canada, samt nogle praktiske skridt til at minimere denne forskel:

I de seneste 10 år er de gennemsnitlige boligpriser i Canada steget med 56 %, mens medianindkomsten kun er steget med 15 %. Hvad er de vigtigste årsager til den betydelige forskel mellem udviklingen i den gennemsnitlige boligpris og medianindkomsten pr. husstand i Canada? Kan denne forskel få boligejerskabsprocenten til at falde endnu mere i den nærmeste fremtid?

Forskningen har vist, at stigningen i boligpriserne i denne periode har været en konsekvens af den vedvarende kløft mellem efterspørgslen efter og udbuddet af boliger, især i flere større byområder. Kløften har været et resultat af den hurtigere vækst i efterspørgslen i forhold til udbuddet af boliger i disse storbyområder. Husholdningernes indkomst er kun en af flere vigtige faktorer, der er ansvarlige for den højere efterspørgsel og de højere priser på boligmarkedet. Som det fremgår af vækstraterne, kan stigningen i husstandsindkomsten alene ikke fuldt ud forklare stigningen i efterspørgslen eller stigningen i priserne på boliger i denne periode. Dette understreger det faktum, at der er andre faktorer, der er vigtigere for at forklare boligprisernes adfærd. Forskere har faktisk fundet flere andre faktorer, der er ansvarlige for højere priser, f.eks. vækst i beskæftigelsesmulighederne, befolkningstilvækst, relativt lave eller gunstige realkreditrenter og fremtidige forventninger til boligmarkedets adfærd. Efterspørgslen fra ikke-bosiddende og velhavende indvandrere har også vist sig at være af stadig større betydning for at drive priserne op i nogle storbyområder i denne periode. De variationer, der er observeret i prisbevægelserne på tværs af boligmarkederne, understreger også betydningen af andre regionale eller lokale markedsforhold end medianindkomsten.

Medianhusstandsindkomsten kan ikke forventes at stige væsentligt i den nærmeste fremtid, men boligmarkedet kan være mere følsomt over for oplysninger og fremtidige forventninger. Der er en forventning om en rentestigning i den allernærmeste fremtid, hvilket vil have en negativ indvirkning på efterspørgslen efter boliger. Dette kan også tilskynde til opsparing, men husholdningernes opsparingsprocent, som i øjeblikket er meget lav, vil måske ikke ændre sig væsentligt på kort sigt. Dette kan dog også have en negativ indvirkning på udbuddet af boliger. Så det er højst usandsynligt, at kløften mellem efterspørgsel og udbud og boligpriserne vil falde betydeligt på kort sigt. Det er også højst usandsynligt, at husholdningernes rådighedsbeløb vil blive væsentligt forbedret. Derfor er en væsentlig forbedring af boligejerskabsprocenten ikke mulig i den nærmeste fremtid, og den vil sandsynligvis fortsætte med at falde.

Hvad mener du er nogle praktiske skridt, der skal tages for at minimere forskellen mellem den gennemsnitlige boligprisstigning og stigningen i medianindkomsten?

Stigning af husholdningernes medianindkomst og tilvejebringelse af boliger til en overkommelig pris kan begge betragtes som langsigtede økonomiske mål. Det kan dog være muligt at standse stigningen i boligpriserne på mellemlang sigt. Dette kræver forståelse for, at de nationale gennemsnit dækker over regionale variationer og i høj grad afspejler erfaringerne fra flere storbyområder, hvor huspriserne er steget drastisk over en kort periode. Flere områdespecifikke faktorer som f.eks. “house flipping”, større efterspørgsel efter boliger fra ikke-residenter og de eksisterende regler og restriktioner for arealanvendelse, der begrænser mulighederne for at øge udbuddet af boliger, har vist sig at være ansvarlige for drastiske prisstigninger på disse boligmarkeder. For at være effektive skal ethvert politisk værktøj eller enhver strategi til at standse stigningen i boligpriserne fokusere på disse faktorer for at være effektiv. Så minimering af forskellen skal tackles på både nationalt og regionalt niveau.

Metodologi

• I denne undersøgelse kiggede vi på vigtige målinger, såsom gennemsnitlig boligpris, gennemsnitlig husleje, boligejerskabsprocent, medianindkomst pr. husstand, gennemsnitlig timeløn og boligtilgængelighed, og sammenlignede tal fra 2008 med værdier i 2018.
• Andre vigtige kilder omfatter bl.a: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.