Bør du konsolidere gæld med et refinansieret realkreditlån?

Gæld vejer tungt på dit sind – og dit budget. Og selv om der altid er heroiske måder at betale den helt af på, kan du måske se dit fremskridt plateau efter at have fået børn eller en anden stor livsændring. I så fald kan konsolidering af gæld med høj rente til et lån med lavere rente være din bedste mulighed.

I denne artikel ser vi på, hvordan refinansiering af dit realkreditlån kan være en smart måde at konsolidere din gæld på.

Hvor meget gæld har du?

Lad os sige, at du har 40.000 dollars i gæld i forskellige former – et privatlån, kreditkort, skolelån, billån og andre gældsposter. Rentesatserne på disse lån er alle ret høje; du betaler mere end 1.000 dollars om måneden i renter, men gør stadig ingen fremskridt med at betale det meste af lånet af.

På den positive side er det hus, du købte for 100.000 dollars for 10 år siden med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, nu 175.000 dollars værd. Du lagde 20 % ned på det tidspunkt, hvor du købte huset, og nu skylder du ca. 70.000 $ på det. Derfor er den samlede egenkapital i dit hus 125.000 dollars (minus de 12.000-15.000 dollars i ejendomsmæglergebyrer og overdragelsesafgifter, som du ville få ved salg). Med dette beløb kan du betale al din gæld.

Spørgsmålet: Skal du refinansiere dit hus med et realkreditlån for at betale denne gæld af? Skal du gå videre og refinansiere hele lånet til en lavere rente, hvilket sænker din månedlige betaling og udtrækker penge ud over det, der er nødvendigt for at betale din gæld? Her er de trin, du bør tage for at afgøre, hvilken økonomisk vej du bedst kan gå i denne situation.

Hvad er renten på din nuværende gæld?

Rentesatserne på gæld varierer meget. Der er to hovedfaktorer, der bestemmer rentesatserne på din gæld: din kreditvurdering, og om gælden er sikret eller usikret. Lån, der er knyttet til en sikkerhed (sikret), har generelt langt lavere rentesatser end lån, der ikke er det.

For eksempel har realkreditlån og billån generelt renter på henholdsvis mellem 2 % og 4 % og mindre end 7 %. Omvendt kan et usikret privatlån fra en bank eller et kreditkort have en rente på op til 25-30 %. Generelt gælder det, at jo lavere din kreditværdighed er, jo højere vil din rente være for alle typer lån.

I vores scenarie på 40.000 dollars er 20.000 dollars fordelt på to kreditkort med en rente på 19,99 %, 10.000 dollars er til et skolelån til 5,75 %, og de andre 10.000 dollars er til et billån med en rente på 3,99 %.

Hvilken gæld skal du refinansiere?

Her er den vigtigste overvejelse: Hvis du mister dit job eller tager et refinansieringslån, som du ikke har råd til, er der langt større sandsynlighed for, at du mister dit hus, end hvis du skulle erklære dig konkurs på grund af for stor personlig gæld. Det skyldes, at loven i de fleste stater tillader, at man kan beskytte en vis egenkapital i en primær bolig, når man frigør gæld ved en konkurs.

Som regel skal du ikke refinansiere gæld, der kan frigøres ved en konkurs, til et realkreditlån, som du ikke har råd til. Dine boligudgifter bør ikke udgøre mere end 30 % af din samlede indkomst efter skat. Hvis du tjener 3.000 dollars om måneden efter skat, bør du ikke have et realkreditlån, der er på mere end 1.000 dollars om måneden. Din grænse kan endda være mindre afhængig af dine andre faste udgifter.

Refinansiering ud af 20.000 dollars kreditkortsgæld til 19,99 % i rente er lidt af en no-brainer. Men hvad med studielånsgæld? Dette er nok det vanskeligste spørgsmål.

Med de nuværende rentesatser har skolelån en rente, der ligger ca. 3 % over renten på et typisk realkreditlån. På den anden side, hvis du nogensinde har haft brug for at udskyde betalingen af studielånsgæld på grund af økonomiske vanskeligheder, er det lettere at gøre, end det er at undgå at betale et realkreditlån. Overordnet set kan du overveje at refinansiere noget studielånsgæld til et realkreditlån, så studielånet ikke også har en 20-30-årig afdragsfrist, men beholde en vis, forholdsvis lav studielånssaldo efter refinansieringen (f.eks. mindre end 15.000 dollars), som kan betales af med ekstra afdrag inden for få år.

Bottom line: Prioritér gæld med højere renter.

Hvilken type realkreditlån skal du refinansiere til?

Bankerne tilbyder en lang række forskellige realkreditprodukter. Her er en hurtig opsummering af nogle af dem, i henhold til nogle hurtige sammenligningspunkter:

15-årigt versus 30-årigt realkreditlån

Generelt vil 15-årige realkreditlån have renter, der er omkring en halv til en procent lavere end vil 30-årige realkreditlån, da den hurtigere tilbagebetalingsperiode reducerer risikoen for banken. Da lånets løbetid er komprimeret, vil den samlede betaling dog normalt være væsentligt højere. I det store og hele bør 15-årige lån kun optages, hvis a) du har råd til den højere betaling, b) du sandsynligvis ikke vil være ansat ved udløbet af den 30-årige løbetid, og c) de ekstra penge, der er bundet, ikke er nødvendige til noget andet.

Hypothek med justerbar rente kontra fast rente

Hypothek med justerbar rente er også kendt som “5/1 ARM’er” eller “7/1 ARM’er”. Renterne justeres normalt en gang om året med et bestemt beløb, der er bundet til en given fast indeksrente. ARM’er har normalt en lavere oprindelig rentesats og betaling end et fastforrentet realkreditlån, men med en betydelig højere risiko til følge. Generelt set er de ikke et godt bud, hvis renten er historisk lav og sandsynligvis vil stige, eller hvis der er et generelt inflationært miljø, dvs. højere end fire-fem procent om året. I øjeblikket er et fastforrentet realkreditlån til f.eks. 3,5 % eller 3,75 % sandsynligvis et bedre bud end en ARM, fordi renten i dag er historisk lav.

Home equity line of credit (HELOC)

I stedet for at refinansiere kan du ansøge om en home equity line of credit. Pengene vil være der til at trække på, når du har brug for dem. Figure tilbyder HELOC’er på op til $250.000 med renter fra 3,49%¹. Du betaler et engangsgebyr for at få adgang til så mange af midlerne, som du har brug for, uanset hvor ofte du har brug for dem.

Med Figure er hele ansøgningsprocessen online. Du kan ansøge fra dit hjem og få en godkendelse inden for fem minutter. Det bedste af det hele er, at du kun har adgang til dine midler fem hverdage efter lukningen.

Cash-out refinansiering

En anden mulighed er en cash-out refinansiering, som giver dig mulighed for at refinansiere dit hjem, samtidig med at du også tager noget ekstra ud i kontanter. Hvis dit hus har en anstændig egenkapital, kan du gøre dette uden at øge din månedlige realkreditbetaling.

Figure tilbyder også konkurrencedygtige satser på refinansieringer, med mulighed for at tage op til $500.000 i kontanter, afhængigt af det beløb, du kvalificerer dig til. De tilbyder endda cash-out jumbo refinansiering på op til $ 1.000.000, med et cash-out max på $ 500.000.

Det bedste af det hele er, at når først de er godkendt, er Figure’s turnaround-proces hurtig, og kontanterne er ofte tilgængelige på din bankkonto i løbet af få uger, ikke måneder.

Terms and conditions apply. Besøg Figure for at få flere oplysninger. Figure Lending LLC er en långiver med lige muligheder. NMLS #1717824

Summary

Så du har gennemgået alle beregningerne ovenfor. Du har råd til et realkreditlån på $ 75,000 for at klare din gæld og beholde lidt ekstra “forandring” i henhold til det oprindelige scenarie. Din kredit score er god nok til at få en god rentesats.

Overordnet set virker en plan om at konsolidere gæld med et refinansieret realkreditlån som en god idé. Her er nogle sidste spørgsmål, som du bør stille dig selv, før du begynder at shoppe rundt efter et realkreditlån.

• Hvor meget er dit hjem egentlig værd? På nogle markeder er boligpriserne faldet med mere end 50 % i løbet af de sidste 10 år. Banker overvurderer nogle gange huse for at optage lån på dem; lav din egen research, hvis du skal refinansiere, for at sikre dig, at din bank ikke betaler din gæld af til gengæld for at sætte dig under vand på et realkreditlån.
• Forventer du, at du bliver nødt til at flytte? Refinansiering, hvis du tror, at du af en eller anden grund bliver nødt til at flytte inden for de næste to til fire år, er normalt en dårlig idé uden for meget aktive boligmarkeder, da det kan være svært at sælge et hus hurtigt i mange områder af landet.
• Hvordan undgår du at løbe op i kreditkortsgæld igen? Det er den største udfordring. Hvad hvis du refinansierer, så får du flere kreditkort og sætter dig selv tilbage, hvor du startede? Den bedste måde at undgå dette på er at lægge et budget. Få en fornemmelse af, hvor meget disponibel indkomst du rent faktisk har; de fleste mennesker, der har gæld på trods af at de har arbejde og er sunde og raske, har ikke et nøjagtigt overslag over, hvor meget deres liv koster.

Har du nogen historier om vellykkede refinansieringer, der har hjulpet dig med at frigøre dig fra for stor gæld? Del dine tips i kommentarerne.

• Kick Debt’s Butt! How To Get Out Of Debt On Your Own
• Refinansér dit realkreditlån online

¹Figures årlige omkostninger i procent starter ved 3,49% for de mest kvalificerede ansøgere og er højere for andre ansøgere. For en låntager med en CLTV på 45 % og en kreditværdighed på 800 ville en femårig Figure Home Equity Line med et oprindeligt trækningsbeløb på 50.000 dollars f.eks. have en fast årlig rente i procent (APR) på 3,49 % og et oprettelsesgebyr på 4,99 %. Dit samlede lånebeløb ville være på 52.495 USD. Du vil være ansvarlig for et oprettelsesgebyr på op til 4,99 % af dit oprindelige træk, afhængigt af den stat, hvor din ejendom er beliggende, og din kreditprofil. Din faktiske sats vil afhænge af mange faktorer som f.eks. din kredit, dit kombinerede låneværdiforhold, lånets løbetid og beboerstatus. Den annoncerede sats på 3,49 % omfatter en kombineret rabat på 0,75 % for at vælge et Quorum-medlemskab (0,50 %) og tilmelding til automatisk betaling (0,25 %). Den årlige rente begynder ved 4,24 % for kunder, der ikke vælger at tilmelde sig automatisk tilbagebetaling eller tilmelder sig som Quorum-medlem. Ejendomsforsikring er påkrævet som en betingelse for lånet, og oversvømmelsesforsikring kan være påkrævet, hvis din ejendom ligger i en oversvømmelseszone.