Af Brendon DeSimone on 19 Jun 2017
Efter flere måneders søgen efter det perfekte hjem, efter at have afgivet nogle bud og måske endda konkurreret med andre købere, har du endelig fået en aftale om dit drømmehjem. Det har krævet nogle forhandlinger, men du og sælgeren er nået til enighed.
Og har du?
Tå ofte er det at få en underskrevet kontrakt og sætte dine penge i deponeringskassen begyndelsen på det, der kan blive endnu en runde af forhandlinger. Her er fem ting, som alle boligkøbere og -sælgere bør vide om forhandlinger eller kreditter i sidste øjeblik.
Købere kan bede om kreditter baseret på ejendomsinspektioner.
Sædvanligvis indeholder en ejendomskontrakt enten bestemmelser om en ejendomsinspektion, eller køberne inspicerer, før de underskriver. Afhængigt af ejendommen og problemerne kan en køber også have en bestemt type inspektion for kloakledningen, septikken, poolen eller taget.
Disse inspektioner kan bringe problemer frem i lyset, som køberen umuligt kunne have kendt til, før han afgav et tilbud. Når inspektionen er foretaget, kan køberen stadig være interesseret i at gå videre med salget. Men i betragtning af de nødvendige reparationer vil de sandsynligvis ønske at genforhandle prisen ved at bede om kreditter eller et nedslag i købsprisen.
Sælgere bør overveje at få foretaget en ejendomsinspektion, før de udbyder.
Målet er at undgå forhandlinger, når du er under kontrakt, for de vil ikke være til din fordel. Hvis du ved, at taget er ved at være ved slutningen af sin levetid, eller at ovnen går i stykker fra tid til anden, så lad det være kendt på forhånd, for du kan sjældent “snige” noget forbi køberen.
Du kan endda gå så langt som til at få din ejendom inspiceret, før du sætter boligen til salg. På den måde kan du løse eventuelle problemer og gøre inspektionsrapporten tilgængelig for køberne. De kan komme med deres bedste bud på forhånd og vide, hvad de får.
Hvis du har en inspektionsrapport eller på anden måde er sikker på, at din ejendom er i god stand, kan du endda bede om at få en “as-is”-klausul i kontrakten. Selv om den ikke nødvendigvis kan håndhæves, vil den sende et stærkt budskab til køberne om, at du ikke er åben for flere forhandlinger.
Sælger kan forsøge at undgå at give kreditter ved at få arbejdet udført, inden escrow lukker.
Efter inspektioner kan sælger måske gå med til at få arbejdet udført inden lukningen. Eller sælgeren kan kræve, at en betaling gives direkte til en entreprenør med det formål at udføre det specifikke, krævede arbejde og intet andet.
Disse aftaler er med til at beskytte sælgeren, fordi køberne nogle gange beder om kreditter blot for at hjælpe med at udligne lukkeomkostningerne – og aldrig har til hensigt at udføre reparationsarbejdet.
Det beskytter også sælgeren, hvis de oprindelige skøn for det nødvendige arbejde viser sig at have været overvurderet.
Købere, der beder om kreditter blot for at få prisen ned, tager måske en chance.
Sommetider giver køberen efter på købsprisen i den tro, at de kan komme tilbage efter ejendomsinspektionen og bede om en yderligere indrømmelse.
Køberen føler sig måske endda styrket nu, hvor de har gennemført en række inspektioner og kun er få uger fra at lukke. Sælgeren vil ikke gå tilbage til tegnebrættet med en ny køber på grund af et par dollars mere, vel?
Det kan de faktisk godt. Hvis det er et stærkt købermarked, er der en god chance for, at køberen kan trække det igennem, men hvis det mere er et neutralt marked eller et sælgermarked, kan sælgeren måske kalde dit bluff. De går ud fra, at det er dig, der efter at have investeret al den tid og de penge, du har investeret i inspektioner og en vurdering, ikke vil gå væk for et par dollars.
Købere beder næsten altid om kreditter, så sælgere bør give sig selv en vis pude.
Du bør også give dig selv lidt ekstra plads til at forhandle, når du er i escrow. Antag altid, at køberen vil bede om mindre reparationer – det gør de næsten altid, selv om der ikke er nogen større problemer. Hvis du efterlader en vis pude til dig selv, får du det bedre med handlen, og du har beskyttet dig mod det uundgåelige.
Omvendt er det sidste, du ønsker, at blive overrumplet af en køber, der beder om et par tusinde dollars i kredit – lige når du tror, at handlen endelig er afsluttet.
Relateret:
- Sådan forhandler du om reparationer efter en boliginspektion
- 4 måder at holde din lukningsproces i gang
- Hvad er en boliggaranti, og har du brug for en?
Bemærk: De synspunkter og holdninger, der kommer til udtryk i denne artikel, er forfatterens egne og afspejler ikke nødvendigvis Zillows mening eller holdning.
Originalt offentliggjort den 8. marts 2012.