Lejere, der forlader lejemål, kan være forvirrede over, hvordan de skal forholde sig, og reglerne for, hvad du kan og ikke kan gøre, varierer fra stat til stat.
På et tidspunkt i din tid som udlejer vil du stå med en tom eller halvtom enhed og undre dig over, hvor din lejer er.
Måske er det, fordi du har forkyndt lejeren en udsættelsesmeddelelse, og du tror, at de er flyttet ud i løbet af natten for at undgå yderligere handling. Eller en anden mulighed er, at lejeren simpelthen ville ud af lejemålet og lejemålet og bare brød det.
Vi stødte for nylig på en ejendomsadministrator fra NYC-området, som havde en meget interessant historie.
Hans tidligere lejer gik bort, og hendes søn overtog lejemålet. Sønnen døde, og Cory stillede sig selv spørgsmålet: “Hvad gør jeg med min tidligere lejers aske?”
Lyt til Cory fortælle sin historie, og derefter diskuterer Steve, hvad du skal vide om forladt ejendom.
Hvis du har et spørgsmål vedrørende udlejning eller leje, vil vi gerne høre det.
Vi har dine spørgsmål i den ugentlige podcast, bare læg en voicemail herunder.
Du kan abonnere på vores podcast “RentPrep for udlejere” for at følge med i udlejerhistorier og uddannelse.
Abonner: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Men for at vende tilbage til det aktuelle emne…
Du har nu, hvad du tror, kan være en forladt udlejningsejendom. Men det kan være en dyr fejltagelse for dig at gå frem som om lejeren er væk for længst. Når det kommer til forladte lejemål, skal du undgå de 3 største fejl, som udlejere kan begå, for at holde tingene lovlige, når du genvinder din udlejningsejendom.
Fejl nr. 1: Antage, at den er forladt, når den ikke er det
I nogle tilfælde er det indlysende, når en lejer forlader en ejendom, f.eks. når de flytter ud om natten og efterlader dig en seddel og en ejendom fuld af skrald. Andre gange kan det være svært at se, om lejeren har forladt lejemålet. I deres travlhed med at overdrage en lejebolig og slippe af med en dårlig lejer kan nogle udlejere begå den fejl at antage, at ejendommen er forladt, når den faktisk ikke er det.
Hvis du er usikker på, om lejeren virkelig har forladt ejendommen, skal du finde svarene på disse spørgsmål:
- Er lejeren bagud med at betale huslejen? Mange stater vil ikke betragte et lejemål som forladt, hvis lejen er løbende.
- Er forsyningsvirksomhederne lukket? Et hurtigt opkald til forsyningsselskabet vil give dig disse oplysninger, men det kan også være et tilfælde af manglende betaling og ikke nødvendigvis en forladt lejlighed.
- Er der noget tilbage i lejemålet, f.eks. møbler eller tøj? Hvis der er efterladt værdifulde genstande, er det mindre sandsynligt, at den er forladt, end hvis du finder skrald eller rådnende mad.
- Har naboerne bemærket noget væsentligt? Hvis andre har været vidne til en flyttebil ved ejendommen forleden dag, eller hvis lejeren har fortalt dem, at de skulle flytte, er det med til at styrke andre beviser for, at ejendommen er forladt.
- Er der blevet indsendt en adresseændring til postvæsenet? Et hurtigt besøg på det lokale postkontor vil hjælpe dig med at finde ud af det.
- Hvad står der i lejerens kontaktoplysninger i nødstilfælde? Du skal tage kontakt til lejerens nødkontakter for at se, om de giver nogen indsigt i lejerens fravær.
Ingen enkelt faktor er afgørende – i stedet skal du overveje flere ting, før du kan konkludere, at ejendommen er forladt. Der er en hårfin grænse mellem en lejer, der forlader en ejendom, og en lejer, der blot er væk i et stykke tid. Usædvanlige omstændigheder som f.eks. en længere ferie eller forretningsrejse, et hospitalsophold eller endog fængselsophold kan få det til at se ud som om lejeren har forladt ejendommen, når han/hun juridisk set stadig er i besiddelse af ejendommen, så længe han/hun ikke har brudt lejebetingelserne.
Misforståelse nr. 2. Bortskaffelse af personlige ejendele
Når lejere forlader lejemålet i en fart, hvad enten det skyldes en udsættelsesprocedure eller en anden grund, efterlader de ofte personlige ejendele. Selv hvis du har fastslået, at lejemålet faktisk er forladt, er du stadig forpligtet til at bruge tid og kræfter på at håndtere lejerens ejendele. Nye udlejere kan fejlagtigt hævde, at de forladte ejendele er deres egne, og beholde dem eller forsøge at sælge dem for at indhente tabte indtægter. Dette er imidlertid ulovligt, medmindre det sker på den rigtige måde.
Selv om forskellige stater har varierende krav, skal en udlejer generelt opbevare lejerens personlige ejendele i en periode og udvise rimelig omhu for at holde dem sikre mod skader eller tyveri. Selv om dette virker mærkeligt – at tage sig af en tidligere lejers efterladte skrammel – er lovene helt klare, at udlejeren i det mindste i en bestemt periode er ansvarlig for disse ejendele.
Her er nogle eksempler fra stater over hele landet på håndtering af en lejers personlige ejendele, der er blevet efterladt:
- Californien kræver, at udlejere skal flytte ejendele og opbevare dem sikkert og derefter udlevere en meddelelse til den tidligere lejer, hvis det er muligt, samt eventuelle kontakter, som han måtte have, og som giver en frist på 18 dage for lejeren til at gøre krav på ejendele. Lejeren er forpligtet til at betale udlejeren de rimelige omkostninger til opbevaring, før han kan kræve ejendommen tilbage. Hvis ejendommen er uopkrævet og mindre end 300 USD værd, kan udlejeren beholde den eller bortskaffe den. Hvis den er mere end 300 USD værd, skal ejendommen sælges ved et offentligt udbud.
- Kansas’ udlejere skal opbevare ejendele i 30 dage og mindst 15 dage før salg eller bortskaffelse forsøge at underrette lejeren. I modsætning til de fleste andre stater, som kræver, at meddelelsen skal sendes med posten eller afleveres personligt, kræver loven i Kansas, at udlejere offentliggør meddelelsen i den lokale avis. Efter 7 dage efter offentliggørelsen skal udlejeren sende en kopi af den offentliggjorte meddelelse med posten til lejerens sidst kendte adresse. Alle indtægter fra et salg går til udlejeren.
- Loven i North Carolina kræver, at udlejere skal opbevare forladte ejendele i et amtslagerhus i 10 dage, hvorefter udlejeren kan sælge, beholde, donere eller bortskaffe ejendele. Hvis udlejeren vælger at sælge den forladte ejendom, skal han sende en skriftlig meddelelse mindst 7 dage i forvejen til lejerens sidst kendte adresse. Indtægterne går først til udlejeren for at udligne eventuelle resterende omkostninger fra lejeren, og resten går til amtet.
Misforståelse nr. 3. Undlader at dokumentere processen
Selv om de har dækket alle dine baser ved at vurdere, at lejemålet er forladt, og de har bortskaffet alle den tidligere lejers ejendele korrekt, begår mange udlejere den fejl at undlade at dokumentere processen med at inddrive en forladt udlejningsejendom. Hvis du træffer den forkerte beslutning og står over for et krav om uretmæssig lockout fra lejeren, skal du have beviser på din side i retten for at vise, hvorfor du traf den beslutning, du gjorde.
Her er nogle ting, du skal gøre for at dokumentere din opdagelsesproces korrekt i forbindelse med inddrivelse af en forladt udlejningsejendom:
- Tag billeder af ejendommen, herunder tilfælde, hvor det ser ud til, at lejeren har forladt den, f.eks. rådnende mad i køleskabet, manglende møbler, forladte kæledyr, uplejede græsplæne osv.
- Skriv navne, tidspunkter og datoer ned for samtaler med naboer eller lejerens kontaktpersoner i nødstilfælde sammen med et resumé af samtalen.
- Saml alle dokumenter, du får fra forsyningsselskaberne om afbrydelser.
- Behold kopier af alle officielle meddelelser, du sender til lejeren på den sidst kendte adresse eller til lejers arbejdsplads for at vise dine forsøg på at kommunikere.
- Dokumenter udgifterne til flytning og opbevaring af eventuelle efterladte ejendele ved hjælp af kvitteringer eller fakturaer.
Nøgle til en forladt lejlighed
Hvis din lejlighed er forladt, men der er ingen nøgle at finde, skal du få skiftet låsene så hurtigt som muligt. Kwikset laver låse, der er nemme at omnøgle med Smart Key-teknologi. Bare sørg for, at du tager fuld kontrol over lejligheden tilbage, før du omskifter låsene.
Det sidste ord
I almindelighed, når en lejer forlader en udlejningsejendom, har de ikke til hensigt at vende tilbage, men der har været for mange tilfælde, hvor en ivrig eller uoplyst udlejer har bevæget sig for hurtigt og uden for loven og begået disse kritiske fejltagelser. Når du er i tvivl, bør du rådføre dig med en advokat, der har specialiseret sig i udlejer/lejer-spørgsmål, og sikre dig, at du går frem på en sådan måde, at du minimerer den tid, hvor enheden står tom, uden at gå på kompromis med at følge lovgivningen i din stat.
Har du nogensinde haft en lejer, der forlader din udlejningsejendom? Hvilke skridt tog du for at sikre, at du overholdt alle de juridiske krav? Del denne artikel, og lad os høre din mening i kommentarfeltet nedenfor.
Næste skridt:
Du kommer højst sandsynligt til at lede efter en ny lejer snart.
Nu er det perfekte tidspunkt til at læse op på lejerscreeningsprocessen.
På den måde har du bedre data til at træffe beslutninger, når det kommer til din næste lejer.