3. Split Treatment Transaction: En del §121 (bopæl) og en del §1031 (anvendes i en virksomhed eller holdes til investering)
- En transaktion med opdelt behandling involverer en ejendom, der delvist anvendes som hovedbolig og delvist i en virksomhed eller holdes til investeringsformål;
- Skatteyderen og dennes skatterådgiver skal fordele den del, der anvendes som hovedbolig med henblik på skattefritagelse i henhold til §121, og den resterende del, der opfylder betingelserne for §1031-udskydelse;
- Skatteyderen kan modtage salgsindtægterne direkte fra lukningen af den del af transaktionen, der vedrører hovedboligen;
- Skatteyderen skal have en QI på plads for §1031-udvekslingsdelen af transaktionen (dvs.QI’en vil modtage den del af salgsindtægterne for erhvervs- eller investeringsdelen, og QI’en vil erhverve tilsvarende erstatningsboliger i henhold til §1031-udvekslingsreglerne og -kravene. Skatteyderen skal opfylde alle andre krav, der er nødvendige for en §1031-udveksling.
Eksempel: Et eksempel: Salg af en ejendom med fire enheder (Fourplex)
Skatteyderen ejer et fourplex, hvor han har lejet tre enheder i de seneste fire år (§1031), og hvor han også har boet i den resterende enhed som sin hovedbolig (§121) i de seneste fire år (opfylder kravet i henhold til §121 om at have brugt den som hovedbolig i mindst to af de seneste fem år). Ejendommen sælges til en køber, og skatteyderen modtager den del af salget, der tilskrives hovedboligdelen (§121), og får en QI ansat til at opbevare nettoprovenuet fra salget af de tre udlejningsenheder med henblik på at fortsætte med en 1031-byttehandel til en tilsvarende erstatningsejendom.
4. Transaktion med opdelt behandling:
- En transaktion med opdelt behandling omfatter en ejendom, der delvist anvendes som hovedbolig og delvist til et landbrug eller en ranch;
- Skatteyderen og dennes skatterådgiver skal fordele den del, der anvendes som hovedbolig med henblik på skattefritagelse i henhold til §121, og den resterende del til landbrug/ranch, der er kvalificeret til §1031-udskydelse;
- Skatteyderen kan modtage salgsindtægterne direkte fra afslutningen på allokeringen af transaktionens hovedbolig;
- Skatteyderen skal have en QI på plads for §1031-udvekslingsdelen af transaktionen (i.QI’en vil modtage den del af salgsindtægterne fra landbrugs- eller ranchdelen, og QI’en vil erhverve en tilsvarende erstatningsbolig i henhold til §1031-udvekslingsreglerne og -kravene. Skatteyderen skal opfylde alle de øvrige krav, der er nødvendige for en §1031-udveksling.
Eksempel: Salg af en 100-acres ranch med tildeling af en primær bolig på fem acres
Skatteyderen har ejet en 100-acres arbejdende ranch i de seneste fire år og har boet i ranchhuset på ejendommen. Det mindste antal acres til en primær bolig, som amtet tillader, er fem acres. Ejendommen sælges til en køber, og skatteyderen modtager den del af salget, der tilskrives hovedboligdelen, hovedboligen og fem acres jord (§121), og har en QI ansat til at holde nettoprovenuet fra salget af ranch/jorddelen, 95 acres, med en 1031-udveksling til en tilsvarende erstatningsejendom.
5. Omdannelse af udlejningsejendom til en hovedbolig (§1031 omdannet til §121)
I dette scenarie skal skatteyderen besidde den ejendom, der er erhvervet som erstatningsejendom i en §1031-udveksling, med den hensigt oprindeligt at besidde den til erhvervs- eller investeringsformål. Ideelt set bør skatteyderen have kendsgerninger/omstændigheder og dokumentation til støtte for hensigten om at anvende i en virksomhed eller holde til investering efter §1031-udvekslingen. Der er også en minimumsperiode på fem år for besiddelse efter udvekslingen. Skatteyderen skal også anvende det som hovedbolig i mindst to af de fem år for at være berettiget til § 121-skattefritagelse. §121-undtagelsen reduceres med et forhold mellem den tid, hvor ejendommen blev brugt som hovedbolig, og den tid, hvor ejendommen blev brugt i en virksomhed eller til investeringer. Og endelig er enhver genvinding af afskrivninger, der er foretaget i den periode, hvor ejendommen blev brugt i en virksomhed eller holdt til investering, udelukket.
Et eksempel: En skatteyder foretager en §1031-ombytning til en erstatningsejendom, som han i første omgang har til hensigt at holde som investering, og ejendommen er udlejet i tre år. Skatteyderens hensigt ændrer sig i fremtiden, og de beslutter sig for at flytte ind i den tidligere udlejningsejendom efter tre års udlejning og bo i ejendommen i yderligere fem år som hovedbolig. Det samlede ejerskab er otte år (hvilket er mere end den minimale femårige besiddelsesperiode ved konvertering af en udlejningsejendom til en hovedbolig). I dette scenarie er skatteyderen berettiget til 5/8 af §121-skatteundtagelsen, da han kun har boet i ejendommen i fem af de sidste otte år, og den tilbagekøbte afskrivning i den treårige lejeperiode er ikke berettiget til skatteundtagelse.
6. Omdannelse af hovedbolig til en udlejningsejendom (§121 omdannes til §1031)
Indkomstprocedure 2005-14 indeholder vejledning om den samtidige anvendelse af §121 og §1031, hvis en skatteyder har omdannet en hovedbolig til en udlejningsejendom. I dette scenario skal skatteyderen opfylde kravene i §121 og have boet i ejendommen i to ud af de seneste fem år, før skatteyderen konverterer hovedboligen til en udlejningsejendom. Skatteyderen kan udelukke kapitalgevinstskatter op til tærskelbeløbene i § 121 (250 000 USD for enlige og 500 000 USD for gifte) – og foretage en § 1031-skatteudskudt ombytning til en erstatningsbolig i henhold til § 1031, som skal anvendes til investering eller erhvervsmæssig brug. Skatteyderen kan drage fordel af både skattefritagelse i henhold til § 121 og også skatteudskydelse i henhold til § 1031 på den resterende del af salget og over § 121-grænsen for skattefritagelse.
7. Fordeling og begrænsninger i henhold til loven om boligstøtte fra 2008
Loven om boligstøtte fra 2008 behandlede mange spørgsmål i forbindelse med § 121-fritagelse af gevinst ved salg af en primær bolig, herunder adskillelse af den tid, hvor en bolig holdes i kvalificerede og ikke-kvalificerede besiddelsesperioder. § 121-skatteundtagelsen skal fordeles mellem den periode, hvor ejendommen blev brugt som investeringsejendom, og den periode, hvor ejendommen blev brugt som hovedbolig. Section 121-eksklusion af gevinst gælder ikke for gevinst i forbindelse med en ikke-kvalificeret besiddelsesperiode (når ejendommen ikke blev brugt som hovedbolig.)
Klassificeringen af besiddelsesperioden som enten kvalificeret eller ikke-kvalificeret er vigtig. I henhold til loven om boligstøtte fra 2008 defineres enhver periode, der ikke er en kvalificeret besiddelsesperiode, som en ikke-kvalificeret besiddelsesperiode. En kvalificeret besiddelsesperiode defineres som følgende:
- En hvilken som helst periode, hvor skatteyderen brugte ejendommen som sin hovedbolig; eller
- En hvilken som helst del af den femårige periode efter skatteyderens brug af ejendommen som hovedbolig, hvis ejendommen sælges inden for denne femårige periode.
Den kvalificerede besiddelsesperiode omfatter den tid, hvor ejendommen anvendes som hovedbolig af skatteyderen, skatteyderens ægtefælle eller skatteyderens tidligere ægtefælle. (Se: Sec. 121(b)(4)(C)(i))
Generelt gælder tildelingsreglerne kun for tidsperioder før omdannelsen til en hovedbolig og ikke for tidsperioder efter omdannelsen ud af en hovedbolig Hvis en enlig skatteyder omdanner en hovedbolig til en udlejningsejendom og aldrig flytter ind igen, og i øvrigt opfylder kravet om to ud af fem år i henhold til §121, er skatteyderen berettiget til den fulde udelukkelse på 250.000 USD, når udlejningsejendommen sælges. Denne regel gælder for ikke-kvalificerede brugte perioder inden for den femårige tilbagebliksperiode i §121 efter den sidste dato, hvor ejendommen blev brugt som hovedbolig. Hvis en skatteyder derfor brugte ejendommen som hovedbolig i år et og år to, derefter udlejede ejendommen i år tre og fire og derefter brugte ejendommen som hovedbolig i år fem, ville fordelingsreglerne finde anvendelse, og kun tre femtedele (3 ud af 5 år) af gevinsten ville være berettiget til skatteundtagelsen i henhold til §121.
Alle skatteydere opfordres til at søge råd hos en skatterådgiver for at gennemgå deres specifikke situation og anvendelsen af skattereglerne.