Med virkning fra den 25. juni 2018 har vi foretaget nogle ændringer i den måde, hvorpå vores godkendelser af realkreditlån fungerer. Du kan læse mere om vores Power Buyer ProcessTM.
Udgifterne til college i USA fortsætter med at stige. Ifølge Student Loan Hero skylder amerikanerne nu mere end 1,48 billioner dollars i studielån, og den gennemsnitlige færdiguddannede fra årgang 2016 har 37.172 dollars værd i universitetsgæld.
Selv om dette bestemt ikke er ideelt, behøver din gæld ikke at komme i vejen for dine andre livsmål. Store realkreditinvestorer som Freddie Mac og FHA har indført politikker, der gør det muligt for folk med universitetsgæld at opnå boligfinansiering på forsvarlig vis, mens de betaler deres studielån af. Når alt kommer til alt, gik du gennem al den skolegang for at få et job, der betaler for de behov og ønsker i dit liv.
Understanding Debt-to-Income (DTI) Ratio
Hvor vi kommer ind på, hvad der ændrer sig, lad os tale lidt om, hvorfor det er vigtigt.
Når en realkreditudlåner, herunder Quicken Loans, bestemmer, hvor meget du har råd til, ser de på to ting: din samlede kvalificerende indkomst og din gæld. Tilsammen udgør disse to elementer et meget vigtigt forhold, der er kendt som gæld til indkomst eller DTI.
I sin enkleste form sammenligner DTI dine månedlige minimumsgældsbetalinger med din samlede månedlige indkomst. Jo lavere dette tal er, jo flere penge er du kvalificeret til at låne. Lad os lave et hurtigt eksempel.
Du tjener 4.000 dollars om måneden. Du har en bilbetaling på 300 dollars, en betaling på 600 dollars på et studielån, 400 dollars i minimumsbetalinger på kreditkort og en betaling på 200 dollars på et privatlån.
I ovenstående eksempel er din samlede DTI 37,5 % (1.500 dollars/ 4.000 dollars). Det er ikke en fast regel, fordi det afhænger af, hvilken type lån du forsøger at få, men en god retningslinje er at holde din DTI ikke højere end 43 % for at få de bedste chancer for godkendelse.
Med det i tankerne, hvordan beregnes din minimumsbetaling for studielån? Det afhænger af, hvem din realkreditinvestor er. Vi vil give mere info om, hvad du skal vide om lån fra andre investorer senere i dette indlæg, men for nu, lad os berøre Freddie Mac og FHA, fordi deres retningslinjer for nylig er blevet ændret.
Nye retningslinjer for studielån for Freddie Mac og FHA
Freddie Mac og FHA har for nylig ændret, hvordan studielån tages i betragtning i din kvalificerende DTI. Lad os gennemgå, hvad disse ændringer betyder, begyndende med Freddie Mac.
Freddie Mac
Hvis du får et konventionelt lån fra Freddie Mac, og du har studielån, så er her, hvordan de medregnes i din DTI. Hvis dine lån er i udsættelse eller henstand, er den kvalificerende betaling den største af følgende beløb:
- den faktiske betaling, der fremgår af kreditrapporten
- 1% af den oprindelige eller udestående lånesaldo, pr. måned, alt efter hvad der er størst
Hvis lånet er under tilbagebetaling, anvendes den største af følgende beløb til at bestemme det kvalificerende betalingsbeløb.
- Betalingen som angivet på kredit
- 0.5% af den oprindelige eller udestående lånesaldo, pr. måned, alt efter hvad der er størst
Hvis du havde en lånesaldo på 20.000 USD på dine studielån, ville din formodede månedlige betaling være 100 USD med henblik på din DTI (.005×$20.000).
Lad os nu tage et hurtigt kig på FHA.
FHA
Ændringerne i forhold til kvalificering til FHA-lån gælder, når studielånene er i udsættelse eller afdragsfrihed. Kunder med disse lån har en antaget tilbagebetaling, der er den største af:
- 1% af den udestående lånesaldo pr. måned
- den faktiske betaling som rapporteret på kredit
- $10 pr. måned
Hvis lånet er under tilbagebetaling, er retningslinjerne de samme, bortset fra at betalingen på kontoudtoget kan anvendes, hvis der kan fremskaffes dokumentation, der siger, at den månedlige betaling vil stige, og at lånet vil blive betalt fuldt ud med den nuværende betaling.
Hvordan håndterer andre realkreditinvestorer studielån?
Nu da vi ved, hvordan tingene håndteres med Fannie Mae og FHA, hvad sker der så, hvis du har en anden realkreditinvestor? Det er et godt spørgsmål. Lad os hurtigt gennemgå disse.
Fannie Mae
Fannie Mae tilbyder långivere flere alternativer til beregning af betalinger for studielån. Jeg har listet dem nedenfor i prioriteret rækkefølge.
- Den faktiske betaling på kreditrapporten.
- Hvis betalingen er nul eller ikke vises, 1% af den eksisterende lånesaldo, pr. måned.
- I mange tilfælde, hvis det ikke fungerer for kunden, kan vi bruge den betaling, der er anført på kontoudtoget. Det skal bare svare til at betale studielånet fuldt ud inden udgangen af studielånets løbetid.
Endeligt, hvis du er på en tilbagebetalingsplan, der er indkomstbaseret, kan du måske kvalificere dig med en betaling på 0 dollar, hvis du kan vise dokumentation for en betalingsplan. Hvis dette er tilfældet, skal dine betalinger for studielån ikke medregnes i din DTI.
USDA
På USDA-lån håndteres studielån, som de ville blive håndteret på FHA-lån, med undtagelse af følgende. Hvis lånet er i udsættelse eller henstand, er det tal, der bruges til at beregne DTI det største af:
- 1% af den udestående lånesaldo, pr. måned
- $10 pr. måned
VA
Hvis studielånet er i udsættelse, og tilbagebetalingen ikke er planlagt til at begynde inden for de næste 12 måneder, behøver det ikke at blive inkluderet i DTI.
Hvis tilbagebetalingen begynder inden for de næste 12 måneder, og lånet er udskudt, er din DTI-beregning 5 % af den eksisterende lånesaldo divideret med 12. Det kan være svært at forstå det, så lad os gennemgå det med et eksempel.
Hvis du har 30.000 USD i studielånsgæld, vil din månedlige minimumsbetaling beregnet i din DTI være 125 USD (.05×30.000 USD/12).
Hvis du allerede er i en tilbagebetalingsperiode på tidspunktet for din ansøgning, beregnes din DTI med den største af følgende:
- 5% af den udestående saldo divideret med 12
- den betaling, der er anført på din kreditrapport