A Lei de Aluguel de Habitação Costa-Hawkins é uma lei estadual da Califórnia que isenta certos tipos de unidades de aluguel residencial das normas de controle de aluguel e permite que os locadores restaurem a taxa de aluguel em unidades de aluguel controlado por aluguel onde ficam vagas ou onde o último locatário controlado por aluguel não reside mais permanentemente na unidade (incluindo para onde se mudam e deixam para trás os sublocatários).
Em 1995, a legislatura da Califórnia quis abordar o crescente descontentamento dos senhorios com a imposição de leis locais de controle de aluguel em cidades de toda a Califórnia. Na época, havia decretos de controle de aluguel “moderado”, que restringiam os aumentos de aluguel em unidades ocupadas, e decretos de controle de aluguel “rigoroso”, que na verdade definiam a taxa de aluguel de unidades vagas no mercado aberto.
Os decretos de controle de aluguel há muito tempo eram considerados um exercício válido do “poder policial” de uma cidade para regular a saúde e segurança de seus residentes. (Ver, Birkenfeld v. Cidade de Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) Em 1995, cinco cidades da Califórnia (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto e West Hollywood) possuíam “rigoroso” controle de aluguel (ou seja, “controle de vacância”). Com legislação semelhante a aproximar-se para São Francisco, os legisladores estaduais tomaram medidas.
Em Fevereiro de 1995, viu duas leis de habitação que acabariam por se tornar a Lei de Arrendamento Habitacional Costa-Hawkins. Phil Hawkins, membro da Assembleia Estadual, apresentou a AB 1164. O projeto de lei da assembléia inicialmente visava racionalizar a lei estadual de habitação e eliminar os estatutos obsoletos. Enquanto isso, o senador estadual Jim Costa introduziu SB 1257, um projeto de lei do Senado que continha as disposições nascentes do que viria a se tornar a Lei. (Especificamente, permitiria que os proprietários estabelecessem a taxa inicial de aluguel para novos arrendamentos, e a taxa inicial e todas as taxas de aluguel subseqüentes para os arrendamentos em novas construções e casas unifamiliares / condomínios).
Eventualmente, o Projeto de Lei 1164 da Assembléia foi emendado para incluir grande parte da linguagem da SB 1257, e juntamente com o co-autor Jim Costa, ficou conhecido como a Lei de Aluguel de Moradias Costa-Hawkins. (Como decretado, Costa-Hawkins originalmente permitia o descontrole de vagas contra ocupantes subseqüentes apenas onde o arrendamento proibia o subarrendamento. Nem todos os arrendamentos tinham tais disposições, por isso a Costa-Hawkins foi emendada no ano seguinte, via AB 3244, para reconhecer os direitos de controle de aluguel que os sublocatários podem já ter adquirido até 1996, mas de outra forma eliminando a exigência de uma proibição contra o subarrendamento.
Costa-Hawkins avançou o que o legislador viu como uma “abordagem moderada para derrubar as portarias de controle de vagas extremas indevidamente e injustamente interferir com o mercado livre”. O novo projeto foi visto como uma ferramenta para facilitar o propósito das leis locais de controle de aluguel – promover moradias seguras e acessíveis para os locatários, ao mesmo tempo em que incentiva o desenvolvimento de novas unidades de aluguel. A Costa-Hawkins Rental Housing Act (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) proibiu o controle de vagas e isentou certos tipos de unidades – por exemplo, novas construções, unidades individuais com título alienável separadamente, como casas unifamiliares e condomínios – do controle de aluguel.
Costa-Hawkins tinha sido largamente bem sucedida em alcançar seus objetivos, mas, em 2001, tornou-se claro que não tinha sido capaz de explicar uma “lacuna”. Como Costa-Hawkins isenta as unidades de habitação “alienáveis separadas do título para qualquer outra unidade de habitação”, os proprietários de edifícios de apartamentos estavam obtendo licenças para converter os apartamentos em condomínios, sem nunca realmente completar o processo. Os edifícios assumiam o carácter de condomínios – unidades isentas de controlo de arrendamento – mas continuavam, de facto, ocupados por inquilinos e não por proprietários. Em 2001, a legislatura da Califórnia fechou a lacuna (ver, S.B. 985), exigindo que um subdivididor realmente vendesse as unidades condominiais para obter a proteção da lei estadual contra as limitações de aumento de aluguel local.
Costa-Hawkins não é um modelo de clareza, e há uma jurisprudência de sobra para dar orientação, tornando um campo de batalha excitante para disputas entre senhorio e inquilino.