Como poupar impostos com uma venda parcelada

Pode optar por um tratamento de venda parcelada?

Quando vende um imóvel a prestações, pode optar por um relatório de venda parcelada, pagando o imposto sobre todo o ganho no ano da venda. Por que você faria isso? Há várias razões possíveis.

Por exemplo, você pode esperar pagar taxas de imposto mais baixas em 2017 do que em 2018 ou 2019. Nesse caso, você pode preferir pagar o valor total do imposto devido na sua declaração de 2017.

Or pode ter perdas de capital ou perdas passivas suspensas que irão compensar o imposto sobre um ganho na venda em prestações. Portanto, você pode se beneficiar relatando todo o seu ganho no ano da venda, em vez de distribuí-lo pelo tempo.

Não tem certeza de como relatar sua venda? O seu consultor fiscal pode calcular a sua obrigação fiscal acumulada com e sem declaração de venda a prestações. Então você terá as informações necessárias para fazer uma escolha informada na sua declaração de impostos de 2017.

Qualificando como uma venda a prestações

Com vendas a prestações, o comprador faz pagamentos ao vendedor ao longo do tempo, em vez de entregar uma quantia fixa no fechamento. A obrigação do comprador de fazer pagamentos futuros ao vendedor pode ser explicitada numa escritura de confiança, nota, contrato de terreno, hipoteca ou outra prova de dívida.

De acordo com o código fiscal, uma venda a prestações permite ao vendedor diferir o imposto sobre um ganho da venda e possivelmente reduzir a obrigação fiscal global, distribuindo a obrigação fiscal ao longo de vários anos. Portanto, é uma técnica popular de planejamento tributário para proprietários de imóveis.

Para se qualificar como uma venda parcelada nos termos da lei fiscal, você deve receber pelo menos um pagamento após o ano da venda. Por exemplo, se você vender um imóvel em outubro e receber um total de três pagamentos mensais em outubro, novembro e dezembro, você não está qualificado para o relatório de venda a prestações. Inversamente, se você conseguir receber apenas dois pagamentos – digamos, um em dezembro de 2017 e o outro em janeiro de 2018 – você se qualifica.

Mais ainda, se for adequado às suas necessidades, você pode “eleger fora” o tratamento de venda parcelada quando apresentar sua declaração de imposto de 2017. (Veja “Você deve optar por um tratamento de venda parcelada?” à direita.) Observe também que as regras de venda parcelada se aplicam apenas a ganhos e não a perdas.

Acima das Exclusões

Os seguintes tipos de transacções são elegíveis para o relatório de venda a prestações:

• • Venda de inventário de bens pessoais,

• • Venda de bens pessoais por um revendedor (pessoa que vende ou dispõe regularmente deste tipo de bens pessoais a prestações), a menos que o bem seja utilizado ou produzido na agricultura,

• Vendas de timeshare e lotes residenciais por negociantes, a menos que o comprador opte por pagar uma taxa de juros especial, e

• Vendas de ações ou títulos negociados em um mercado de títulos estabelecido.

Para estes tipos de transacções, deve reportar todo o ganho na venda no ano em que esta ocorre.

Retirar os Benefícios Fiscais

Embora as vendas a prestações exijam que se espere vários anos para receber o valor total de mercado do imóvel, elas oferecem três vantagens fiscais chave:

1. Tratamento de ganhos de capital a longo prazo. Com a venda a prestações de imóveis, qualquer ganho é tributado como ganho a longo prazo favorecido por impostos, se a propriedade for sua durante mais de um ano. Ao abrigo da legislação fiscal em vigor, a taxa máxima de ganhos de capital a longo prazo é de 15%, ou 20% se estiver no escalão superior do imposto sobre o rendimento ordinário de 39,6%. Mesmo se você também estiver sujeito ao imposto de renda de investimento líquido (NIIT) de 3,8%, a alíquota máxima combinada de imposto federal é limitada a 23,8%.

2. Diferimento de impostos. Ao invés de pagar imposto sobre o ganho total em um ano, apenas uma parte do seu ganho é tributável no ano da venda. O restante é tributável nos anos em que os pagamentos são recebidos.

A parcela tributável de cada pagamento é baseada na “relação de lucro bruto”. Para calcular essa proporção, divida o lucro bruto da venda pelo preço.

Por exemplo, em novembro de 2017, você vende um pequeno prédio de apartamentos que adquiriu em 2005 com uma base tributável ajustada de $600.000. O comprador concorda em pagar $1,5 milhões em três parcelas anuais de $500.000 cada. Como seu lucro bruto é de $900.000 ($1,5 milhões – $600.000), a porcentagem tributável de cada parcela recebida é de 60% ($900.000 / $1,5 milhões). Ao reportar a venda na sua declaração de impostos de 2017, tem de pagar imposto sobre apenas $300.000 do ganho (60% x $500.000). Você também será tributado sobre $300.000 do ganho em 2018 e 2019.

3. Menor obrigação fiscal. Como o seu ganho de uma venda parcelada é distribuído por vários anos, você pode se beneficiar do diferencial de taxa de imposto em cada um desses anos. Para simplificar, vamos supor que você organize uma venda parcelada de cinco anos onde $50.000 do ganho são tributados à taxa de 15% a cada ano, ao invés da taxa de 20% (se todo o ganho tivesse sido tributado no ano da venda). Como resultado, você economiza $2.500 ($50.000 x 5% de diferencial de imposto) a cada ano para uma economia total de $12.500 ($2.500 x 5 anos). Estas taxas podem mudar no futuro se forem promulgadas reformas fiscais, no entanto.

Navigating Other Tax Hurdles

Beware: A lei fiscal contém algumas “armadilhas fiscais” escondidas para os incautos quando a propriedade é vendida em regime de venda parcelada. Primeiro, qualquer depreciação reclamada sobre o imóvel deve ser recuperada como renda ordinária na medida em que exceda o montante permitido pelo método linear. A base ajustada do imóvel é aumentada pelo montante da renda recuperada, diminuindo assim o ganho realizado em anos futuros.

Além disso, se o preço de venda do seu imóvel (que não seja propriedade agrícola ou propriedade pessoal) exceder $150.000, devem ser pagos juros sobre o imposto diferido na medida em que suas obrigações de parcelas pendentes excederem $5 milhões.

Finalmente, as vendas de bens depreciáveis a partes relacionadas são proibidas, a menos que você possa demonstrar que a evasão fiscal não foi um objetivo principal da venda. Além disso, se a parte relacionada alienar o imóvel dentro de dois anos, seja por revenda ou algum outro método, o imposto restante é devido imediatamente.

Nota importante: A definição de “parte relacionada” não se limita a membros da família imediata, como seu cônjuge, filhos, netos, irmãos e pais. Ela também inclui uma sociedade ou corporação na qual você tem uma participação controladora ou uma herança ou fundo de confiança ao qual você está ligado. Para evitar qualquer resultado fiscal negativo quando os negócios envolvem partes relacionadas, considere adicionar uma cláusula que estipula que o imóvel não pode ser alienado dentro de dois anos.

Bottom Line

As vendas a prestações não são adequadas para cada transação imobiliária, mas para vendedores pacientes que não estão amarrados por dinheiro, as vendas a prestações podem ajudar a finalizar um acordo. O seu consultor fiscal pode ajudá-lo a cimentar um negócio lucrativo com consequências fiscais favoráveis.