Como funciona o Manual Underwriting, What to Expect

Se você tiver a sorte de ter uma pontuação de crédito alta, muitos rendimentos, e uma entrada saudável, obter um empréstimo para casa pode ser fácil. As financiadoras podem processar o seu pedido de empréstimo relativamente rápido para tais compradores de casa, e as financiadoras de hipotecas gostam que as coisas sejam fáceis. Entretanto, nem todos vivem nesse mundo.

Se você tem crédito escasso, crédito ruim, ou ganhos complicados, programas de aprovação computadorizados podem ser rápidos para recusar sua aplicação. No entanto, ainda é possível ser aprovado com a subscrição manual. O processo é um pouco complicado, mas é uma solução em potencial para mutuários que não se encaixam no molde padrão.

A subscrição manual é um processo manual de avaliação da sua capacidade de pagar um empréstimo. Em vez de a decisão ser deixada a um algoritmo de computador, um indivíduo ou grupo de indivíduos revisa suas finanças em detalhes para determinar se sua aplicação deve ou não ser aprovada.

Porque Você Pode Precisar de Subscrição Manual

Sistemas automatizados são responsáveis por grande parte da tomada de decisão quando se trata de empréstimos à habitação. Se você atender a critérios específicos, o empréstimo é aprovado. Por exemplo, os emprestadores estão à procura de notas de crédito acima de um determinado nível. Se a sua pontuação for muito baixa, você será recusado. Da mesma forma, os financiadores normalmente querem ver rácios de endividamento inferior a 43%. No entanto, “rendimento” pode ser difícil de definir, e o seu financiador pode não ser capaz de contar todo o seu rendimento.

Modelos computorizados são concebidos para trabalhar com a maioria dos mutuários e os programas de empréstimo que eles usam com mais frequência. Estes sistemas automáticos de subscrição (AUS) facilitam o processamento de inúmeros empréstimos por parte dos financiadores, ao mesmo tempo que asseguram que os empréstimos cumprem as directrizes para investidores e reguladores.

Por exemplo, os empréstimos FHA requerem que as hipotecas se ajustem a um perfil particular, e a maioria das pessoas encaixa claramente dentro ou fora da caixa. Além disso, os credores podem ter suas próprias regras que são mais restritivas do que os requisitos FHA.

Se tudo correr bem, o computador emite uma aprovação. Mas se alguma coisa correr mal, o seu empréstimo receberá uma recomendação “Referir”, e alguém terá de rever a sua aplicação fora do AUS.

Factores considerados

Factores transversais podem fazer descarrilar a sua aplicação de hipoteca.

• Estilo de vida sem dívidas: A chave para uma alta pontuação de crédito é um histórico de empréstimos e de reembolso de empréstimos, mas algumas pessoas optam por viver sem dívidas por simplicidade e economia significativa de juros. Infelizmente, o seu crédito acaba por evaporar juntamente com os seus custos com juros. Você não tem necessariamente crédito ruim – você não tem nenhum perfil de crédito. Mesmo assim, é possível obter um empréstimo sem pontuação FICO se você passar por uma subscrição manual. Na verdade, não ter crédito ou crédito fino pode ser melhor do que ter inúmeros itens negativos como falência ou cobranças em seus relatórios de crédito.
• Novo em crédito: Crédito de construção leva vários anos. Se você ainda não tiver estabelecido um perfil de crédito robusto, você pode ter que escolher entre esperar para comprar e subscrição manual – o que pode até melhorar o seu crédito. Adicionar um empréstimo imobiliário aos seus relatórios de crédito pode acelerar o processo de construção de crédito porque você adiciona à mistura de empréstimos em seus arquivos de crédito.
• Problemas financeiros recentes: Obter um empréstimo após a bancarrota ou execução de hipoteca não é impossível. Sob certos programas HUD, você pode ser aprovado dentro de um ou dois anos após a bancarrota/falência sem subscrição manual. No entanto, a subscrição manual fornece uma opção adicional de empréstimo, especialmente se as suas dificuldades financeiras forem relativamente recentes. Obter um empréstimo convencional com uma pontuação de crédito abaixo de 640 é difícil, mas a subscrição manual pode torná-lo possível.
• Baixos rácios de endividamento: É sensato manter os seus gastos baixos em relação ao seu rendimento, mas em alguns casos, um rácio de dívida em relação ao rendimento mais elevado faz sentido. Com a subscrição manual, você pode ser aprovado com um rácio mais elevado do que o habitual. Em muitos casos, isso significa que você tem mais opções disponíveis em mercados imobiliários caros. Tenha cuidado ao esticar muito e comprar uma propriedade cara que o deixará “casa pobre”

Como ser aprovado

Se você não tem a classificação de crédito padrão ou perfil de renda para ser aprovado, você precisa usar o que você tem disponível para mostrar que você está disposto e capaz de pagar o empréstimo. Para fazer isso, você realmente precisa de renda, ativos ou outros recursos suficientes para provar que você pode lidar com os pagamentos.

Na subscrição manual, alguém examina suas finanças e esse processo pode ser frustrante e demorado. Antes de começar, certifique-se de que você realmente precisa passar pelo processo – veja se você pode ser aprovado sem a subscrição manual. Faça um inventário das suas finanças para que você possa discutir os requisitos com o seu credor e obter um avanço na coleta das informações necessárias.

• Histórico de pagamentos: Esteja preparado para provar que você tem feito outros pagamentos dentro do prazo ao longo do ano passado. Os relatórios de crédito tradicionais mostram o histórico de pagamentos do seu empréstimo, mas você precisa demonstrar o mesmo comportamento de pagamento usando fontes diferentes. Grandes pagamentos como aluguel e outros pagamentos de moradia são melhores, mas serviços públicos, associações e prêmios de seguro também podem ser úteis. Idealmente, identifique pelo menos quatro pagamentos que você tem feito pontualmente por pelo menos 12 meses.
• Adiantamento saudável: Um adiantamento reduz o risco do seu credor. Ele mostra que você tem pele no jogo, minimiza seu pagamento mensal, e dá aos credores um buffer. Se a financiadora precisar levar sua casa em execução hipotecária, é menos provável que ela perca dinheiro quando você fizer uma entrada significativa. Quanto mais você colocar para baixo, melhor, e 20% muitas vezes é considerado um bom pagamento de entrada. Com menos de 20%, você também pode ter que pagar um seguro hipotecário privado (PMI).
• Rácios de dívida em relação à renda: A aprovação é sempre mais fácil com rácios baixos. Os credores preferem ver que os seus rendimentos podem facilmente absorver um novo pagamento mensal. Dito isto, você pode potencialmente usar a subscrição manual para ser aprovado com rácios elevados dependendo do seu crédito e outros factores.
• Programas de empréstimo do governo: As suas hipóteses de aprovação são melhores com programas de empréstimos do governo. Por exemplo, empréstimos FHA, VA, e USDA são menos arriscados para os emprestadores. Lembre-se que nem todos os financiadores oferecem subscrição manual, então você pode precisar fazer compras para um originador de empréstimo que o faça. Seu financiador também precisa trabalhar com o programa específico do governo para o qual você está olhando. Se você receber um “não”, pode haver outra pessoa lá fora.
• Reservas de dinheiro: Os credores querem estar confortáveis sabendo que você pode absorver pequenas surpresas como um aquecedor de água falhado ou despesas médicas inesperadas. Assim, ter dinheiro disponível pode ajudar suas chances de aprovação.

Fatores Compensadores

Fatores compensadores tornam sua aplicação mais atraente, e eles podem ser necessários para aprovação. Estas são diretrizes específicas definidas pelos financiadores ou programas de empréstimo, e cada uma delas melhora suas chances.

Dependente da sua pontuação de crédito e rácios de endividamento, você pode precisar satisfazer um ou mais destes requisitos para aprovação FHA:

• Reservas: Activos líquidos que possam cobrir os pagamentos da sua hipoteca durante pelo menos três meses. Se você estiver comprando um imóvel maior (três a quatro unidades), você pode precisar o suficiente para seis meses. O dinheiro que você recebe como presente ou empréstimo não pode ser contado como reservas.
• Experiência: O seu pagamento (se aprovado) não pode exceder a sua despesa de habitação actual em 5% ou $100. O objetivo é evitar aumentos dramáticos (choque de pagamento) ou pagamento mensal que você não está acostumado.
• Nenhuma dívida discricionária: Se pagar os seus cartões de crédito na totalidade, não está realmente com dívidas, mas teve a oportunidade de acumular dívidas se o quisesse fazer. Infelizmente, um estilo de vida completamente livre de dívidas não o ajuda aqui.
• Rendimento adicional: Em alguns casos, a subscrição automática ignora horas extras, ganhos sazonais, e outros itens como parte do seu rendimento. Mas com a subscrição manual, você pode ser capaz de usar essa renda extra desde que você possa documentar a renda e pode esperar que ela continue.
• Outros fatores: Dependendo do seu empréstimo, outros factores podem ser úteis. Em geral, a idéia é mostrar que o empréstimo não será um fardo e que você pode pagar. A estabilidade em seu trabalho nunca dói, e mais reservas do que as necessárias também podem fazer diferença.

Dicas para o processo

Planear um processo lento e demorado. Uma pessoa real precisa passar por cada documento que você fornece e determinar se você se qualifica ou não para o empréstimo. Infelizmente, isso leva tempo.

• Muita papelada: A obtenção de uma hipoteca requer sempre documentação. A subscrição manual requer ainda mais. Alguns financiadores exigirão até 12 meses de extratos bancários, além de vários anos de registros fiscais, entre outros documentos.
• Processo de compra de casa: Se você está fazendo uma oferta, construa muito tempo para a subscrição antes de fechar. Inclua uma contingência de financiamento para que você possa recuperar o seu dinheiro sério se o seu credor negar o seu pedido. O seu agente imobiliário pode explicar-lhe as suas opções e pode dar-lhe sugestões sobre como apresentar a sua oferta. Especialmente em mercados quentes, você pode ser menos atraente como comprador se você precisar de subscrição manual.
• Explore alternativas: Se a subscrição manual não for bem sucedida para si, pode haver outras formas de obter alojamento. Os emprestadores de dinheiro duro podem ser uma solução temporária enquanto você constrói crédito ou espera que itens negativos caiam do seu relatório de crédito. Um emprestador privado, co-mutuário ou co-assinante também pode ser uma opção.