De acordo com a lei da Califórnia, uma vez que um credor obtenha uma sentença do Tribunal, eles podem obter Escritos de Penhora que instruem o Xerife local a apreender propriedade de um devedor que não tenha pago voluntariamente a sentença. Assim, um credor de sentença pode anexar contas bancárias, contas de corretagem, salários e, em geral, a maioria dos bens pertencentes ao devedor. Não é incomum para um devedor sentenciado descobrir ao seu choque, que sua conta bancária foi esgotada inteiramente por uma execução surpresa bem sucedida de uma sentença ou encontrar seu empregador servido com uma penhora que requer que o empregador deduza uma certa parcela de cada pagamento e encaminhe a mesma para o credor sentenciado.
Mas de longe a execução mais comum de uma sentença é contra bens imóveis de propriedade total ou parcial de um devedor sentenciado. Um credor de sentença é autorizado por lei a registrar a sentença no condado em que o devedor possui o imóvel (o documento registrado é conhecido como Resumo da Sentença) e, em seguida, apresentar um Escrito de Venda no qual o Xerife do Condado vende literalmente o imóvel em um leilão público, dando o produto para o credor. Embora o procedimento seja prolongado, muitas vezes levando de três a seis meses, em última análise, o devedor é forçado a entregar o título do imóvel ao licitante que fizer a oferta mais alta, perdendo o devedor qualquer capital próprio que ela ou ele tenha obtido. (O leitor pode querer ler o Artigo da Web sobre Falência em relação a essa forma de proteção para devedores)
A casa do devedor, entretanto, recebeu proteção especial pela lei da Califórnia e, dependendo do status do devedor como solteiro, ou o chefe de família, o devedor é permitido ter a casa livre de penhora até um certo nível de equidade. Atualmente, o nível de Homestead disponível é de cinqüenta mil dólares para uma única pessoa, setenta e cinco mil dólares se parte de uma unidade familiar, e cento e vinte e cinco mil dólares se a pessoa ou cônjuge residente lá é sessenta e cinco anos de idade ou mais, inválido, ou com um rendimento bruto anual de quinze mil dólares ou menos e cinqüenta e cinco anos de idade ou mais. (Estes níveis são ocasionalmente alterados, por isso verifique sempre a última lei no Código de Processo Civil, 704.730). Assim, um chefe de família pode reter até setenta e cinco mil dólares em capital próprio da casa sem que um credor judicial possa cumprir um mandado de penhora sobre a casa. (“Património” significa o valor do imóvel acima de qualquer hipoteca ou escritura fiduciária já registada no imóvel; assim, se a sua casa vale trezentos mil dólares e você tem uma Primeira Escritura de Fideicomisso no valor de duzentos mil dólares em dívida e uma Segunda Escritura de Fideicomisso no valor de sessenta mil dólares ainda por pagar, então o seu “património” é de quarenta mil dólares.)
A lógica da lei na Califórnia é que a casa da família é vital para a continuação da função saudável da família e a menos que seja uma casa muito cara e com grande patrimônio, os Tribunais são instruídos a proteger esse patrimônio para que o devedor tenha pelo menos uma casa para a família ou para si mesmo.
Assumindo que um credor deseja executar a hipoteca da casa, o credor tem o ônus de provar que o patrimônio da casa está acima do limite permitido para a isenção da execução da casa, e as audiências são feitas no Tribunal Superior com credores trazendo especialistas para testemunhar a tentativa de estabelecer o alto nível de patrimônio e com os devedores contestando o crédito de que seu patrimônio é tão grande com seus próprios especialistas. Praticamente falando, a Corte normalmente favorecerá o devedor na proteção da casa da família e, a menos que o credor demonstre, através de provas poderosas, que há uma grande quantidade de equidade na casa acima do limite legal permitido, a Corte não permitirá a venda forçada da casa.
Este tipo de proteção contra a execução na casa é chamado de Isenção de Execução e se aplica automaticamente a qualquer devedor proprietário de casa na Califórnia. Não é necessário apresentar qualquer documento ao registrador do condado para ter o direito de reivindicar uma casa legal na Califórnia, caso um credor procure vender a sua casa. No entanto, ao registrar um formulário com o gravador do condado, pode-se, em vez disso, ter o que é chamado de Isenção de Homestead Declarada pertencente à casa descrita na Declaração de Homestead registrada. Há certas vantagens em registrar uma casa declarada e este artigo deve descrevê-las.
É fundamental enfatizar que nem a casa declarada nem a casa legal podem parar os direitos de execução dos credores garantidos, tais como os detentores de uma hipoteca ou escritura de fideicomisso. Os direitos de propriedade somente limitam a capacidade dos credores que não são credores garantidos, mas, em vez disso, têm sentenças e procuram executar suas sentenças contra a propriedade real.
VANTAGENS DE UMA ISENÇÃO DECLARADA DE DOMÍNIO DOMÉSTICO
Bambos uma Propriedade Declarada e uma Propriedade Declarada proíbem o credor da sentença de efetuar uma venda forçada de uma propriedade familiar e ambos têm os mesmos limites de equidade permitidos. Ambos têm o mesmo requisito de uma audiência judicial se a sentença credora procura superar a defesa de uma casa reivindicada isenção e ambos colocam o ônus de superar a isenção da casa reivindicada sobre o credor.
Mas as vantagens de uma casa declarada não são menores:
- O proprietário de uma casa declarada pode escolher qual das várias residências será protegida. Apenas uma pode ser protegida sob uma residência legal ou declarada, mas sob uma residência legal, automaticamente é onde você está residindo quando o Escrito é notificado que tem a residência que se aplica.
- A proteção que é fornecida por uma residência declarada continuará a aplicar-se a essa residência, mesmo que o proprietário se mude. (Em uma casa declarada, se o proprietário não a tornar uma residência quando o ato for notificado, a casa poderá ser perdida.)
- Os rendimentos de uma venda voluntária de uma casa declarada estão sujeitos à mesma proteção que a equidade na própria casa. Se, em vez disso, uma casa declarada não tiver sido registrada, a proteção automática da casa pode ser perdida em uma venda voluntária da casa e o produto da venda voluntária irá para os credores.
- Se uma casa declarada tiver sido registrada, a lei é clara que o produto da venda até o limite em dólares do patrimônio permitido pode ser usado para comprar outra casa. A lei não está clara se esse mesmo benefício se aplica à casa legal.
- E uma vez que a nova casa é comprada, uma casa declarada protege automaticamente a segunda casa, por exemplo, a casa é automaticamente transferida para a nova casa.
Veja o Código de Processo Civil da Califórnia Seções 704.730 e estatutos relacionados.
Regravando o domicílio
É fácil e barato gravar o domicílio. Simplesmente se arquiva o formulário padrão, executado e autenticado, com o Registrador do Condado em que o imóvel está localizado. (Tal arquivamento com o gravador é chamado, “Gravação”). O formulário pode ser obtido na maioria dos escritórios do advogado, em qualquer empresa de títulos e em muitas lojas de papelaria. O custo para a autenticação e gravação é geralmente inferior a vinte dólares. O escritório do gravador está na lista telefônica e, em São Francisco, está na prefeitura.
Alternativamente, pode-se usar os serviços de um Serviço de Arquivo de Homestead que executará a tarefa simples para você e a taxa que eles podem cobrar na Califórnia foi limitada a vinte e cinco dólares mais taxas notariais e de gravação. A lista telefônica e a web têm numerosos serviços desse tipo listados em “homestead”
A Homestead Declarada muitas vezes não se aplicará a uma ação já executada contra a casa, então a chave é arquivar a sua casa antes que o julgamento seja registrado contra a sua casa. Dado o pequeno custo da certidão e as vantagens que existem, parece haver poucos motivos para não utilizar plenamente os benefícios disponíveis da conversão da sua propriedade para uma propriedade declarada. No entanto, deve ser lembrado que, quer seja registrada ou não, as proteções básicas da casa se aplicam, portanto, se a sua casa está sendo sujeita a uma tentativa de executar um mandado de penhora, contate imediatamente o advogado. As chances são boas de que a sua casa possa ser salva.