Canadá vs. EUA: Que mercado de habitação tem piorado? – Point2 News

Comprar uma casa ou encontrar uma renda que você possa pagar está se tornando mais um desafio tanto no Canadá como nos EUA. Em comparação com dez anos atrás, garantir um abrigo está cada vez mais sobrecarregando financeiramente o norte e o sul da fronteira.

Mas os custos de moradia são mais avassaladores no Canadá ou nos EUA? Depois que ambos os países experimentaram sua própria parcela de problemas econômicos, para onde estão indo agora seus mercados de habitação e o que isso significa para o americano médio e o canadense médio à procura de uma casa?

Para comparar a evolução dos dois mercados de habitação e para avaliar seu status atual, nossos analistas extraíram dados históricos sobre as tendências do mercado e examinaram números de 2008 e 2018. Eles analisaram as principais métricas, incluindo o preço médio da casa, aluguel, taxas de propriedade, mudanças na renda mediana dos países, e a evolução dos países na escala de acessibilidade econômica para uma comparação lado a lado.

Aqui estão as principais conclusões:

• O canadiano médio tem de gastar 56% mais para comprar uma casa, ou 25% mais para alugar uma em comparação com dez anos atrás, mas o salário médio no Canadá subiu apenas 15%.
• O preço médio da casa nos EUA aumentou a uma taxa muito mais lenta (24%), enquanto a renda mediana subiu 18%.
• Desde 2008, o dólar canadiano perdeu aproximadamente 25% do seu poder em relação ao dólar americano, passando de uma paridade quase perfeita para uma taxa de câmbio muito inferior.
• A crise de acessibilidade agravou-se no Canadá, onde o mercado imobiliário passou de “seriamente inacessível” para “seriamente inacessível”, mas o mercado imobiliário americano permaneceu na categoria “seriamente inacessível”.

Canadá vs. EUA: Dois Líderes Mundiais numa Encruzilhada

Oito anos depois do novo milénio, os EUA marcharam de cabeça erguida para uma das piores crises económicas da sua história após o rebentamento da bolha imobiliária. A bolha imobiliária do Canadá ainda não rebentou e o país ainda não viu um grande declínio nos preços das casas, mas a economia canadense experimentou sua própria parcela de turbulência após a queda do preço do petróleo a partir de 2014 e o estouro da bolha especulativa da China.

E agora, 10 anos após a crise imobiliária que desestabilizou os EUA, alguns analistas afirmam que o Canadá enfrenta um cenário semelhante se permanecer no rumo: a dívida das famílias excede actualmente 100% do PIB, segundo dados divulgados pelo Banco de Compensações Internacionais, o preço médio das casas subiu 56% em dez anos, enquanto o salário médio por família aumentou apenas 15% durante o mesmo período, e os empréstimos soltos estão a aumentar.

Nos últimos seis anos, o dólar canadiano perdeu 25% do seu poder em comparação com o dólar americano, passando de uma paridade quase perfeita para uma taxa de câmbio muito mais baixa. Portanto, neste estudo, os salários medianos, os preços médios das casas e as rendas médias em ambos os países são expressos na moeda do respectivo país, para evitar distorções e imprecisões nas variações percentuais.

Taxas de propriedade da casa própria no Canadá caem após 50 anos de crescimento sustentado

Pesquisa sobre a propriedade da casa própria revela os extensos benefícios econômicos, sociais e psicológicos associados à propriedade de uma casa própria. E embora sejam os americanos que consideram a propriedade da casa própria uma parte integrante do sonho americano, os canadenses têm aspirações igualmente fortes de proprietários, bem como taxas de propriedade mais elevadas.

Nos EUA, as taxas de propriedade da casa própria atingiram um pico no final de 2004, quando a porcentagem de proprietários de casa própria se estabeleceu em 69,2%, só para começar a diminuir em 2007. Em 2015, a percentagem de proprietários de casas nos EUA caiu para 62,9%, um nível que não se via desde 1965, quando a recolha de dados estava apenas a começar. Após três anos de recuperação, a percentagem de proprietários de casas nos EUA está actualmente fixada em 64,2%.

No Canadá, as taxas de proprietários de casas aumentaram a um ritmo constante durante mais de quatro décadas, atingindo um máximo histórico de 69% em 2011, mas essa percentagem desceu para 67,8% após a desaceleração económica a partir de 2014. Esta é a primeira vez que a percentagem de proprietários de casas diminuiu no Canadá em quase meio século.

Preços das casas no Canadá aumentaram duas vezes tão rapidamente como nos EUA

E com os preços médios das casas subindo a um ritmo alarmante a norte da fronteira, não é de admirar que o canadiano médio já não possa comprometer-se facilmente com uma hipoteca. Devido a um espantoso salto de 56% desde 2008, o preço médio da casa no Canadá passou de $304.663 CAD para $475.591 CAD em apenas dez anos.

Os E.U.A. Os aumentos do mercado foram mais contidos: após um aumento de 24%, o preço médio da casa passou de $245.200 USD em 2008 para $303.200 USD em 2018.

A alternativa à casa própria, o aluguer de casas tem vindo a aumentar tanto no Canadá como nos EUA na última década. E assim tem sido a renda média em ambos os países. No Canadá, o valor médio aumentou 25% em dez anos, e os EUA tiveram uma trajetória semelhante, registrando um aumento de 23% desde 2008. No entanto, nem todas as cidades são criadas iguais.

De acordo com RENTCafé.com, as rendas médias em Nova Iorque e São Francisco estão muito à frente de todos os outros centros urbanos americanos: em Manhattan, os inquilinos pagam $4.119 USD, e mesmo no Brooklyn, enfrentam rendas médias de $2.801 USD. Quatro outras cidades pagam rendas médias acima de $3.000 USD: São Francisco, CA ($3.590 USD), Boston, MA ($3.379 USD), San Mateo, CA ($3.234 USD), e Cambridge, MA ($3.112 USD).

No Canadá, é Vancouver e, especialmente, Toronto que têm as rendas mais altas, mas estão bem abaixo das mais altas taxas de aluguer nos EUA – em ambas as cidades, a média de rendas ronda os $2.000 CAD. E Vancouver não mostra quaisquer sinais de abrandamento: o governo provincial concordou com um aumento máximo permitido de 4,5% no aluguer para 2019, que é o maior aumento de aluguer desde 2004 quando o tecto foi fixado em 4,6%.

Incremento no aumento do rendimento sem par para o crescimento dos preços das casas no Canadá

Embora os rendimentos também tenham aumentado no Canadá durante a última década, foram facilmente ultrapassados pelo crescimento dos preços das casas. A média canadense está atualmente olhando para os preços das casas 56% mais altos, mas tem uma renda 15% maior.

Compare que à situação nos EUA, onde o rendimento médio por família aumentou 18%, enquanto os preços das casas subiram 24%.

Por isso, embora seja verdade que os preços médios das casas e rendas estão a aumentar mais depressa do que os salários em ambos os países, os canadianos estão em clara desvantagem.

Em vários mercados canadianos, o Pesadelo da Inacessibilidade é grande

Closamente ligado à questão do salário médio, a acessibilidade à habitação tem um grande impacto no nível de vida. E olhando para a evolução do múltiplo mediano – o preço mediano da casa dividido pela renda familiar mediana – nas maiores cidades dos EUA e do Canadá, é o padrão de vida dos canadenses que atinge mais duramente.

Apesar de 2008 a taxa nacional de incomportabilidade no Canadá ter sido fixada em 4,9, o que colocou o país na categoria “seriamente incomportável”, em 2018 subiu para 6,7, o que está muito dentro do extremo “severamente incomportável” do espectro. Como o último relatório do RBC também aponta, “a acessibilidade da habitação canadense está agora no seu pior nível desde 1990”, “

Os EUA, por outro lado, permaneceram na categoria “seriamente inacessível”, passando de uma proporção de 4,7 em 2008 para 4,9 em 2018.

De acordo com um estudo anterior do Point2 Homes, a acessibilidade da habitação varia muito no Canadá e nos EUA, de província para província e de estado para estado, mas são principalmente os mercados individuais em ambos os países que estão empurrando essas taxas cada vez mais alto.

Então quais são os principais mercados que estão causando tal impacto na acessibilidade nacional, forçando os proprietários com uma hipoteca e os inquilinos a gastar mais e mais de sua renda apenas para cobrir os custos da habitação? Vancouver, BC vem em primeiro lugar, com um impressionante 17,3 na escala de acessibilidade, seguido por Manhattan, NY com 15,6. São Francisco, Los Angeles, e Boston, todos pontuaram 10 e acima; o Canadá não tem outros mercados nos 10 primeiros, embora os mercados de habitação de Toronto e Mississauga fiquem nos 13 e 14,

Dada a discrepância significativa entre a evolução dos preços das casas e os salários, os canadianos podem estar a caminhar para uma viagem difícil. Existem muitos outros factores, incluindo um aumento no crédito subprime, que sugerem que o mercado imobiliário canadiano pode estar a seguir o mesmo caminho que os americanos seguiram há alguns anos atrás.

Agora, existe um debate saudável entre os analistas de mercado em alta, que afirmam que tudo está bem no sector imobiliário residencial canadiano, e os prognosticadores em baixa, que vêem uma tempestade no horizonte. Os otimistas apontam para um sólido aumento de 2% no PIB para 2018 e um aumento na atividade de vendas após um mercado de primavera bastante suave. Alguns touros também dizem que a crescente popularidade dos condomínios e outras habitações multi-familiares no Canadá, especialmente por compradores imigrantes, irá funcionar como uma almofada para o apertado mercado imobiliário.

No entanto, os pessimistas enfatizam cinco factores importantes sugerindo que os preços das casas canadianas provavelmente enfrentam um declínio nos próximos anos: altos rácios de preço das casas em relação à renda, taxas de juro crescentes, pagamentos de balões de 5 anos e hipotecas com taxas ajustáveis, actividade económica reprimida nos E.U.A, China, e Canadá devido às tarifas, e avaliações altíssimas em alguns dos centros urbanos mais caros do Canadá.

Embora seja difícil prever a direção futura do mercado imobiliário canadense, não há dúvida de que tanto os compradores de casas como os locatários ao norte da fronteira enfrentam condições mais rigorosas do que seus vizinhos ao sul.

Veja o infográfico completo aqui.

Expert Insights

Para uma visão especializada sobre a evolução pós-recessão dos mercados imobiliários no Canadá e nos EUA, falámos com Wimal Rankaduwa, Professor de Macroeconomia na Universidade Prince Edward Island. Leia sua entrevista abaixo para descobrir algumas das razões da diferença significativa entre a evolução do preço médio da casa e a renda mediana por família no Canadá, bem como alguns passos práticos para minimizar essa diferença:

Nos últimos 10 anos, no Canadá, os preços médios das casas subiram 56% enquanto a renda mediana aumentou apenas 15%. Quais são as principais razões que explicam a diferença significativa entre a evolução do preço médio das casas e a renda mediana por família no Canadá? Poderá esta diferença fazer baixar ainda mais, num futuro próximo, a taxa de habitação?

A investigação demonstrou que a escalada dos preços das casas durante este período foi uma consequência do fosso persistente entre a procura e a oferta de habitação, particularmente em várias grandes áreas metropolitanas. O hiato resultou do crescimento mais rápido da procura em relação à oferta de habitação nestas áreas metropolitanas. A renda das famílias é apenas um entre vários grandes fatores responsáveis pelo aumento da demanda e dos preços no mercado habitacional. Como indicam as taxas de crescimento, o aumento da renda das famílias por si só não pode explicar plenamente o aumento da demanda ou a escalada dos preços das moradias durante esse período. Isto destaca o fato de que existem outros fatores mais importantes para explicar o comportamento dos preços das moradias. De fato, os pesquisadores encontraram vários outros fatores responsáveis pelo aumento dos preços, como o crescimento das oportunidades de emprego, crescimento populacional, taxas hipotecárias relativamente baixas ou favoráveis, e expectativas futuras do comportamento do mercado imobiliário. A demanda de não-residentes e imigrantes ricos também tem sido considerada cada vez mais importante para aumentar os preços em algumas áreas metropolitanas durante este período. As variações observadas nos movimentos dos preços nos mercados imobiliários também realçam a importância das condições do mercado regional ou local para além do rendimento mediano.

Não se pode esperar que o rendimento mediano das famílias aumente substancialmente num futuro próximo, mas o mercado imobiliário pode ser mais sensível à informação e às expectativas futuras. Existe uma expectativa de um aumento das taxas de juro num futuro muito próximo, que terá um impacto negativo na procura de habitação. Isso também pode encorajar a poupança, mas a taxa de poupança das famílias, que atualmente é muito baixa, pode não se alterar significativamente no curto prazo. No entanto, isto também pode ter um impacto negativo sobre a oferta de habitação. Portanto, é altamente improvável que a diferença entre a demanda e a oferta e os preços da habitação caia significativamente no curto prazo. Também é altamente improvável que a acessibilidade dos preços por parte das famílias melhore significativamente. Portanto, não é possível uma melhoria significativa na taxa de propriedade da casa própria no futuro próximo, e provavelmente continuará a cair.

O que você acha que são algumas medidas práticas que precisam ser tomadas para minimizar a diferença entre o aumento do preço médio da casa própria e o aumento da renda mediana?

O aumento da renda mediana da casa própria e o fornecimento de moradias acessíveis podem ser considerados objetivos econômicos de longo prazo. No entanto, a médio prazo, pode ser possível deter a escalada dos preços das casas. Isto requer o entendimento de que as médias nacionais mascaram variações regionais e reflectem em grande parte a experiência de várias áreas metropolitanas onde os preços das casas aumentaram drasticamente durante um curto período de tempo. Vários factores específicos de cada área, tais como a “inversão de casas”, a maior procura de habitação por não residentes e as regras e restrições existentes ao uso do solo que limitam o potencial de aumento da oferta de habitação, foram considerados responsáveis por aumentos drásticos dos preços nesses mercados imobiliários. Para ser eficaz, qualquer ferramenta política ou estratégias para deter a escalada dos preços das casas deve concentrar-se nesses factores. Assim, a minimização da diferença deve ser abordada tanto a nível nacional como regional.

Metodologia

• Para este estudo, analisamos métricas chave, tais como preço médio da casa, aluguel médio, taxas de propriedade da casa, renda mediana por família, salário médio por hora e acessibilidade da casa, comparando números de 2008 com valores em 2018.
• Outras fontes importantes incluem: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.