Are Condos a Good Investment?

Todos sabemos que investir em propriedades de aluguel pode ser uma ótima maneira de ganhar renda. Mas comprar casas unifamiliares para alugar pode ser caro, especialmente para iniciantes. As unidades de condomínio são geralmente mais baratas. O investimento em condomínios é um bom ponto de entrada para um investidor?

O que é um condomínio?

Um condomínio, ou condomínio, é uma residência privada dentro de um edifício ou comunidade maior. Pode ser uma moradia de vários andares ou uma única unidade num arranha-céus com outras unidades de condomínio acima e abaixo.

Como uma propriedade de investimento, um condomínio pode ser alugado a inquilinos. Isto pode fazer com que pareça muito com um apartamento. A diferença é a propriedade. Os indivíduos são proprietários de cada condomínio. Mas os apartamentos são alugados por alguém que possui o prédio inteiro.

Um proprietário compra um condomínio e paga uma taxa mensal de condomínio (além do preço de compra do condomínio em si). Esta taxa cobre a manutenção e conservação de áreas comuns compartilhadas com outros proprietários na comunidade do condomínio.

Pros & Condomínios de Investimento

Você deveria comprar um condomínio como propriedade de investimento?

Depende de algumas coisas chave, como qualquer investimento imobiliário.

Mais importantes são a localização da propriedade e as finanças. Não importa o quê, a localização do condomínio tem que ser uma localização desejável com um conjunto qualificado de inquilinos.

Além disso, o retorno sobre o investimento (ROI) da propriedade específica precisa estar em sincronia com seus objetivos de investimento.

E se você estiver preocupado com problemas de má administração da propriedade, você pode usar serviços como o Buildium, que simplifica as tarefas de administração da propriedade.

Condos compõem uma parte do meu portfólio imobiliário, juntamente com residências unifamiliares. Então eu diria que, sim, um condomínio pode ser um bom investimento.

Aqui estão os prós e contras a considerar.

Investir em Condomínios Prós

Menos manutenção para se preocupar.

Um dos maiores benefícios da propriedade de condomínios é que outras pessoas fazem a manutenção exterior da propriedade para você. Nem você nem o seu inquilino tem a responsabilidade de limpar a neve ou cortar a relva, por exemplo.

Como proprietário de um condomínio, não tem de orçamentar grandes despesas como a substituição de um telhado. Você é dono do espaço dentro do condomínio mas não da estrutura exterior do edifício. Então você tem que se preocupar apenas com a manutenção dos aparelhos e sistemas contidos dentro da sua unidade.

A associação de condomínios cuida das despesas e do incômodo da manutenção do edifício e dos terrenos. (Mas não há uma regra dura e rápida de condomínios. Cada associação decide pelo que a associação de condomínios é responsável e pelo que os proprietários são responsáveis. Portanto, leia atentamente os documentos do condomínio antes de comprar.)

Acessibilidade de preços

Como um investimento, normalmente é mais barato comprar um condomínio do que uma casa unifamiliar ou uma casa na cidade com características semelhantes. Portanto, você precisa de menos dinheiro para começar.

No entanto, certifique-se de que o aluguel mensal que você pode cobrar pode suportar todos os seus custos de propriedade, incluindo a taxa mensal do condomínio. O preço de compra de um condomínio é menor, porque os compradores de casa são obrigados a pagar uma taxa fixa recorrente.

Amenities

Um grande benefício da vida em condomínio é o acesso a amenidades comunitárias de alta qualidade. Muitas vezes há uma sala de clube, piscina e sala de fitness. Estas amenidades são muito atraentes para muitos inquilinos, o que o ajuda a manter a sua unidade alugada. Propriedades com amenidades atraentes são muitas vezes muito procuradas. Isso pode significar uma rápida rotação quando um inquilino se muda. Vagas curtas são o melhor amigo do investidor quando se trata de gerir o fluxo de caixa.

Orgulho de propriedade

A maioria dos condomínios tem uma alta taxa de ocupação do proprietário. Os estatutos muitas vezes afirmam que apenas uma percentagem dos proprietários pode alugar a sua unidade. Isso normalmente se traduz em um orgulho de propriedade que encoraja a comunidade e o cuidado responsável de sua propriedade. Os proprietários tipicamente cuidam melhor da sua propriedade e dos recursos comunitários compartilhados do que os inquilinos. Isso se traduz em um investimento mais atraente para você.

Segurança

A maioria dos condomínios tem maior segurança. Normalmente é necessária uma chave para aceder ao edifício antes de chegar à porta principal da sua unidade. Cada unidade está equipada com um intercomunicador que os residentes podem usar para “entrar” com os hóspedes e visitantes aprovados. Esta segurança adicional faz com que os residentes se sintam mais seguros e mantém os solicitadores fora – um recurso atraente que muitos inquilinos pagarão um prêmio para desfrutar.

As regras do condomínio podem preservar o valor da sua propriedade de investimento

Existem normalmente mais regras a serem seguidas como proprietário em uma comunidade de condomínios. Você precisará da permissão da associação de condomínios para fazer alterações na sua unidade, dentro ou fora. É provável que você não possa mudar a cor da sua porta da frente, por exemplo. Muitas vezes, os moradores estão proibidos de realizar qualquer atividade comercial a partir de um escritório em casa. As regras do condomínio são provavelmente mais rigorosas do que propriedades similares não consideradas um condomínio. Isso ajuda a impedir atividades indesejadas que levam à depreciação de propriedades.

As regras e regulamentos do condomínio são muitas vezes exatamente o que é necessário para manter uma comunidade arrumada que beneficia todos os proprietários. Seu inquilino pode não ser capaz de cultivar ervas em vasos no pátio, mas você também não terá que se preocupar com o pátio de um vizinho se tornando um espaço de armazenamento de lixo.

Eu gosto de investir em propriedades de aluguel onde há uma modesta taxa de condomínio ou associação de proprietários (HOA). A associação serve como uma força policial que evita que os proprietários negligenciem a sua propriedade e desencoraja o mau comportamento dos residentes. Isto ajuda a manter os valores da casa e torna a propriedade atraente, o que é importante quer esteja procurando novos inquilinos ou procurando vender a propriedade.

Investindo em Condos Cons

Vizinhos se comportando mal

Em qualquer comunidade, você tem vizinhos. Você pode ter vizinhos acima, ao lado e abaixo de você. Há uma boa chance em algum momento em sua propriedade de que você ou seu inquilino acabem conseguindo um vizinho que você gostaria que não tivesse se mudado para cá. Se os vizinhos forem indesejáveis para viver ao seu lado, você pode ter dificuldades em manter o seu inquilino feliz. Isto pode resultar em vagas mais altas do que o desejado e em constante rotação de inquilinos.

E como proprietário, você provavelmente terá que lidar pessoalmente com as queixas dos seus vizinhos, o que pode ser frustrante e demorado. Nem todos os proprietários são responsáveis e atenciosos.

Em um dos meus condomínios, descobri que havia danos causados pela água no teto do armário do quarto. A causa acabou por ser uma fuga de ar condicionado na unidade acima da minha. A associação do condomínio não fez nada para me ajudar a resolver o problema. Tive de levar o proprietário a tribunal numa tentativa de ser reembolsado pelo meu custo de reparação. Meu encanador me deu uma verificação por escrito de que os danos à minha unidade foram causados pelo ar condicionado deles (que está diretamente acima do vazamento óbvio), mas eu ainda perdi no tribunal. O amigo canalizador deles contrariou o óbvio, e o tribunal ficou do lado deles. Eu fiquei preso pagando o custo da remediação do molde e do conserto do drywall.

Aumentando as taxas de condomínio e/ou avaliações especiais

As taxas de condomínio geralmente aumentam a cada poucos anos com o custo da inflação. Além das taxas mensais, você pode ser atingido com uma “avaliação especial” dispendiosa. Uma avaliação é uma taxa adicional avaliada em cada proprietário para um projeto especial, como a repavimentação do estacionamento. Se você não fizer um orçamento para aumentar as taxas, você pode chegar a uma posição em que não pode pagar as taxas de condomínio ou avaliação especial.

Potencial de má administração financeira

Condos são governados por um conselho da associação, muitas vezes incluindo proprietários de condomínios comunitários que são voluntários ou são eleitos. Normalmente, um grupo de investidores é proprietário dos condomínios e contrata uma empresa de gestão imobiliária para administrar a cobrança das taxas de condomínios e administrar a comunidade. Os governos estaduais exigem que os condomínios criem e sigam documentos legais, tais como estatutos e artigos de incorporação. Mas ainda há um risco de que a associação de condomínios possa administrar mal os fundos e até mesmo tornar-se insolvente.

Potencial de má administração de propriedade

Se a associação de condomínios fizer um mau trabalho de manutenção dos terrenos comuns, ela pode refletir mal em toda a comunidade. Como proprietário, você conta com eles para fazer o que eles dizem que vão fazer para manter a estética e o valor da sua propriedade. A inacção deles para fazer as melhorias necessárias e gerir adequadamente o edifício e a comunidade pode afectar negativamente a sua valorização da propriedade a longo prazo e afastar inquilinos de qualidade de querer alugar a sua unidade.

As regras do condomínio podem limitar a sua liberdade

A maioria das comunidades de condomínios limita o número de unidades que podem ser alugadas. Se o limite já for atingido, você não pode alugar o seu imóvel. E a associação do condomínio provavelmente limita o número de ocupantes, a duração do aluguel e outras restrições ao seu uso do condomínio. Essas políticas preservam o sentimento da comunidade e impedem que a propriedade se torne um prédio de apartamentos em vez de uma comunidade ocupada pelo proprietário. Certifique-se de que pode alugar o seu condomínio antes de comprar, e assegure-se de que você e os seus inquilinos são capazes de cumprir os requisitos do condomínio como propriedade arrendada.

Vender pode demorar mais tempo

Existe um conjunto menor de compradores de condomínios do que os compradores de casas unifamiliares. Portanto, quando for hora de vender, você pode estar olhando para um número maior de dias no mercado. Mas mais uma vez, tudo depende da localização. Condos em áreas quentes vendem mais rápido do que casas.

Então, você deve comprar um condomínio?

Ler cuidadosamente todos os documentos que regem o condomínio antes de fazer uma oferta de condomínio. E fale com alguns dos vizinhos. Eles lhe dirão como a associação de condomínios administra bem a comunidade e compartilharão o furo interno sobre como é viver no prédio.

E como com qualquer propriedade de investimento imobiliário que você está considerando, faça seus números para ter certeza que o aluguel cobrirá a taxa do condomínio, assim como todos os outros custos associados à propriedade e administração de um imóvel alugado.

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