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A partir de 25 de junho de 2018, fizemos algumas mudanças na forma como nossas aprovações de hipotecas funcionam. Você pode ler mais sobre nosso Power Buyer ProcessTM.
O custo da faculdade na América continua a subir. De acordo com o Student Loan Hero, os americanos agora devem mais de $1.48 trilhões em empréstimos estudantis, e o graduado médio da classe de 2016 tem $37.172 de dívida da faculdade.
Embora isto certamente não seja o ideal, sua dívida não tem que ficar no caminho de seus outros objetivos de vida. Grandes investidores hipotecários como Freddie Mac e FHA colocaram em prática políticas para permitir que as pessoas com dívidas universitárias obtenham de forma responsável o financiamento da casa enquanto pagam os seus empréstimos estudantis. Afinal, você passou por toda aquela escolaridade para obter um emprego que paga as necessidades e os desejos em sua vida.
Rácio de Dívida para Incêndio (DTI) compreendendo
Antes de entrarmos no que está mudando, vamos falar um pouco sobre porque é importante.
Quando qualquer emprestador de hipoteca, incluindo Empréstimos Quicken, determina quanto você pode pagar, eles olham para duas coisas: sua renda total qualificável e sua dívida. Tomados em conjunto, estes dois itens compõem um rácio muito importante conhecido como dívida para a renda, ou DTI.
Na sua forma mais simples, DTI compara os seus pagamentos de dívida mensal mínima com a sua renda mensal total. Quanto menor este número, mais dinheiro você se qualifica para pedir emprestado. Vamos fazer um exemplo rápido.
Você ganha $4.000 por mês. Você tem um pagamento de carro de $300, um pagamento de empréstimo de estudante de $600, $400 em pagamentos mínimos de cartão de crédito e um pagamento de empréstimo pessoal de $200.
No exemplo acima, seu DTI total é 37,5% ($1.500/$4.000). Não é uma regra difícil e rápida porque depende do tipo de empréstimo que você está tentando conseguir, mas uma boa orientação é manter seu DTI não superior a 43% para a melhor chance de aprovação.
Com isso em mente, como é calculado o seu pagamento mínimo de empréstimo de estudante? Isso depende de quem é o seu investidor de hipoteca. Nós daremos mais informação sobre o que você precisa saber sobre empréstimos de outros investidores mais tarde neste post, mas por enquanto, vamos tocar em Freddie Mac e FHA porque suas diretrizes mudaram recentemente.
New Student Loan Guidelines for Freddie Mac and FHA
Freddie Mac and the FHA have recently changed how student loans are taken into account in your qualifying DTI. Deixe-nos ir sobre o que estas mudanças significam, começando com Freddie Mac.
Freddie Mac
Se você está começando um empréstimo convencional de Freddie Mac e você tem empréstimos de estudante, aqui é como eles são contabilizados em seu DTI. Se seus empréstimos estão no adiamento ou na indulgência, o pagamento qualificado é o maior dos seguintes:
- o pagamento real mostrado no relatório de crédito
- 1% do saldo original ou pendente do empréstimo, por mês, o que for maior
Se o empréstimo estiver no reembolso, o maior dos seguintes é usado para determinar o valor do pagamento qualificado.
- O pagamento conforme reportado no crédito
- 0.5% do saldo original ou pendente do empréstimo, por mês, o que for maior
Se você tivesse um saldo de empréstimo de $20.000 em seus empréstimos de estudante, seu pagamento mensal assumido seria $100 para a finalidade de seu DTI (.005×$20.000).
Agora vamos dar uma olhada rápida em FHA.
FHA
As mudanças para qualificação para empréstimos de FHA aplicam-se quando os empréstimos de estudante estão no adiamento ou na indulgência. Os clientes com estes empréstimos têm um reembolso assumido que é o maior de:
- 1% do saldo do empréstimo pendente por mês
- o pagamento real como relatado no crédito
- $10 por mês
Se o empréstimo está sendo reembolsado, as diretrizes são as mesmas exceto que o pagamento no extrato pode ser usado se a documentação pode ser obtida que diz que o pagamento mensal aumentará e o empréstimo será pago por completo com o pagamento atual.
Como os outros investidores hipotecários lidam com empréstimos a estudantes?
Agora sabemos como as coisas são tratadas com Fannie Mae e a FHA, o que acontece se você tiver um investidor hipotecário diferente? Essa é uma grande pergunta. Vamos correr rapidamente através destes.
Fannie Mae
Fannie Mae oferece às financiadoras várias alternativas para calcular pagamentos de empréstimo de estudante. Eu os listei abaixo em ordem de prioridade.
- O pagamento real no relatório de crédito.
- Se o pagamento for zero ou não mostrado, 1% do saldo do empréstimo existente, por mês.
- Em muitos casos se isso não funcionar para o cliente, nós podemos usar o pagamento listado no extrato. Apenas tem que igualar para pagar fora o empréstimo de estudante completamente até o fim do termo do empréstimo de estudante.
Finalmente, se você estiver em um plano de reembolso que seja baseado na renda, você pode ser capaz de qualificar com um pagamento de $0 se você puder mostrar a documentação de um plano de pagamento. Se este for o caso, seus pagamentos do empréstimo de estudante não têm que ser incluídos em seu DTI.
USDA
Em empréstimos de USDA, os empréstimos de estudante são segurados como seriam em empréstimos de FHA com a exceção do seguinte. Se o empréstimo estiver no adiamento ou na indulgência, o número usado para calcular DTI o maior de:
- 1% do saldo do empréstimo pendente, por mês
- $10 por mês
VA
Se o empréstimo de estudante estiver no adiamento e o reembolso não estiver programado para começar nos próximos 12 meses, não precisa ser incluído em DTI.
Se o pagamento começar nos próximos 12 meses e o empréstimo for diferido, seu cálculo do DTI é 5% do saldo do empréstimo existente dividido por 12. Pode ser difícil embrulhar sua cabeça em torno disso, então vamos passar por isso com um exemplo.
Se você tem $30.000 em dívida de empréstimo de estudante, seu pagamento mensal mínimo calculado em seu DTI seria $125 (.05×$30.000/12).
Se você já estiver em um período de reembolso no momento de sua aplicação, seu DTI é calculado com o maior dos seguintes:
- 5% do saldo pendente dividido por 12
- o pagamento listado em seu relatório de crédito