1031 Câmbio e Residência Primária

3. Transação de Tratamento Dividido: Parte §121 (Residência) e uma parte §1031 (Usada em uma empresa ou mantida para investimento)

• Uma transação de tratamento dividido envolve uma propriedade usada parcialmente como residência principal e parcialmente em uma empresa ou mantida para fins de investimento;
• O contribuinte e seu consultor fiscal devem alocar a parcela utilizada como residência principal para exclusão fiscal sob §121 e a parcela remanescente qualificada para §1031 adiamento;
• O contribuinte pode receber o produto da venda diretamente do fechamento da alocação da residência principal da transação;
• O contribuinte deve ter um QI em vigor para a parcela de troca do §1031 da transação (i.e. a parte alocada ao negócio ou detida para investimento.) O QI receberá a parte do produto da venda para a parte do negócio ou investimento e o QI adquirirá propriedade de substituição em espécie, de acordo com as regras e requisitos de troca do §1031. O contribuinte deve cumprir todos os outros requisitos necessários para uma troca §1031.

Um exemplo: A Venda de um Imóvel de Quatro Unidades (Fourplex)

O contribuinte possui um Fourplex no qual alugou três unidades nos últimos quatro anos (§1031) e onde também viveu na unidade restante como residência principal (§121) nos últimos quatro anos (cumprindo o requisito sob §121 de ter usado como residência principal por pelo menos dois dos últimos cinco anos). O imóvel é vendido a um comprador e o contribuinte recebe a parte da venda atribuída à parte da residência principal (§121) e tem um QI contratado para reter os lucros líquidos da venda das três unidades de aluguer para proceder a uma permuta de 1031 para uma propriedade de substituição em espécie.

4. Transacção de Tratamento Cindido: Porção §121 (Residência) e uma Porção §1031 (Fazenda ou Rancho)

• Uma transação de tratamento dividido envolve uma propriedade usada parcialmente como residência principal e parcialmente para uma fazenda ou rancho;
• O contribuinte e seu consultor fiscal devem alocar a porção usada como residência principal para exclusão de impostos sob §121 e a porção restante da fazenda/ rancho que se qualifica para o adiamento §1031;
• O contribuinte pode receber o produto da venda diretamente do fechamento da alocação da residência principal da transação;
• O contribuinte deve ter um QI em vigor para a parcela de troca do §1031 da transação (i.e. a parte alocada ao negócio ou mantida para investimento.) O QI receberá a parte do produto da venda da parte da fazenda ou rancho e o QI adquirirá propriedade de substituição em espécie, de acordo com as regras e requisitos de troca do §1031. O contribuinte deve cumprir todos os outros requisitos necessários para uma troca §1031.

Um exemplo: A Venda de um Rancho de 100 acres com a Alocação de uma Residência Primária em Five Acres

O contribuinte é proprietário de um rancho de 100 acres de trabalho nos últimos quatro anos e viveu na casa do rancho na propriedade. A quantidade mínima de acres para uma residência primária que o condado permite é de cinco acres. A propriedade é vendida a um comprador e o contribuinte recebe a parte da venda atribuída à parte da residência principal, residência principal e cinco acres de terra (§121) e tem um QI contratado para manter os lucros líquidos da venda do rancho/ porção de terra, 95 acres, com uma permuta de 1031 para uma propriedade de substituição em espécie.

5. Converter Propriedade de Aluguel em uma Residência Principal (§1031 Convertido para §121)

Neste cenário, o contribuinte deve manter a propriedade adquirida como propriedade de reposição em uma troca §1031 com a intenção de inicialmente manter para fins comerciais ou de investimento. Idealmente, o contribuinte deve ter fatos/circunstâncias e documentação para apoiar a intenção de usar em um negócio ou manter para investimento após a troca do §1031. Há também um período mínimo de detenção de cinco anos após a troca. O contribuinte deve também utilizar como residência principal durante pelo menos dois dos cinco anos para ser elegível para o §121 de exclusão fiscal. A exclusão do §121 é reduzida por um rácio do tempo em que o imóvel foi utilizado como residência principal em comparação com o tempo em que o imóvel foi utilizado numa empresa ou investimento. E, finalmente, qualquer recaptura de depreciação feita durante o tempo em que o imóvel foi usado em uma empresa ou investimento é excluída.

Um exemplo: Um contribuinte efectua uma troca §1031 numa propriedade de substituição que pretende deter inicialmente para investimento e a propriedade é alugada por três anos. A intenção do contribuinte muda no futuro e este decide mudar-se para a antiga propriedade arrendada após três anos de arrendamento e viver na propriedade por mais cinco anos como residência principal. A propriedade total é de oito anos (o que é ao longo do período mínimo de cinco anos de detenção quando se converte uma propriedade para arrendamento numa residência principal). Neste cenário, o contribuinte é elegível para 5/8 da exclusão fiscal do §121, uma vez que viveu na propriedade apenas cinco dos últimos oito anos e a recuperação da depreciação durante o período de três anos de aluguel não é elegível para a exclusão fiscal.

6. Converter a Residência Principal em um Imóvel para Aluguel (§121 Converter para §1031)

Procedimento de Reembolso 2005-14 fornece orientação para a aplicação simultânea do §121 e §1031 se um contribuinte converteu uma residência principal em um imóvel para aluguel. Neste cenário, o contribuinte deve cumprir os requisitos do §121 e ter vivido na propriedade durante dois dos últimos cinco anos antes do contribuinte converter a residência principal em uma propriedade para arrendamento. O contribuinte pode excluir impostos sobre ganhos de capital até aos montantes limite de §121 ($250.000 solteiros; $500.000 casados) – e efectuar uma troca de imposto de §1031 para uma propriedade de substituição sob §1031 que deve ser detida para investimento ou utilizada numa empresa. O contribuinte pode tirar partido tanto da exclusão fiscal de acordo com o §121 como do diferimento fiscal de acordo com o §1031 sobre a parte restante da venda e acima dos montantes de exclusão do limiar do §121.

7. Alocações e Restrições Ao abrigo da Lei de Assistência à Habitação de 2008

A Lei de Assistência à Habitação de 2008 abordou muitas questões relacionadas com a exclusão do §121 dos ganhos na venda de uma residência primária, incluindo a segregação do tempo em que uma residência é mantida em períodos de detenção qualificados e não qualificados. A exclusão fiscal do § 121 deve ser alocada entre o período em que a propriedade foi usada como propriedade de investimento e o período em que a propriedade foi usada como residência principal. A exclusão de ganho da Secção 121 não se aplica a qualquer ganho associado a um período de detenção não qualificado (quando o imóvel não foi usado como residência principal.)

A classificação do período de detenção como qualificado ou não qualificado é importante. Ao abrigo da Lei de Assistência à Habitação de 2008, qualquer período que não seja um período de posse qualificado é definido como um período de posse não qualificado. Um período de posse qualificada é definido como o seguinte:

• Apenas um período em que o contribuinte utilizou o imóvel como sua residência principal; ou
• Apenas uma parte do período de cinco anos após a utilização do imóvel pelo contribuinte como residência principal, se o imóvel for vendido dentro desse período de cinco anos.

O período de detenção qualificado inclui o tempo de utilização do imóvel como residência principal pelo contribuinte, cônjuge do contribuinte, ou ex-cônjuge do contribuinte. (Ver: Sec. 121(b)(4)(C)(i))

Em geral, as regras de atribuição só se aplicam a períodos de tempo anteriores à conversão em residência principal e não a períodos de tempo posteriores à conversão para fora de uma residência principal Em conformidade, se um único contribuinte converter uma residência principal em propriedade alugada e nunca voltar a mudar-se e, caso contrário, cumprir o requisito de dois dos cinco anos previstos no §121, o contribuinte é elegível para a exclusão total de $250.000 quando a propriedade alugada for vendida. Esta regra aplica-se a períodos usados não qualificados dentro do período de cinco anos do §121 após a última data em que a propriedade foi utilizada como residência principal. Portanto, se um contribuinte usou o imóvel como residência principal no primeiro e segundo anos, então alugou o imóvel por três e quatro anos, e depois usou o imóvel como residência principal no quinto ano, as regras de atribuição seriam aplicáveis e apenas três quintos (3 dos 5 anos) do ganho seriam elegíveis para a exclusão fiscal sob §121.

Todos os contribuintes são instados a procurar o conselho de um consultor fiscal para rever a sua situação específica e aplicação das regras fiscais.