Todos aprendimos a compartir cuando éramos niños, pero ese concepto tiende a funcionar más fácilmente con los lápices de colores y las galletas que con las propiedades.
Toma un camino de entrada compartido, por ejemplo. Este tipo de configuración, en la que dos o más personas son propietarias conjuntas de una vía de acceso pero negocian su mantenimiento y uso, puede surgir tanto en las ciudades como en los suburbios. Cuando las partes están de acuerdo, un camino de entrada compartido es una peculiaridad más de tu casa. Nadie acapara la mitad del otro ni bloquea el acceso del vecino con un mal aparcamiento. Todo el mundo es feliz.
Desgraciadamente, ese civismo depende de lo bien que te lleves con tus vecinos. Algunos residentes se han demandado unos a otros sobre cómo navegar por un camino de entrada compartido. Otros pueden tener un acuerdo agradable hasta que uno de ellos se muda, dejando que el propietario restante afirme que el camino de entrada compartido es sólo suyo porque lo ha utilizado durante más tiempo, independientemente de lo que diga un estudio de la propiedad.
«El próximo comprador muy posiblemente entre en un atolladero», dijo Bryan Kasprisin, un agente inmobiliario de primera línea en Joliet, Illinois, que ha vendido varias propiedades con caminos de entrada compartidos. Entonces, ¿cómo puede un vendedor asegurar la navegación sin problemas?
Hablemos de los aspectos positivos
Un camino de entrada compartido puede ser un espacio único de la anchura de un camino de entrada para un solo coche (aproximadamente de 9 a 12 pies, aunque algunos pueden ser más pequeños) o un camino de entrada para dos coches (aproximadamente de 20 a 24 pies). También pueden tener la forma de una «Y», una espina de pez o una bandera en un poste. Es posible que las ventajas de este tipo de arreglo no salten a la mente de inmediato, pero hay ventajas en un camino de entrada compartido:
Mantenimiento compartido:
Siempre que en la escritura se especifique la propiedad a partes iguales, todos los propietarios pueden asumir los costes y el trabajo de palear la calzada, eliminar las manchas de aceite del motor o volver a sellar el hormigón o el asfalto debido a las grietas.
Aparcamiento compartido:
En áreas metropolitanas como Brooklyn, Nueva York, donde el aparcamiento es un bien escaso, un camino de entrada compartido es una característica «codiciada», independientemente de tener que dividirlo con otra persona.
Calles más despejadas y seguras:
Las calles con viviendas cercanas entre sí pueden parecer más despejadas y ser más seguras si se reducen los «puntos de acceso de vehículos», como las entradas de vehículos, dijo un comité directivo sobre las mejoras viales propuestas en el condado de Washtenaw (Michigan). «Debería fomentarse el uso compartido o conjunto de un camino de entrada por parte de dos o más propietarios», decía el informe del comité.
Abordar las preocupaciones típicas de los compradores sobre los caminos de entrada compartidos
Algunas personas se refieren a un camino de entrada compartido como un «camino de entrada común», pero tiene una definición legal. Casi todos los caminos de entrada compartidos son «servidumbres de paso», o derechos a «ejercer una forma limitada de propiedad o posesión de la propiedad de otro individuo», dicen los abogados de bienes raíces. Estos derechos se adjuntan a la propiedad de la tierra y por lo general pasan a lo largo del nuevo propietario.
Una servidumbre puede especificar que cada propietario es dueño de parte de la calzada, pero tiene el derecho legal de utilizar el espacio completo para conducir hacia y desde el garaje, de acuerdo con Nolo.com, un sitio web legal líder desde 2011. Otras veces, un propietario es dueño de todo el camino de entrada, y la servidumbre concede al vecino que comparte el camino de entrada el derecho a utilizar parte de él, como el estacionamiento a un lado o para llegar al garaje.
Las preocupaciones que a menudo surgen con los caminos de entrada compartidos incluyen:
- Un vecino bloquea la forma en que el otro puede llegar al garaje, la puerta principal, o su coche.
- Los niños dejan bicicletas o juguetes en el camino de entrada.
- Un vecino no quita la nieve ni comparte el coste de las reparaciones.
- Los vecinos delimitan el espacio de su camino de entrada con pintura, postes u otros separadores.
- Hay incertidumbre sobre la responsabilidad legal en relación con cualquier persona lesionada en el camino de entrada.
Divulga los derechos de propiedad
Kasprisin dijo que siempre divulga cuando una propiedad tiene un camino de entrada compartido y a menudo debe explicar a los compradores lo que esto significa. «A veces no es un problema para el comprador hasta que lo convertimos en un problema al hacerles saber que esto es lo que podría suceder», dijo. «En realidad, no molesta a un comprador hasta que descubre cuál es la responsabilidad o cuáles son los problemas que podrían surgir».
Las servidumbres se registran en el condado en el que se encuentra una propiedad, por lo que un informe del título o un estudio de la propiedad deberían describir los derechos de propiedad de un posible comprador. Einhorn, Barbarito, Frost &Botwinick, un bufete de abogados de Denville, Nueva Jersey, que se ocupa de casos inmobiliarios, dice que los propietarios también pueden comprobar su póliza de seguro de título sobre cualquier servidumbre relacionada con el uso o el acceso a la calzada.
Sin embargo, hay vecinos que intentan ejercer más derechos de los que deberían al enterarse de que tendrán a alguien nuevo al lado. Kasprisin se encontró con esta situación al vender una casa victoriana de 1895 en Joliet, Illinois. El vecino se declaró propietario del camino de entrada porque llevaba más tiempo viviendo en la calle y le dijo al comprador: «Asegúrese de que su gente no aparca en el camino de entrada», le dijo el agente.
Resulta que el límite de la propiedad pasaba por el centro del camino de entrada, lo que daba al comprador el derecho legal de utilizar la mitad del mismo, al igual que el vendedor. Con la ayuda de un abogado inmobiliario, ambas partes redactaron un acuerdo de mantenimiento en el que se detallaban el mantenimiento, la responsabilidad y el acceso. (A partir de enero de 2020, 21 estados exigen que un abogado de bienes raíces esté presente en el cierre, mientras que otros estados requieren un abogado sólo para preparar ciertos documentos.)
«Parte de esto era sólo cortesía básica que creo que debe ir sin decir, la promesa de no aparcar en el medio y no dejar su coche allí en un sábado por la noche», dijo Kasprisin.
Negociar los derechos o dividirlos si es necesario
Marshall, Roth &Gregory, un bufete de abogados de Asheville, Carolina del Norte, que se ocupa de la planificación de la herencia y las transacciones inmobiliarias, dijo que los agentes inmobiliarios deben estar atentos a cualquier «problema de acceso compartido» antes de poner en venta la propiedad, así como antes de cerrarla. Independientemente de cómo se haya utilizado anteriormente la vía de acceso compartida, los propietarios y los usuarios deben dejar constancia de los límites de la propiedad, las responsabilidades y los costes en un documento como un acuerdo de acceso compartido, dicen estos abogados.
Algunas entidades crediticias no concederán la aprobación del préstamo a los posibles compradores interesados en una propiedad con una vía de acceso compartida sin dicho documento legal registrado, añadieron.
Un acuerdo de mantenimiento de la vía de acceso compartida puede ser tan breve como unos pocos párrafos o estar meticulosamente detallado en varias páginas. Debe incluir:
- una descripción legal de la calzada (contrate a un topógrafo para que mida la parcela, registre los datos e investigue en los registros de la propiedad)
- cómo comparten las partes la calzada (tipo de servidumbre, por ejemplo)
- especificaciones sobre el reparto de los costes de mantenimiento, la retirada de la nieve y el hielo y otras mejoras
- estipulaciones en caso de impago, como que una de las partes tenga derecho a imponer un gravamen a la otra.
Sin embargo, si usted ha tenido una relación particularmente tensa con sus vecinos sobre el uso compartido de la calzada, usted puede encontrar que la división de la calzada es la mejor opción antes de vender.
El divisor debe estar en su lado de la propiedad y proporcionar un ancho adecuado para ambos usuarios, que un topógrafo profesional puede medir. (Es posible que quiera hablar con su vecino de antemano sobre sus planes para que pueda contratar a un topógrafo también). Algunos separadores incluyen vallas de cadena instaladas en el asfalto, piedras de borde colocadas sobre el hormigón existente o un estrecho lecho de jardín elevado de madera tratada a presión.
Cómo un camino de entrada compartido impacta su estrategia de precios
Al vender una casa con un camino de entrada compartido, su agente de bienes raíces utilizará propiedades comparables para ayudar a establecer el precio de venta. Pero dependiendo de lo comunes que sean las entradas compartidas en su zona, su agente puede no tener que ajustar el precio para compensar.
«Hay que mirar caso por caso, casa por casa», dijo Kasprisin. Si su camino de entrada compartido es el único en un barrio residencial donde todos los demás tienen su propio camino de entrada, «va a afectar el valor un poco porque es algo diferente».
Sin embargo, si un camino de entrada compartido es la norma en su barrio, no hay necesidad de un ajuste, como con la casa victoriana que Kasprisin vendió. «No tuve en cuenta el camino de entrada en absoluto en la estrategia de precios», dijo. «Si quieres vivir en ese barrio o en ese tipo de casa, eso forma parte de tu vida».
Un comprador también puede encontrar que un camino de entrada compartido no es una gran compensación por algún otro beneficio, añadió. «Si tengo un garaje para siete coches, pero tengo un camino de entrada compartido, puede que no quiera el camino de entrada compartido, pero vaya, puedo tener un garaje para siete coches. A veces te llevas lo bueno con lo malo»
Un camino de entrada compartido puede ser habitual para algunos compradores, pero no tiene por qué convertirse en una barrera para vender tu casa. «Sólo hay que tener las expectativas claras y definidas: ‘Esto es lo que hay que hacer'», dijo Kasprisin. «Como todo lo demás, si todo el mundo tiene eso, entonces debería estar bien».