Esta es la segunda de una serie de siete partes sobre el Gran Centro Comercial de las Grandes Llanuras. Lea las partes primera, tercera, cuarta, quinta y sexta.
Una vista aérea de los terrenos en los que finalmente se asentaría el Great Mall of the Great Plains, 1991.
Si ha leído Romeo y Julieta, probablemente recuerde la clásica frase: «Un centro comercial con otro nombre olería igual de dulce». Esa no es exactamente la línea, pero es algo así. En cualquier caso, tengo que suponer que esa frase estaba en la mente de todo el mundo en octubre de 1992, cuando Jordon Perlmutter & Co. anunció que, en una empresa conjunta con sus compañeros promotores Petrie Dierman Kughn, de Washington D.C., construirían un centro comercial de una sola planta y 1.000.000 de metros cuadrados en Olathe. Tenían la intención de comprar pronto otras treinta y cuatro hectáreas a la Olathe-Santa Fe Partnership. Se esperaba que la construcción comenzara en otoño de 1993 y que el centro comercial abriera sus puertas en la primavera de 1995. El centro comercial contaría con puntos de venta de los grandes almacenes de gama alta, entre siete y nueve anclas, tiendas de descuento, un patio de comidas y posiblemente también un cine. Aún no se ha firmado ningún contrato con los inquilinos, pero los promotores se muestran optimistas.
¿Y el nombre del centro comercial? «Southpark Plaza» estaba descartado. Ahora iba a ser (se oye una fanfarria de trompeta) el Gran Centro Comercial de las Grandes Llanuras.
En 1992, después de unos años con una economía floja, los compradores estadounidenses acudían en masa a los centros comerciales outlet. El Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet había abierto en 1990 y tuvo suficiente éxito como para que otra empresa construyera un centro comercial outlet básicamente al otro lado del río a principios de los 90. En todo el país, los centros comerciales outlet eran un punto de luz en un ambiente minorista por lo demás turbio. Los centros comerciales normales, en general, se consideraban sobredimensionados, y en aquel momento tenía sentido que los promotores y Olathe apostaran por un centro comercial outlet, aunque fuera poco convencional que estuviera tan cerca de una zona muy poblada.
En aquel momento existía una norma no escrita llamada «barrera de sensibilidad» que desaconsejaba a los centros outlet construir a menos de 40 millas de lugares donde existieran grandes almacenes normales, ya que los outlets venderían potencialmente la misma mercancía por mucho menos. Pero si en aquel momento era poco convencional, parece que la norma de la venta al por menor se estaba erosionando, ya que mientras se presentaba el Great Mall, los propietarios del maltrecho Indian Springs Shopping Center de Kansas City (Kansas) (a sólo 30 km de distancia) estaban considerando la posibilidad de convertir su centro comercial en un outlet. Esta vez, los promotores del Great Mall solicitaron 85 millones de dólares en bonos de ingresos industriales (lo que les permitiría acceder a reducciones fiscales según la legislación de Kansas) y reducciones del impuesto sobre bienes inmuebles del 50% durante diez años. Dijeron que los incentivos fiscales les ayudarían a atraer a los inquilinos y que no podrían finalizar la financiación adicional del proyecto hasta que no se comprometieran con la mitad de los inquilinos.
Según un informe de la ciudad, el centro comercial iba a generar 2,7 millones de dólares al año en impuestos sobre la propiedad para Olathe (sin reducción). Se esperaba que generara hasta 207 millones de dólares en ventas al por menor al año y que empleara a 1.800 personas. En otros lugares, los centros comerciales outlet habían sido populares entre los turistas, y desde el principio del Great Mall parece que todas las partes reconocieron que atraer a los turistas era una parte esencial de la estrategia de éxito del centro comercial. El informe estimaba que la mitad de las ventas del centro comercial se realizarían a personas que vivían fuera del condado de Johnson, aunque los promotores declararon al KC Star que los 2 millones de habitantes de la zona de Kansas City deberían generar suficiente negocio para mantener el centro comercial.
En diciembre, el Ayuntamiento de Olathe votó por unanimidad la aprobación de los 85 millones de dólares en bonos de ingresos industriales y la reducción del impuesto sobre bienes inmuebles. Sin embargo, había una trampa. El Ayuntamiento incluyó un acuerdo de rendimiento, diciendo que si el centro comercial no producía una cierta cantidad de ingresos por impuestos sobre las ventas, la ciudad podría terminar o reducir la reducción del impuesto sobre la propiedad. También exigían que los promotores abrieran el centro comercial antes de 1996, para no perder al menos un año de desgravación.
Algunos ciudadanos, periodistas y funcionarios de las ciudades vecinas criticaron los incentivos fiscales en diversos grados, diciendo que engañaban a los residentes al reducir la cantidad de dinero que podría haberse destinado a los servicios públicos. También se argumentó que los actuales comerciantes de Olathe, que pagaban el impuesto sobre la propiedad íntegro, se encontrarían ahora en una desventaja injusta a la hora de competir con el centro comercial. Un puñado de funcionarios de las ciudades circundantes criticó que esto significaba que probablemente también tendrían que empezar a ofrecer mayores incentivos fiscales para atraer a las empresas, y hubo una leve preocupación por la posibilidad de que perdieran ingresos por el impuesto sobre las ventas a medida que los habitantes de Olathe empezaran a comprar más en su propia ciudad (que, para Olathe, era el objetivo principal del centro comercial).
Sin embargo, los defensores señalaron que los residentes no se beneficiarían en absoluto si no se construía el centro comercial. En el KC Star, se citó a Charley Vogt, de la Cámara de Comercio de Olathe, diciendo: «El 50% de algo es mucho mejor que el 100% de nada». Muchos habitantes de Olathe también se alegraron porque, si las reducciones aseguraban un centro comercial, y éste era rentable para la ciudad, la presión fiscal de los propietarios de viviendas disminuiría. Nada menos que el alcalde de Olathe, Jacob F. Ruf, se pronunció al respecto, escribiendo al KC Star para defender la decisión y aportar algunas cifras optimistas. Dijo que la ciudad de Olathe había considerado cuidadosamente la inversión en el centro comercial, y creía que sería bueno para Olathe, el condado de Johnson y toda el área metropolitana.
El mes siguiente (enero de 1993), el KC Star informó de que los representantes de Kansas estaban discutiendo revisiones de los procedimientos de reducción. El gravamen estatal para las escuelas permitía a las «entidades tributarias» (como las ciudades) conceder reducciones de impuestos sin que ello repercutiera en sus escuelas locales, ya que el dinero se recuperaría en otro lugar del estado. Los legisladores esperaban cambiar esta situación para restablecer la responsabilidad y hacer las cosas más justas en todo Kansas.
Ese mismo mes, la Aetna Life Insurance Co., propietaria del centro comercial Indian Springs, discutía la posibilidad de ampliar su centro comercial y redefinirlo como un centro outlet llamado The Great Plains Marketplace. El alcalde de Kansas City, Kansas, Joe Steineger, declaró específicamente su deseo de que el proyecto se iniciara antes que el Great Mall de Olathe, porque la zona probablemente no podría sostener dos centros comerciales outlet. La carrera entre Indian Springs y el Great Mall continuaría a lo largo de 1993.
Está claro que el Great Mall estaba dando que hablar desde sus primeros días. El centro comercial no estuvo exento de polémica, pero los funcionarios de la ciudad consideraron que valía la pena el riesgo. Millones de dólares salían de Olathe cada año cuando los residentes se iban a otras ciudades a comprar. El centro comercial podría aumentar sus ingresos anuales por impuestos sobre las ventas en un 50%, de 4 a 6 millones de dólares. Estos ingresos ayudarían a la ciudad, mayoritariamente residencial, a reducir la carga del impuesto sobre la propiedad de los propietarios de viviendas, y harían de Olathe un lugar aún más atractivo para vivir. Además, muchos funcionarios municipales esperaban que el Great Mall diera a Olathe una identidad y la convirtiera en un destino para los habitantes de la zona de Kansas City y de otros lugares.
En enero de 1994, los promotores del Great Mall hicieron pública una lista parcial de los inquilinos que habían conseguido. Las tiendas principales eran SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise y Fun Factory (una sala de juegos). Entre las tiendas más pequeñas estaban Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear y No Nonsense Outlet. Y, como no sería un centro comercial sin comida rápida y dulces, el centro comercial también contaría con una tienda de Mr. Bulky, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory y Sbarro. Muchas de estas tiendas eran nuevas en la zona de Kansas City, lo que disipó algunos temores de que el centro comercial canibalizara los negocios ya existentes.
Además de la lista parcial de inquilinos, los promotores anunciaron que el plan más reciente para el centro comercial era que tendría 1,2 millones de pies cuadrados (lo mismo que el cercano Oak Park Mall, que aún no había añadido su tienda Nordstrom) y tendría 175 tiendas. Se esperaba que empleara a unas 1.900 personas y que siguiera teniendo los mencionados 207 millones de dólares de ventas al año.
Dos días después, Aetna Life Insurance Co. anunció que abandonaba sus planes de remodelación del centro comercial de Indian Springs.
Para el verano, la construcción del intercambiador de la calle 151 y la I-35 había comenzado, y los proyectos de calles, alcantarillado y tuberías de agua estaban en marcha en la propiedad del centro comercial. Tras una recalificación, se planificó la nivelación para el otoño, y se esperaba que el centro comercial abriera sus puertas un año y medio después, en la primavera de 1996. El coste total de la construcción del centro comercial se estimó en 85 millones de dólares.
El intercambiador se completó en noviembre, siete meses antes de lo previsto. Se esperaba que el intercambiador abriera una puerta económica para Olathe, muy parecida a la de la 119 y la I-35, no sólo para el centro comercial, sino para todo tipo de oportunidades económicas. También hizo mucho más accesible el Centro Médico de Olathe. Una de mis cosas favoritas que encontré mientras investigaba sobre el Gran Centro Comercial apareció en un artículo del KC Star del 30 de noviembre, escrito por John C. Patterson, en el que se detallaba la celebración de la apertura del intercambiador: «Dos autobuses escolares cargados de líderes empresariales y varios funcionarios del gobierno cruzaron el martes el intercambiador de la calle 151 para celebrar la apertura oficial de la salida de 28,5 millones de dólares». Gracias por leer esta historia del Gran Centro Comercial de las Grandes Llanuras. Espero que hayan disfrutado leyéndola tanto como yo he disfrutado investigando y escribiéndola. Me gustaría dar las gracias a todos los periodistas del Kansas City Star, el Kansas City Business Journal y el Olathe News, en cuyo trabajo me he basado. También me gustaría dar las gracias a todos los que han aportado fotos y/o anécdotas. Un agradecimiento especial a Bryan por sus consejos de investigación y por pasar incontables horas recorriendo centros comerciales conmigo. Y, por último, gracias a todas las personas que hicieron posible el centro comercial, y a todos los que trabajaron y compraron allí y lo convirtieron en lo que fue durante su demasiado corta existencia. Si tienes algún recuerdo del centro comercial que quieras compartir, déjanos un comentario o envíame un correo electrónico a [email protected]. Además, si tiene alguna foto del centro comercial que le gustaría compartir, por favor envíemela
-Mike Keller, Johnson County Library