¿Son los condominios una buena inversión?

Todos sabemos que invertir en propiedades de alquiler puede ser una gran manera de obtener ingresos. Pero comprar casas unifamiliares para alquilarlas puede ser caro, especialmente para los principiantes. Los condominios suelen ser más baratos. ¿Es la inversión en condominios un buen punto de entrada para un inversor?

¿Qué es un condominio?

Un condominio, o condominio, es una residencia privada dentro de un edificio o comunidad más grande. Puede ser una casa adosada de varios pisos o una sola unidad en un rascacielos con otras unidades de condominio por encima y por debajo.

Como una propiedad de inversión, un condominio puede ser alquilado a los inquilinos. Esto puede hacer que se parezca mucho a un apartamento. La diferencia es la propiedad. Los individuos son dueños de cada condominio. Pero los apartamentos son alquilados por alguien que es dueño de todo el edificio.

Un propietario compra un condominio y paga una cuota mensual (además del precio de compra del propio condominio). Esta cuota cubre el mantenimiento y la conservación de las zonas comunes compartidas con otros propietarios en la comunidad de condominios.

Pros & Contras de las inversiones en condominios

¿Debería comprar un condominio como una propiedad de inversión?

Depende de algunas cosas clave, como cualquier inversión inmobiliaria.

Lo más importante es la ubicación de la propiedad y las finanzas. No importa qué, la ubicación del condominio tiene que ser deseable con un grupo calificado de inquilinos.

Además, el retorno de la inversión (ROI) de la propiedad específica tiene que estar en sintonía con sus objetivos de inversión.

Y si le preocupan los problemas de mala administración de la propiedad, puede utilizar servicios como Buildium, que agiliza las tareas de administración de la propiedad.

Los condominios constituyen una parte de mi cartera de bienes raíces, junto con las residencias unifamiliares. Así que diría que, sí, un condominio puede ser una buena inversión.

Aquí están los pros y los contras a tener en cuenta.

Invertir en condominios Pros

Menos mantenimiento del que preocuparse

Una de las mayores ventajas de ser propietario de un condominio es que otras personas hacen el mantenimiento exterior de la propiedad por ti. Ni usted ni su inquilino tienen la responsabilidad de quitar la nieve o cortar el césped, por ejemplo.

Como propietario de un condominio, no tiene que presupuestar grandes gastos como el reemplazo de un techo. Usted es dueño del espacio dentro del condominio, pero no de la estructura exterior del edificio. Por lo tanto, sólo tiene que preocuparse por el mantenimiento de los aparatos y sistemas que se encuentran dentro de su unidad.

La asociación de condominios se hace cargo de los gastos y las molestias del mantenimiento del edificio y del terreno. (Pero no hay una regla dura y rápida de condominios. Cada asociación decide de qué es responsable la asociación de condominios y de qué son responsables los propietarios. Así que lea los documentos del condominio cuidadosamente antes de comprar).

Asequibilidad

Como inversión, suele ser menos costoso comprar un condominio que una casa unifamiliar o adosada con características similares. Por lo tanto, necesita menos dinero de bolsillo para empezar.

Sin embargo, asegúrese de que el alquiler mensual que puede cobrar puede apoyar todos sus costos de propiedad, incluyendo la cuota mensual del condominio. El precio de compra de un condominio es menor porque los compradores de viviendas tienen en cuenta esa cuota fija recurrente del condominio.

Amenidades

Una gran ventaja de vivir en un condominio es el acceso a servicios comunitarios de alta calidad. A menudo hay una sala de club, piscina y sala de fitness. Estos servicios son muy atractivos para muchos inquilinos, lo que ayuda a mantener su unidad alquilada. Las propiedades con servicios atractivos suelen tener una gran demanda. Eso puede significar una rápida rotación cuando un inquilino se muda. Las desocupaciones cortas son el mejor amigo de un inversionista cuando se trata de administrar el flujo de efectivo.

Orgullo de la propiedad

La mayoría de los condominios tienen una alta tasa de ocupación por parte de los propietarios. Los estatutos suelen establecer que sólo un porcentaje de los propietarios puede alquilar su unidad. Esto se traduce normalmente en un orgullo de propiedad que fomenta la comunidad y el cuidado responsable de la propia propiedad. Los propietarios suelen cuidar mejor su propiedad y los recursos comunitarios compartidos que los inquilinos. Eso se traduce en una inversión más atractiva para usted.

Seguridad

La mayoría de los edificios de condominios tienen seguridad mejorada. Por lo general, usted necesita una llave para acceder al edificio antes de llegar a la puerta principal de su unidad. Cada unidad está equipada con un intercomunicador que los residentes pueden utilizar para «llamar» a los invitados y visitantes aprobados. Esta seguridad adicional hace que los residentes se sientan más seguros y mantiene alejados a los solicitantes – una característica atractiva que muchos inquilinos pagarán una prima para disfrutar.

Las reglas del condominio pueden preservar el valor de su propiedad de inversión

Típicamente hay más reglas que seguir como propietario en una comunidad de condominios. Usted necesitará el permiso de la asociación de condominios para hacer cambios en su unidad, dentro o fuera. Lo más probable es que no pueda cambiar el color de su puerta principal, por ejemplo. A menudo, a los residentes se les prohíbe llevar a cabo cualquier actividad comercial desde una oficina en casa. Las normas de los condominios son probablemente más estrictas que las de propiedades similares que no se consideran condominios. Esto ayuda a disuadir la actividad no deseada que conduce a la depreciación de la propiedad.

Las reglas y regulaciones del condominio son a menudo exactamente lo que se necesita para mantener una comunidad ordenada que beneficia a todos los propietarios. Es posible que su inquilino no pueda cultivar hierbas en macetas en el patio, pero tampoco tendrá que preocuparse de que el patio de un vecino se convierta en un espacio de almacenamiento de basura.

Me gusta invertir en propiedades de alquiler en las que hay una modesta cuota de condominio o asociación de propietarios (HOA). La asociación sirve como fuerza policial que evita que los propietarios descuiden su propiedad y desalienta el mal comportamiento de los residentes. Esto ayuda a mantener el valor de la vivienda y hace que la propiedad sea atractiva, lo cual es importante tanto si busco nuevos inquilinos como si quiero vender la propiedad.

Invertir en condominios Contras

Vecinos que se comportan mal

En cualquier comunidad, usted tiene vecinos. Puedes tener vecinos encima, al lado y debajo de ti. Es muy probable que en algún momento de tu propiedad, tú o tu inquilino acabéis teniendo un vecino que desearías que no se hubiera mudado. Si los vecinos son indeseables para vivir al lado, puede que le resulte difícil mantener a su inquilino contento. Esto puede dar lugar a desocupaciones superiores a las deseadas y a una constante rotación de inquilinos.

Y como propietario, es probable que tenga que ocuparse personalmente de las quejas con sus vecinos, lo que puede ser frustrante y llevar mucho tiempo. No todos los propietarios son responsables y considerados.

En uno de mis condominios, descubrí que había daños por agua en el techo del armario del dormitorio. La causa resultó ser una fuga de aire acondicionado en la unidad por encima de la mía. La asociación del condominio no hizo nada para ayudarme a resolver el problema. Tuve que llevar al propietario a los tribunales para que me reembolsara el coste de la reparación. Mi fontanero me dio una verificación por escrito de que el daño a mi unidad fue causado por su aire acondicionado (que está directamente encima de la fuga obvia), pero aún así perdí en el tribunal. Su amigo fontanero contradijo lo evidente, y el tribunal se puso de su parte. Me quedé pagando el costo de la remediación de moho y la reparación de paneles de yeso.

El aumento de las cuotas de condominio y / o evaluaciones especiales

Las cuotas de condominio generalmente suben cada pocos años con el costo de la inflación. Además de las cuotas mensuales, usted puede ser golpeado con una costosa «evaluación especial» de una sola vez. Una evaluación es una cuota adicional impuesta a cada propietario para un proyecto especial, como la repavimentación del estacionamiento. Si usted no presupuesta el aumento de las cuotas, podría llegar a una situación en la que no pueda pagar las cuotas del condominio o la evaluación especial.

Potencial de mala gestión financiera

Los condominios son gobernados por una junta de la asociación, que a menudo incluye a los propietarios de la comunidad que se ofrecen como voluntarios o son elegidos. Normalmente, un grupo de inversores es el propietario de los edificios de los condominios y contrata a una empresa de gestión de la propiedad para administrar el cobro de las cuotas de los condominios y gestionar la comunidad. Los gobiernos estatales exigen que los condominios creen y sigan documentos legales de gobierno, como los estatutos y los artículos de incorporación. Pero aún existe el riesgo de que la asociación de condominios pueda administrar mal los fondos e incluso volverse insolvente.

Potencial de mala administración de la propiedad

Si la asociación de condominios hace un mal trabajo de mantenimiento de los terrenos comunes, puede reflejarse mal en toda la comunidad. Como propietario, usted confía en que hagan lo que dicen que van a hacer para mantener la estética y el valor de su propiedad. Su inacción para hacer las mejoras necesarias y gestionar adecuadamente el edificio y la comunidad puede afectar negativamente a la apreciación de su propiedad a largo plazo y alejar a los inquilinos de calidad de querer alquilar su unidad.

Las reglas del condominio pueden limitar su libertad

La mayoría de las comunidades de condominios limitan el número de unidades que se pueden alquilar. Si el límite ya se cumple, no puede alquilar su propiedad. Y la asociación de condominios probablemente limita el número de ocupantes, la duración del contrato de arrendamiento y otras restricciones en su uso del condominio. Estas políticas preservan la sensación de comunidad y evitan que la propiedad se convierta en un edificio de apartamentos en lugar de una comunidad ocupada por sus propietarios. Asegúrese de que usted puede alquilar su condominio antes de comprar, y asegúrese de que usted y sus inquilinos son capaces de cumplir con los requisitos de condominio como propiedad arrendada.

La venta puede tomar más tiempo

Puede haber un grupo más pequeño de compradores de condominios que los compradores de casas unifamiliares. Así que cuando es el momento de vender, usted puede estar buscando un mayor número de días en el mercado. Pero, de nuevo, todo depende de la ubicación. Los condominios en las zonas calientes se venden más rápido que las casas.

Entonces, ¿debería comprar un condominio?

Lea cuidadosamente todos los documentos de gobierno antes de hacer una oferta por un condominio. Y hable con algunos de los vecinos. Ellos le dirán lo bien que la asociación de condominios gestiona la comunidad y compartirán la primicia de cómo es vivir en el edificio.

Y como con cualquier propiedad de inversión inmobiliaria que esté considerando, haga sus números para asegurarse de que el alquiler cubrirá la cuota del condominio, así como todos los demás costos asociados con la posesión y la gestión de una propiedad de alquiler.

Si desea mantenerse en el lado seguro, pero aún así mojarse los pies en el mundo de los bienes raíces, considere el crowdfunding, que se considera una inversión más segura. Crowdstreet, por ejemplo, proporciona acceso directo a oportunidades específicas de inversión inmobiliaria y cuenta con una amplia selección de ofertas de inversión tanto de capital como de deuda elegidas con estrictos estándares.

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