¿Quiere ganar dinero vendiendo casas? Aprenda a comprar, renovar y vender una casa de inversión de manera rentable con estos 8 pasos directos.

Acerca del autor: G. Brian Davis es inversor inmobiliario y cofundador de SparkRental.com, donde ofrece vídeos gratuitos de formación sobre ingresos pasivos para nuevos inversores, un servicio para deducir el alquiler de la nómina del inquilino y una app para propietarios. Ha sido dueño de docenas de propiedades de inversión en los últimos 15 años, y hoy disfruta enseñando a otros sobre cómo invertir en bienes raíces y construir ingresos pasivos.

¿Has visto alguna vez programas de volteo de casas, y fantaseado con ganar 50.000 dólares en dos semanas?

El término «reality TV» sólo se aplica parcialmente aquí.

Sí, los inversores inmobiliarios que voltean casas, o los volteadores de casas, pueden ganar una fuerte ganancia en un período de tiempo relativamente corto. Pero voltear casas implica mucho trabajo – mucho más de lo que las estrellas de la televisión de la realidad hacen que parezca.

Lo que no dice nada del riesgo. Sí, puedes ganar 50.000 dólares volteando una casa. También puede perder dinero, si no comprende cómo voltear una casa primero y saltar antes de mirar.

Aquí hay ocho pasos para asegurarse de que entiende cómo voltear casas antes de invertir decenas de miles de dólares y tener éxito en su negocio.

En primer lugar, ¿qué es voltear casas? Es para mí?

Voltear casas implica comprar una propiedad, renovarla y venderla para obtener un beneficio.

Los revendedores de casas toman casas que la mayoría de los compradores no pueden o no están dispuestos a renovar, y las mejoran hasta el punto de satisfacer la demanda de los compradores. Tenga en cuenta que el comprador medio de viviendas quiere una casa que esté lista para mudarse.

Para una explicación más detallada sobre los fundamentos de voltear casas frente a otros tipos de inversión inmobiliaria, vea nuestro artículo sobre Qué es voltear casas.

Una vez que usted entienda completamente lo que es el volteo de casas, averigüe si es para usted y si está listo para sumergirse.

¿Está seguro de que está listo para aprender cómo empezar a voltear casas? Siga leyendo.

Paso 1: Investigue una serie de mercados inmobiliarios

No todos los mercados son adecuados para voltear casas. Si tiene 15.000 dólares para trabajar, probablemente no quiera comenzar su carrera de volteo de casas en mercados donde las viviendas comienzan en 800.000 dólares.

¡Incluso los préstamos y la financiación de propiedades de inversión no cubrirán esa brecha!

Cuanto menos efectivo tenga para trabajar, más bajo será el precio de las casas en las que probablemente pueda invertir. La financiación de la propiedad de inversión puede cubrir la mayor parte de su compra, pero todavía hay una gran diferencia entre un pago inicial del 20% en una propiedad de 50.000 dólares y un pago inicial del 20% en una propiedad de 500.000 dólares.

¿Cuánto efectivo tendrá para trabajar? ¿En qué mercados puede permitirse vender su primera casa?

Muchos inversores inmobiliarios se refieren a los barrios según una clasificación de «clase», de la A a la D. Los barrios de clase A son los mercados inmobiliarios más ricos, poblados por profesionales de altos ingresos. Un escalón por debajo están los barrios de clase B, que son de clase media sólida.

Los barrios de clase C tienen un claro aire de clase obrera. En la parte inferior de la escalera están los barrios de clase D, que atienden a las personas con ingresos más bajos.

Si bien algunos inversores se especializan en voltear casas en los barrios de clase D, también vienen con riesgos adicionales. (A mí me han robado propiedades, y más de una vez.) Las primas de los seguros serán más altas en algunos barrios de bajos ingresos, en relación con el precio de compra. Y en muchos barrios de bajos ingresos, es probable que usted esté vendiendo a otro inversor (un propietario), en lugar de a un dueño de casa.

Vender a otro inversor inmobiliario a menudo significa márgenes más bajos, pero potencialmente un proceso de venta más suave. Los inversores pueden llegar a un acuerdo rápidamente, saben lo que buscan y saben cómo comprar sin complicaciones.

Considere la posibilidad de elegir una propiedad de clase B o de clase C para su primera operación: barrios sólidos de clase media o de clase trabajadora estable, respectivamente. (Tómelo de alguien que ha perdido mucho dinero en vecindarios de clase D.)

Como nota final, si su ciudad natal es escandalosamente cara, considere invertir en áreas a 45 minutos o una hora de distancia.

Paso 2: Establezca un presupuesto y un plan de negocios

Los inversores inmobiliarios son empresarios – están en el negocio y necesitan un plan de negocios.

No tiene que ser elegante, rebosante de odiosa jerga corporativa. Pero tiene que incluir un presupuesto, un calendario y el alcance del proyecto.

¿Cuánto tiene que invertir? ¿Cuánto quiere mantener en reserva? ¿Tiene suficiente para cubrir los gastos de renovación hasta que su prestamista le reembolse?

¿Con qué alcance se siente cómodo? Por lo general, recomendamos comenzar con las actualizaciones cosméticas para el primer flip casa o dos: actualizaciones de la cocina y el baño, nuevos pisos, pintura nueva, y nuevos accesorios.

Evitar los problemas estructurales como la peste. Evite los problemas mecánicos, ya que implican la obtención de permisos, con los que no querrá complicarse en su primera operación de venta de casas.

Sí, sus márgenes serán más estrechos. Pero el proyecto se moverá mucho más rápido, será de menor riesgo y costará menos.

Aquí hay un vistazo más detallado sobre cómo crear un plan de negocios para voltear casas, para ayudarlo a desarrollarlo.

Paso 3: ¡Arreglar su financiamiento ANTES de que lo necesite!

El último lugar en el que quiere estar es «Genial, mi oferta fue aprobada… ¡pero cómo hago para conseguir el dinero!»

Antes de hacer una oferta, asegúrese de tener un prestamista que pueda financiar su negocio. Lo que es un buen momento para mencionar que LendingHome financia hasta el 90% del precio de compra para los inversores que voltean casas y el 100% de los costes de renovación.

Al comparar los precios de los préstamos puente para voltear casas, preste especial atención a las comisiones. Los tipos de interés serán altos en todos los préstamos puente, en comparación con las hipotecas tradicionales a largo plazo para propietarios, pero en realidad importan menos. En la mayoría de los casos, usted sólo hará un puñado de pagos, por lo que las tasas de interés tienen menos impacto en sus costos totales de volteo de casas que los honorarios.

Paso 4: Comenzar a trabajar en red con los contratistas

También necesita comenzar a construir relaciones con los contratistas antes de comprar su primer volteo. Usted quiere empezar a obtener cotizaciones una vez que la propiedad está bajo contrato, o incluso antes.

Parte de aprender cómo voltear una casa es la construcción de una red de contratistas: contratistas generales, electricistas, techadores, fontaneros, pintores, expertos en HVAC. Conozca también a varios manitas más baratos y completos.

A menos que haga el trabajo usted mismo, la mitad del negocio de vender casas es simplemente construir una red. Los contratistas son una parte increíblemente importante de esa red, junto con un excelente agente inmobiliario e inspector de viviendas.

Paso 5: Encontrar una casa para voltear

Otra parte crucial de aprender a voltear casas es aprender a encontrar buenas ofertas. Eso significa no sólo comprar por debajo del valor de mercado, sino con márgenes lo suficientemente amplios como para cubrir sus muchos gastos: dos rondas de costos de cierre, los costos de transporte durante su renovación, los honorarios del agente inmobiliario y, por supuesto, el costo de su tiempo y trabajo.

Hay muchas estrategias para encontrar ofertas por debajo del mercado en casas para voltear. Usted podría trabajar con un agente inmobiliario para encontrar ofertas en el mercado, trabajar con mayoristas para encontrar ofertas fuera del mercado, construir una campaña de marketing de correo directo, y así sucesivamente.

Encontrar buenas ofertas para voltear casas es un tema enorme en sí mismo, pero comience aquí para una introducción a cómo encontrar casas para voltear.

Parte de la búsqueda de un buen negocio como un volteador de casas es simplemente la paciencia. Encontrar tratos es un juego de números. Si su estrategia para encontrar tratos gira en torno al correo directo, es posible que tenga que enviar 500 cartas, visitar 50 propiedades y hacer ofertas en 20 de ellas, antes de que una sea aceptada a un precio que tenga sentido para usted.

Por muy tentador que sea hacer concesiones, ¡manténgase firme en su plan de negocio de venta de casas! Si los números no se ajustan a su mínimo, o el alcance del proyecto es mayor de lo que se siente cómodo, siga buscando.

Paso 6: Comprar la casa

¿Tiene un contrato aceptado? ¡¡¡Genial!!!

¿Ahora qué?

Típicamente los prestamistas de propiedades de inversión se mueven mucho más rápido que los prestamistas para propietarios de viviendas, pero el proceso sigue llevando tiempo. Con LendingHome, por ejemplo, puedes empezar el proceso introduciendo tus datos y ellos te darán varias opciones de préstamo y escenarios de tipos de interés que puedes seleccionar.

A continuación, considere la posibilidad de contratar a un inspector de viviendas. Las inspecciones de viviendas duran varias horas y son increíblemente exhaustivas.

Mientras que los revendedores de casas más experimentados pueden buscar viviendas que necesiten una renovación completa, al principio debe limitarse a las reparaciones y actualizaciones cosméticas, como hemos comentado anteriormente. Asegúrese de que la propiedad es estructuralmente sólida y que los sistemas mecánicos están en buen estado de funcionamiento.

Una vez que haya confirmado que la propiedad no tiene sorpresas desagradables que le esperan, camine con varios contratistas. Obtenga varios presupuestos y compruebe las diferencias de enfoque de los distintos contratistas que le proporcionen presupuestos.

Elija un contratista y prográmelo para que empiece a trabajar el mismo día que se instale en la propiedad.

Paso 7: Renovar

Una vez que se haya instalado, es el momento de empezar a trabajar.

Está en marcha desde el primer día. Cada mes que pasa, estás pagando los intereses y otros gastos de mantenimiento: los servicios públicos, los impuestos, el seguro y cualquier otro gasto que suponga ser dueño de esa propiedad en particular.

En otras palabras, ¡dinero perdido! Cuanto más rápido pueda completar el proyecto de renovación, más rápido podrá vender la propiedad y pagar su préstamo. Y más rápido tendrá su día de pago.

Vender casas con éxito es en muchos sentidos un ejercicio de eficiencia. Muchos contratistas le dirán «¡Oh, claro, podemos terminar este proyecto en una semana!» Luego, un mes más tarde, todavía están jugando con los paneles de yeso.

Lo mismo ocurre con el precio del proyecto. Demasiados contratistas tratan de aumentar el precio del proyecto a mitad de la renovación de una casa.

Toda la razón para elegir bien a sus contratistas. Si nunca ha trabajado con un contratista antes, llame a tantas referencias y clientes anteriores como sea posible.

Paso 8: ¡Venderla!

El último paso de la venta de casas suele ser el más sencillo: venderla!

De esto se encarga en gran medida su agente inmobiliario, así que asegúrese de contratar a un agente experto en su mercado. No todos los agentes inmobiliarios son iguales, y muchos son de tiempo parcial o generalistas, que no son expertos en su mercado específico.

Usted puede apoyarse en la experiencia de su agente inmobiliario para la fijación de precios. Lo ideal es que ya haya obtenido su opinión sobre el valor después de la reparación (ARV) incluso antes de poner un contrato en la propiedad.

Pero en última instancia, usted es el responsable de fijar el precio correctamente; sus beneficios dependen de ello. Asegúrese de entender los fundamentos de la fijación de precios de bienes raíces, antes de comprar su primera propiedad de inversión para voltear. Aquí hay cinco estrategias clave de fijación de precios para los volteadores de casas de un volteador de casas profesional.

Cuando muchos nuevos inversores comienzan a aprender cómo voltear una casa, asumen erróneamente que deben obtener su licencia de agente inmobiliario. Y claro, puede ahorrarle un 3-3,5% en los honorarios de un agente inmobiliario, pero le cuesta de otras maneras. Cuesta tiempo y dinero para tomar el curso y el examen de licencia. En muchos casos, cuesta dinero para unirse a un equipo de corretaje.

Para sus primeros tratos de volteo de casas, comience por trabajar con un agente inmobiliario local experto. Si decide que le gusta voltear casas, siempre puede invertir el tiempo y el dinero para obtener su licencia de agente inmobiliario.

Algunas reflexiones finales sobre el volteo de casas

Aprender a voltear una casa y hacer su primer trato puede ser estresante. Apóyese en otros expertos, desde su prestamista hasta sus contratistas, pasando por su inspector de viviendas y su agente inmobiliario. En caso de duda, pida una segunda opinión y una tercera.

La venta de casas es un deporte de equipo: nunca deje de crear su red profesional.

Por último, apóyese en los consejos de los propietarios experimentados que le han precedido. Aprenda de sus errores para no tener que cometerlos usted mismo. Estos son algunos de los consejos de un flipper experimentado que le ayudarán a empezar.

Pero lo más importante es que empiece a dar estos pasos. La investigación y la preparación le ayudarán a evitar errores, pero es la acción la que creará resultados exitosos y le hará ganar beneficios.

Descargo de responsabilidad: Lo anterior se proporciona sólo con fines informativos y no debe considerarse asesoramiento fiscal, de ahorro, financiero o legal. Consulte a su asesor fiscal. Todos los cálculos e información que se muestran aquí son sólo para fines ilustrativos. Todas las terceras partes mencionadas anteriormente son sólo para fines de demostración y no están afiliadas a LendingHome. Todos los puntos de vista y opiniones expresadas en este post pertenecen a los individuos referenciados. NMLS ID: 1125207 Términos, Privacidad & Divulgaciones. Copyright LendingHome Corporation 2019.