3. Transacción de tratamiento dividido: Porción §121 (Residencia) y una porción §1031 (Utilizada en un negocio o mantenida para inversión)
- Una transacción de tratamiento dividido implica una propiedad utilizada parcialmente como residencia principal y parcialmente en un negocio o mantenida con fines de inversión;
- El contribuyente y su asesor fiscal deben asignar la parte utilizada como residencia principal para la exclusión de impuestos bajo §121 y la parte restante que califica para el aplazamiento §1031;
- El contribuyente puede recibir los ingresos de la venta directamente desde el cierre en la asignación de la residencia principal de la transacción;
- El contribuyente debe tener un QI en su lugar para la parte de intercambio §1031 de la transacción (es decir.El QI recibirá la parte del producto de la venta correspondiente a la parte de negocio o inversión y el QI adquirirá la propiedad de reemplazo en especie de acuerdo con las normas y requisitos del intercambio §1031. El contribuyente debe cumplir todos los demás requisitos necesarios para un intercambio §1031.
Un ejemplo: La venta de una propiedad de cuatro unidades (Fourplex)
El contribuyente es propietario de un fourplex en el que alquiló tres unidades durante los últimos cuatro años (§1031) y donde también ha vivido en la unidad restante como su residencia principal (§121) durante los últimos cuatro años (cumpliendo el requisito bajo §121 de haber utilizado como residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años). La propiedad se vende a un comprador y el contribuyente recibe la parte de la venta atribuida a la parte de la residencia principal (§121) y tiene un QI contratado para mantener el producto neto de la venta de las tres unidades de alquiler para proceder a un intercambio 1031 en una propiedad de reemplazo similar.
4. Transacción de tratamiento dividido: Porción §121 (residencia) y una porción §1031 (granja o rancho)
- Una transacción de tratamiento dividido implica una propiedad utilizada parcialmente como residencia principal y parcialmente para una granja o rancho;
- El contribuyente y su asesor fiscal deben asignar la porción utilizada como residencia principal para la exclusión de impuestos bajo §121 y la porción restante de granja/rancho que califica para el aplazamiento §1031;
- El contribuyente puede recibir el producto de la venta directamente del cierre en la asignación de la residencia principal de la transacción;
- El contribuyente debe tener un QI en su lugar para la parte de intercambio §1031 de la transacción (es decir.El QI recibirá la parte del producto de la venta de la parte de la granja o el rancho y el QI adquirirá la propiedad de reemplazo en especie de acuerdo con las normas y requisitos de intercambio §1031. El contribuyente debe cumplir todos los demás requisitos necesarios para un intercambio §1031.
Un ejemplo: La venta de un rancho de 100 acres con la asignación de una residencia principal en cinco acres
El contribuyente ha sido propietario de un rancho de trabajo de 100 acres durante los últimos cuatro años y ha vivido en la casa del rancho en la propiedad. La cantidad mínima de acres para una residencia principal que el condado permite es de cinco acres. La propiedad se vende a un comprador y el contribuyente recibe la parte de la venta atribuida a la parte de la residencia principal, residencia principal y cinco acres de tierra (§121) y tiene un QI contratado para mantener el producto neto de la venta de la parte del rancho/tierra, 95 acres, con un intercambio 1031 en una propiedad de reemplazo similar.
5. Convertir una propiedad de alquiler en una residencia principal (§1031 convertido en §121)
En este escenario, el contribuyente debe mantener la propiedad adquirida como propiedad de reemplazo en un intercambio §1031 con la intención de mantener inicialmente para fines de negocios o de inversión. Lo ideal es que el contribuyente disponga de hechos/circunstancias y documentación que respalden la intención de utilizarlo en un negocio o mantenerlo con fines de inversión después del intercambio §1031. También existe un período mínimo de cinco años de tenencia después del intercambio. El contribuyente también debe utilizarlo como residencia principal durante al menos dos de los cinco años para poder optar a la exclusión fiscal del §121. La exclusión del §121 se reduce en una proporción entre el tiempo que la propiedad se utilizó como residencia principal y el tiempo que se utilizó en un negocio o inversión. Y, por último, se excluye cualquier recaptura de depreciación tomada durante el tiempo en que la propiedad se utilizó en un negocio o se mantuvo para la inversión.
Un ejemplo: Un contribuyente realiza un intercambio §1031 en una propiedad de reemplazo que tiene la intención de mantener inicialmente para la inversión y la propiedad se alquila durante tres años. La intención del contribuyente cambia en el futuro y decide mudarse a la antigua propiedad de alquiler después de tres años de alquiler y vivir en la propiedad durante cinco años más como residencia principal. La propiedad total es de ocho años (lo que supera el período mínimo de cinco años de tenencia cuando se convierte una propiedad de alquiler en residencia principal). En este escenario, el contribuyente es elegible para 5/8 de la exclusión fiscal §121 ya que vivió en la propiedad sólo cinco de los últimos ocho años y la recaptura de la depreciación durante el período de tiempo de alquiler de tres años no es elegible para la exclusión fiscal.
6. Convertir la residencia principal en una propiedad de alquiler (§121 Convertir a §1031)
El Procedimiento de Ingresos 2005-14 proporciona orientación para la aplicación concurrente de §121 y §1031 si un contribuyente ha convertido una residencia principal en una propiedad de alquiler. En este caso, el contribuyente debe cumplir los requisitos del artículo 121 y haber vivido en la propiedad durante dos de los últimos cinco años antes de convertir la residencia principal en una propiedad de alquiler. El contribuyente puede excluir los impuestos sobre la plusvalía hasta los importes del umbral del §121 (250.000 $ soltero; 500.000 $ casado) – y realizar un intercambio con impuestos diferidos según el §1031 en una propiedad de sustitución que se va a mantener para la inversión o se va a utilizar en un negocio. El contribuyente puede aprovechar tanto la exclusión fiscal en virtud del artículo 121 como el aplazamiento de impuestos en virtud del artículo 1031 sobre la parte restante de la venta y por encima de los importes de exclusión del umbral del artículo 121.
7. Asignaciones y restricciones en virtud de la Ley Fiscal de Ayuda a la Vivienda de 2008
La Ley de Ayuda a la Vivienda de 2008 abordó muchas cuestiones relacionadas con la exclusión del artículo 121 de la ganancia en la venta de una residencia principal, incluida la segregación del tiempo de tenencia de una residencia en períodos de tenencia cualificados y no cualificados. La exclusión fiscal de la sección 121 debe asignarse entre el período de tiempo en que la propiedad se utilizó como propiedad de inversión y el período de tiempo en que la propiedad se utilizó como residencia principal. La exclusión de ganancias de la Sección 121 no se aplica a ninguna ganancia asociada a un período de tenencia no calificado (cuando la propiedad no se utilizó como residencia principal.)
La clasificación del período de tenencia como calificado o no calificado es importante. Según la Ley de Ayuda a la Vivienda de 2008, cualquier período que no sea un período de tenencia calificado se define como un período de tenencia no calificado. Un período de tenencia calificado se define como lo siguiente:
- Cualquier período en el que el contribuyente utilizó la propiedad como su residencia principal; o
- Cualquier parte del período de cinco años posterior al uso de la propiedad por parte del contribuyente como residencia principal si la propiedad se vende dentro de ese período de cinco años.
El período de tenencia calificada incluye el tiempo en que la propiedad es utilizada como residencia principal por el contribuyente, el cónyuge del contribuyente o el ex cónyuge del contribuyente. (Véase: art. 121(b)(4)(C)(i))
En general, las normas de asignación sólo se aplican a los periodos de tiempo anteriores a la conversión en residencia principal y no a los periodos de tiempo posteriores a la conversión en residencia principal Por lo tanto, si un contribuyente único convierte una residencia principal en una propiedad de alquiler y nunca vuelve a mudarse a ella, y por lo demás cumple el requisito de dos de cinco años según el artículo 121, el contribuyente tiene derecho a la exclusión completa de 250.000 dólares cuando se vende la propiedad de alquiler. Esta norma se aplica a los periodos de uso no cualificado dentro del periodo de revisión de cinco años del artículo 121 después de la última fecha en que la propiedad se utilizó como residencia principal. Por lo tanto, si un contribuyente utilizó la propiedad como residencia principal en el año uno y el año dos, luego alquiló la propiedad durante los años tres y cuatro, y luego utilizó la propiedad como residencia principal en el año cinco, se aplicarían las reglas de asignación y sólo tres quintos (3 de 5 años) de la ganancia sería elegible para la exclusión fiscal bajo §121.
Se insta a todos los contribuyentes a buscar el consejo de un asesor fiscal para revisar su situación específica y la aplicación de las normas fiscales.