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Las autoridades de vivienda pública a menudo se preocupan por las inspecciones federales REAC de sus propiedades.
Y deberían estarlo, ya que sus puntuaciones en las evaluaciones del Centro de Evaluación de Bienes Raíces están vinculadas a la financiación del HUD y a la elegibilidad para programas innovadores de Vivienda y Desarrollo Urbano como Moving to Work.
Su PHA comienza con 100 puntos, y es su trabajo mantener tantos como sea posible. Aquí hay algunos consejos y estrategias simples para asegurar el éxito de las inspecciones:
Antes de la inspección
Antes de que tenga lugar una inspección REAC, considere la posibilidad de que el personal capacitado de la agencia o un consultor externo realice una inspección pre-REAC. Las inspecciones incluyen cinco componentes, y algunos tienen más peso que otros:
- Sitio
- Exterior del edificio
- Sistemas del edificio
- Espacios comunes
- Unidades
Cuando realice su inspección previa al REAC, recuerde asegurarse de que todos los elementos funcionan como deben. Ese es un buen indicador común en todos los componentes del REAC.
Por ejemplo, un muro de contención debe estar haciendo el trabajo de retener algo. Si hay una brecha, le costará puntos. Dependiendo del tamaño de la brecha, podría costarle muchos puntos. O, dentro de una unidad, un quemador en una estufa debe estar funcionando como se pretende, o usted podría perder puntos.
HUD ofrece una lista útil de las 25 deficiencias más citadas para la vivienda pública y las 25 deficiencias más citadas para la vivienda multifamiliar. Estudie las listas y aprenda de los errores de los demás.
Sea estratégico con los elementos de inspección
¿Conoce la diferencia entre los elementos de falla más comunes y los que le costarán más puntos? Elementos como las placas de cubierta faltantes o agrietadas son comunes, pero ¿le costarán mucho durante una inspección? Probablemente no.
Dado el tiempo y los recursos limitados, concéntrese en las siguientes áreas de inspección que son decisivas, ordenadas de mayor a menor peso:
Sitio: Los elementos de esta categoría son los más ponderados y los que tienen más probabilidades de dar una mala puntuación en la inspección. Concéntrese en los siguientes elementos, que pueden costarle entre 4 y 8 puntos dependiendo de la gravedad del defecto:
- Vallas rotas/faltantes, especialmente en el perímetro; vegetación excesiva en las vallas
- Fisuras y peligros de tropiezo en las aceras y el pavimento
- Desagües pluviales obstruidos o parcialmente obstruidos
- Daños en los muros de contención
- Objetos punzantes
- Daños en los parques infantiles
Exteriores: En esta zona también puedes perder muchos puntos. Busque lo siguiente:
- Daños o agujeros en la puerta exterior
- Fisuras en los cimientos
- Agujeros en la pared
- Daños en el tejado
Sistemas del edificio: Estos tienen algunos elementos que pueden ser costosos:
- Daños en los aspersores o que no funcionen como es necesario
- El ascensor no funciona
- Cualquier problema eléctrico
Unidades y espacios comunes: Sólo después de haber cubierto las tres áreas anteriores debe pasar a los espacios comunes y las unidades. Las áreas enumeradas anteriormente tienen la capacidad de dañar su puntuación REAC mucho más que las unidades o los espacios comunes. Una vez dentro, busque lo siguiente:
- Problemas eléctricos
- Drenajes lentos obstruidos
- Salidas bloqueadas
- Molde
- Infestación
Traiga a un consultor REAC
Muchas PHAs traen a un consultor para ayudar a entrenar a los miembros del personal sobre cómo prepararse para las inspecciones REAC. Algunas PHAS más grandes contratan a un consultor no sólo para los preparativos previos a REAC, sino también para acompañar al inspector de REAC para asegurarse de que no están llamando a los elementos de manera inapropiada.
Como mínimo, el personal de la PHA debe ser entrenado en los criterios de inspección de REAC, que no siempre parecen tener sentido común. Un peligro de tropiezo en una escalera puede costar 0 puntos, mientras que un peligro de tropiezo en el exterior cuesta 7 puntos. Una alarma de incendios que falta en una unidad puede no costar ningún punto, mientras que un agujero en el suelo podría costar 5-7 puntos.
Resumen
Las puntuaciones REAC son muy importantes para PHAS. En muchos sentidos, prepararse para una inspección REAC significa tirar la lógica por la ventana.
Conocer los criterios, las deficiencias más comunes y los valores de los puntos -además de contar con un experto- ayudará a su agencia a asegurarse de que está preparada para la inspección REAC.
Consulte a una empresa de asesoramiento basada en CPA con experiencia en PHA para obtener ayuda.