De acuerdo con la ley de California, una vez que un acreedor obtiene una sentencia del Tribunal, puede obtener Órdenes de Embargo que instruyen al Sheriff local para embargar la propiedad de un deudor que no ha pagado voluntariamente la sentencia. Así, un acreedor por sentencia puede embargar cuentas bancarias, cuentas de corretaje, salarios y, en general, la mayoría de los bienes del deudor. No es raro que un deudor se encuentre con la sorpresa de que su cuenta bancaria se ha vaciado por completo debido a la ejecución por sorpresa de una sentencia, o que su empleador reciba un embargo que le obligue a deducir una parte de su sueldo y enviársela al acreedor.
Pero la ejecución más común de una sentencia es, con mucho, la que se lleva a cabo contra los bienes inmuebles de los que el deudor es propietario en su totalidad o en parte. La ley permite a un acreedor judicial registrar la sentencia en el condado en el que el deudor posee una propiedad (el documento registrado se conoce como Resumen de la Sentencia) y, a continuación, presentar una Orden de Venta en la que el Sheriff del Condado vende literalmente la propiedad en una subasta pública, entregando las ganancias al acreedor. Si bien el procedimiento es prolongado, y suele durar de tres a seis meses, en última instancia, el deudor se ve obligado a entregar el título de propiedad al mejor postor, perdiendo el deudor el capital que haya podido obtener. (El lector puede desear leer el artículo de la web sobre la bancarrota en relación con esa forma de protección para los deudores.)
Sin embargo, la ley de California ha otorgado una protección especial a la vivienda del deudor y, dependiendo de la situación del deudor como soltero o cabeza de familia, se le permite tener la vivienda libre de embargos hasta un cierto nivel de patrimonio. Actualmente, el nivel de Homestead disponible es de cincuenta mil dólares para una persona soltera, de setenta y cinco mil dólares si forma parte de una unidad familiar, y de ciento veinticinco mil dólares si la persona o el cónyuge que reside en ella tiene sesenta y cinco años o más, es discapacitado, o tiene unos ingresos brutos anuales de quince mil dólares o menos y cincuenta y cinco años o más. (Estos niveles se modifican ocasionalmente, por lo que hay que consultar siempre la ley más reciente en el Código de Procedimiento Civil, 704.730). Por lo tanto, un cabeza de familia puede retener hasta setenta y cinco mil dólares en el patrimonio de la vivienda sin que un acreedor judicial pueda notificar una orden de embargo de la vivienda. («Equidad» significa el valor de la propiedad por encima de cualquier hipoteca o escritura de fideicomiso ya registrada en la propiedad; por lo tanto, si su casa vale trescientos mil dólares y usted tiene una primera escritura de fideicomiso por la cantidad de doscientos mil dólares pendientes de pago y una segunda escritura de fideicomiso por la cantidad de sesenta mil dólares pendientes de pago, entonces su «equidad» es de cuarenta mil dólares.)
El fundamento de la ley en California es que el hogar familiar es vital para el funcionamiento continuo y saludable de la familia y, a menos que sea una casa muy costosa con un gran patrimonio, los Tribunales tienen instrucciones de proteger este activo para que el deudor tenga al menos un hogar para la familia o para él mismo.
Suponiendo que un acreedor desee ejecutar la hipoteca de la casa, el acreedor tiene la carga de la prueba de establecer que el patrimonio de la casa está por encima del límite permitido para la exención de la ejecución de la casa, y las audiencias se escuchan en el Tribunal Superior con los acreedores trayendo expertos para testificar para intentar establecer el alto nivel de patrimonio y con los deudores desafiando la afirmación de que su patrimonio es tan grande con sus propios expertos. En la práctica, el Tribunal normalmente favorecerá al deudor en la protección de la vivienda familiar y, a menos que el acreedor demuestre con pruebas contundentes que existe un gran patrimonio en la vivienda por encima del límite legal permitido, el Tribunal no permitirá la venta forzosa de la vivienda.
Este tipo de protección contra la ejecución de la vivienda se denomina Statutory Homestead Exemption (exención legal de la vivienda) y se aplica automáticamente a cualquier deudor propietario de una vivienda en California. No es necesario presentar ningún documento en el registro del condado para tener derecho a reclamar la exención legal de la vivienda en California en caso de que un acreedor intente vender su casa. Sin embargo, al registrar un formulario con el Registrador del Condado, uno puede, en cambio, tener lo que se denomina una Exención de Homestead Declarada perteneciente a la casa descrita en la Declaración de Homestead registrada. Hay ciertas ventajas de registrar un Homestead Declarado y este artículo las describirá.
Es crítico enfatizar que ni el Homestead Declarado ni el Homestead Estatutario pueden detener los derechos de ejecución de los acreedores garantizados como los titulares de una Hipoteca o Escritura de Fideicomiso. Los derechos de propiedad familiar sólo limitan la capacidad de los acreedores que no son acreedores garantizados pero que, en cambio, tienen juicios y tratan de ejecutar sus juicios contra la propiedad inmobiliaria.
VENTAJAS DE LA EXENCIÓN DE LA PATRIA DECLARADA
Tanto la propiedad familiar reglamentaria como la propiedad familiar declarada prohíben al acreedor judicial efectuar una venta forzosa de una casa familiar y ambas tienen los mismos umbrales para el patrimonio permitido. Ambas tienen el mismo requisito de una audiencia judicial si el acreedor judicial trata de superar la defensa de una exención de patrimonio familiar reclamada y ambas ponen la carga de superar la exención de patrimonio familiar reclamada en el acreedor.
Pero las ventajas de un patrimonio familiar declarado no son menores:
- El propietario de un patrimonio familiar declarado puede elegir cuál de varias residencias será protegida. Sólo se puede proteger una de ellas, ya sea bajo un Homestead declarado o estatutario, pero bajo un Homestead estatutario, automáticamente se aplica el Homestead en el lugar donde se reside cuando se notifica la Orden Judicial.
- La protección proporcionada por un Homestead declarado continuará aplicándose a esa residencia incluso si el propietario se muda. (En un Homestead estatutario, si el propietario no lo convierte en residencia cuando se notifica la orden, el Homestead puede perderse.)
- Las ganancias de una venta voluntaria de un Homestead están sujetas a la misma protección que la equidad en la propia casa. Si, por el contrario, no se ha registrado un Homestead declarado, la protección automática del Homestead podría perderse en una venta voluntaria de la casa y el producto de la venta voluntaria iría a parar a los acreedores.
- Si se ha registrado un Homestead declarado, la ley es clara en cuanto a que el producto de la venta hasta los límites en dólares del patrimonio permitido puede utilizarse para comprar otra casa. La ley no aclara si ese mismo beneficio se aplica al Statutory Homestead.
- Y una vez que se compra la nueva casa, un Homestead Declarado protege automáticamente la segunda casa, es decir, el homestead se traslada automáticamente a la nueva casa.
Véase el Código de Procedimiento Civil de California, secciones 704.730 y estatutos relacionados.
Registro de la vivienda
Es fácil y barato registrar la vivienda. Uno simplemente presenta el formulario estándar, ejecutado y notariado, con el Registrador del Condado en el que se encuentra la propiedad. (El formulario se puede obtener en la mayoría de las oficinas de abogados, en cualquier compañía de títulos y en muchas papelerías. El coste de la notarización y el registro suele ser inferior a veinte dólares. La oficina del Registrador está en la guía telefónica y, en San Francisco, está en el Ayuntamiento.
Alternativamente, uno puede utilizar los servicios de un Servicio de Presentación de Homestead que llevará a cabo la sencilla tarea por usted y la tarifa que pueden cobrar en California se ha limitado a veinticinco dólares más los gastos de notario y registro. La guía telefónica y la web tienen numerosos servicios de este tipo listados bajo «homestead»
Una declaración de homestead a menudo no se aplicará a una orden judicial ya ejecutada contra la casa, por lo que la clave es presentar el homestead de uno antes de que la sentencia se registre contra su casa. Teniendo en cuenta el pequeño coste de la inscripción y las ventajas que conlleva, no parece haber ninguna razón para no aprovechar al máximo las ventajas disponibles al convertir su Homestead Legal en uno Declarado. Sin embargo, hay que recordar que, tanto si se registra como si no, se aplican las protecciones básicas del patrimonio familiar, por lo que si su casa es objeto de un intento de ejecución de una orden de embargo, póngase en contacto con un asesor legal inmediatamente. Las probabilidades de que su casa pueda ser salvada son buenas.