Los arrendamientos de terrenos son un componente importante de muchas estructuras de acuerdos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, para muchos profesionales del sector inmobiliario comercial, los contratos de arrendamiento de terrenos rara vez se encuentran y son poco conocidos. En este artículo aclararemos cómo funcionan los contratos de arrendamiento de terrenos, explicaremos cómo son las estructuras típicas de los contratos de arrendamiento de terrenos y también aclararemos algunos conceptos erróneos comunes sobre los contratos de arrendamiento de terrenos.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de terrenos?
En primer lugar, ¿qué es exactamente un contrato de arrendamiento de terrenos? Los arrendamientos de terrenos, a menudo llamados arrendamientos de tierras, son simplemente un arrendamiento de la tierra solamente. Por lo general, el terreno se arrienda por un período relativamente largo (50-99 años) a un inquilino que construye un edificio en la propiedad. Un contrato de arrendamiento de terrenos separa la propiedad del terreno de la propiedad del edificio y de las mejoras construidas en el terreno.
Por qué tienen sentido los contratos de arrendamiento de terrenos
Aunque al principio puede parecer extraño que un promotor o un inquilino construya un edificio en un terreno que es propiedad de otra persona, hay buenas razones por las que un contrato de arrendamiento de terrenos es ventajoso para todas las partes implicadas.
Tal vez la mayor ventaja para los inquilinos es que un contrato de arrendamiento de terrenos proporciona acceso a terrenos bien situados que de otro modo no podrían comprarse. Por ello, los arrendamientos de terrenos son ampliamente utilizados por muchos grandes inquilinos minoristas como McDonald’s, Chick-fil-a y Starbucks. Otra ventaja del arrendamiento de terrenos es que el inquilino no tiene que aportar el dinero inicial necesario para comprar el terreno en una operación. Esto reduce el capital inicial requerido en una inversión, liberando efectivo para otros usos, y también mejorando el rendimiento.
Para el propietario del terreno, un contrato de arrendamiento de suelo proporciona un flujo de ingresos estable, normalmente de un inquilino solvente, al tiempo que permite al propietario conservar la propiedad del terreno. Por lo general, los contratos de arrendamiento de terrenos llevan incorporadas cláusulas de aumento y derechos de desahucio, que proporcionan al propietario de los terrenos unos aumentos adecuados de la renta a lo largo de la duración del contrato, así como una mayor protección en caso de incumplimiento. Otra ventaja para los propietarios es que los arrendamientos de terrenos suelen tener una cláusula de reversión, que transfiere la propiedad de las mejoras al arrendador al final del contrato.
Arrendamientos de terrenos subordinados y no subordinados
La subordinación se refiere a la prioridad de las reclamaciones o del interés de propiedad de un activo. Cuando se utiliza un préstamo para la construcción o un préstamo permanente para financiar mejoras, el prestamista principal exigirá una «primera posición» en la jerarquía de reclamaciones sobre el activo, que es la garantía del préstamo. Como tal, un prestamista principal o «primero», exigirá que cualquier otro prestamista o reclamación sobre los bienes inmuebles se subordine a su primer interés.
Un contrato de arrendamiento de terreno subordinado es simplemente un contrato de arrendamiento de terreno en el que el propietario acepta tener una prioridad inferior en la jerarquía de reclamaciones sobre la propiedad del terreno. Esencialmente, el propietario está pignorando el terreno como garantía para el préstamo de las mejoras, convirtiéndose efectivamente en un segundo o menor prestamista del proyecto.
¿Por qué un propietario subordinaría su interés en un arrendamiento de terreno? Hay muchas razones por las que esto puede ser beneficioso. Un caso en particular sería cuando facilita la financiación de la deuda para construir un edificio que añadirá valor a las propiedades adyacentes que también son propiedad del propietario del arrendamiento de terrenos. Esto proporcionaría al propietario del terreno beneficios adicionales al margen de la transacción en cuestión. Otra razón es que el propietario del terreno podría negociar a cambio pagos de arrendamiento más elevados o condiciones más favorables.
Por otro lado, un arrendamiento de terrenos no subordinado es un arrendamiento de terrenos en el que el propietario del terreno mantiene su primera posición en la jerarquía de derechos sobre el activo. En este caso, un prestamista no tendría derecho a recuperar el terreno en caso de incumplimiento por parte del arrendatario. Esta posición no subordinada se considera mucho más segura para el propietario del terreno (superior incluso a la hipoteca) y, por tanto, suele conllevar un tipo de arrendamiento más bajo. En el caso de un contrato de arrendamiento no subordinado, los prestamistas serán más reacios a conceder préstamos, pero normalmente sólo tendrán en cuenta los pagos del arrendamiento durante la suscripción del préstamo al determinar el importe máximo del préstamo sobre la propiedad.
Valoración del arrendamiento de terrenos
La valoración del arrendamiento de terrenos no es diferente de la valoración de cualquier otro arrendamiento o flujo de caja. Dado que existe un plazo de arrendamiento claramente definido, un tipo de arrendamiento, un programa de aumento y un valor final, se puede crear una proyección de estos flujos de caja y luego descontarlos para determinar un valor actual.
La selección del tipo de descuento dependerá en gran medida del riesgo de estos flujos de caja futuros. El perfil de riesgo de un contrato de arrendamiento de suelo está influenciado por la subordinación, la calidad crediticia del inquilino, el atractivo futuro de la ubicación, la calidad y el valor de las mejoras y cualquier otra condición relevante del contrato. Al igual que con todos los contratos de arrendamiento, siempre es importante leer detenidamente el contrato de arrendamiento para comprender completamente quién es responsable de qué y cuándo. Estos términos del contrato de arrendamiento pueden utilizarse para completar un análisis de flujo de caja descontado.
Conclusión
Los contratos de arrendamiento de terrenos son un componente importante de muchas transacciones inmobiliarias comerciales. Un contrato de arrendamiento de terrenos suele tener un rendimiento muy bajo debido a su sólido flujo de ingresos. Sin embargo, el flujo de ingresos de un arrendamiento de terrenos se considera muy seguro, especialmente cuando no está subordinado y, por tanto, es superior incluso a la hipoteca. Aunque a menudo existe una fuerte preferencia por la propiedad en lugar del alquiler, los arrendamientos de terrenos pueden ofrecer atractivas ventajas a los promotores e inquilinos, sin transferir la propiedad del terreno.