Coste del desalojo: Conozca los costes de desalojar a alguien
Hay varias razones por las que un propietario puede querer desalojar a un inquilino, pero la razón principal es que el inquilino no paga el alquiler. De hecho, según una investigación de TransUnion, el 84%* de los propietarios dicen que los problemas de pago son su principal preocupación con respecto a los nuevos inquilinos.
A menudo, los desalojos requerirán la notificación al inquilino, la presentación de una acción judicial contra el inquilino, y ver el desalojo a través de un largo proceso de desalojo que puede requerir una audiencia.
Si usted piensa que suena como un montón de tiempo y esfuerzo, está en lo cierto. El proceso de desahucio es caro y lleva mucho tiempo, sobre todo si se tiene en cuenta que podría evitarse con una selección exhaustiva del inquilino antes de que se mude a la propiedad.
EL PROCESO DE DESAHUCIO DE UN INQUILINO
Antes de responder a lo que cuesta desahuciar a alguien, echemos un vistazo a un resumen de alto nivel de cómo funciona el proceso de desahucio. Después de firmar un contrato de alquiler, surge un problema. Tal vez no se paga el alquiler, se viola el contrato de arrendamiento o su inquilino infringe la ley.
En general, usted y su inquilino tratan de resolver el problema antes de enviar una notificación de desalojo, después de lo cual usted está obligado a esperar una cierta cantidad de tiempo para que el inquilino resuelva el problema. Este período de espera difiere enormemente entre los estados.
Si el problema no se resuelve, se presenta una demanda en el tribunal. Una vez que se envía la fecha del tribunal, su inquilino recibirá una citación a la que puede responder con una respuesta o esperar a la audiencia. En el tribunal, cada uno de ustedes describirá su versión de la historia y esperará la decisión del juez.
Uno de los dos resultados puede ocurrir: usted gana o el inquilino gana. Si el inquilino gana y se queda, es posible que usted tenga que pagar las tasas judiciales y los honorarios de los abogados.
Si usted gana y el inquilino se ve obligado a marcharse, el juez emitirá una Orden Judicial, también conocida como Orden de Desalojo o Auto de Restitución. O bien su inquilino se marchará voluntariamente, o bien se requerirá a un agente de la ley para que retire al inquilino y sus pertenencias. Según el contrato de arrendamiento y las leyes locales, su inquilino puede ser responsable de pagar los honorarios de los tribunales, los honorarios de los abogados, el alquiler impagado y/o los daños y perjuicios.
DESGLOSE DE LOS GASTOS
Los gastos van más allá del coste del desahucio en sí. También incluyen otros gastos relacionados que quizá no haya tenido en cuenta. Los gastos de mantenimiento, las rentas perdidas, las costas judiciales y otros gastos legales forman parte de un desahucio.
Los datos de TransUnion SmartMove revelan que el total de gastos relacionados con el desahucio para los administradores de propiedades asciende a una media de 3.500 dólares y que el proceso de desahucio puede tardar hasta 3 ó 4 semanas en seguir su curso.**
Desglosemos lo que suponen estos gastos:
Gastos legales: En la mayoría de los casos, querrá contratar a un abogado para desalojar a su inquilino, sobre todo porque el proceso de desalojo puede ser complicado y el papeleo debe ser cien por cien preciso. Incluso un nombre mal escrito puede causar problemas y retrasos. Los abogados suelen cobrar cientos de dólares por hora y esas horas pueden sumarse rápidamente.
¿Cuánto cuesta desalojar a alguien en honorarios legales? Un abogado de bienes raíces o de desalojo puede cobrar una tarifa fija o por hora, y lo que cuesta desalojar a alguien depende tanto de la experiencia de su abogado como de la complejidad del caso. El coste medio más bajo de un desahucio en honorarios legales es de 500 dólares.
Costes judiciales: El coste de presentar una demanda en los tribunales varía, pero todos los estados cobran tasas de presentación. Los desahucios suelen ser impugnados por el inquilino. Los desalojos impugnados representados por el consejo pueden hacer más complejo un desalojo que de otra manera sería sencillo. El descubrimiento, las mociones y las demandas de juicio con jurado pueden aumentar los costes legales y alargar el proceso, lo que significa más pérdida de alquiler y de tiempo.
¿Cuánto cuesta desalojar a alguien en costes judiciales? El coste del desahucio en términos de gastos judiciales variará en función del estado en el que tenga lugar su caso, pero la media nacional es de 50 dólares. Tenga en cuenta que también hay cargos para la oficina del sheriff para notificar, así que asegúrese de investigar este costo de desalojo también.
Alquiler perdido: Junto con los honorarios legales, el alquiler perdido es uno de los costos más caros de un desalojo. El alquiler se sigue acumulando durante el proceso formal de desalojo, e independientemente del resultado ordenado por el tribunal, puede haber una deuda de alquiler no pagada a usted. Si hay daños en la propiedad, el tiempo dedicado a tratar con los contratistas y a realizar las reparaciones necesarias prolongará el tiempo que su propiedad quede vacía y no le reportará ningún ingreso. Por no hablar de los costes añadidos de la puesta en marcha de la unidad – preparándola para el alquiler, anunciando, mostrando la propiedad, etc.
¿Cuánto cuesta desalojar a alguien en términos de alquileres perdidos? Basándose en la renta media y en el proceso de desalojo de 3 meses, los desalojos suelen costar 2.540 dólares por desocupación -lo que no es una cifra pequeña para los propietarios en ciernes.
Costes de rotación de la propiedad: Hay más dinero perdido que sólo el alquiler cuando se tiene en cuenta el coste del desahucio. Además de un golpe directo a sus ingresos mensuales, se enfrentará a engorrosos costes de rotación. Los pagos de la hipoteca y las cuotas de la Asociación de Propietarios -que antes cubría el inquilino- ahora recaen sobre sus hombros. Es probable que incurra en gastos de publicidad y de gestión de la propiedad, además de los servicios de mantenimiento.
¿Cuánto cuesta desalojar a alguien en términos de rotación de la propiedad? El importe de la cuota mensual de la hipoteca, el hecho de ser o no miembro de una comunidad de propietarios y la forma de anunciarse son sólo algunos de los factores que contribuyen al coste de desalojar a alguien. Por término medio, los costes de desalojo pueden ascender a 1.750 dólares.
Daños a la propiedad: Como mínimo, puede haber gastos de limpieza si utiliza un servicio externo para limpiar la propiedad. Un inquilino que está siendo desalojado (y por lo tanto no puede cobrar su depósito de alquiler) tiene poca motivación para limpiar la propiedad antes de desalojarla. Dependiendo de las leyes estatales, puede ser necesario retirar y/o almacenar las posesiones personales del inquilino. En el caso de la propiedad abandonada, puede costar más deshacerse adecuadamente de los aparatos electrónicos, artículos grandes y materiales peligrosos.
¿Cuánto cuesta desalojar a alguien en daños a la propiedad? Esta cifra es realmente difícil de precisar teniendo en cuenta la cantidad de variables. ¿Cómo de irrespetuoso era el inquilino? ¿Qué tan extensos fueron los daños? ¿Cómo de caros eran los objetos? ¿Estaban asegurados? Si tienes suerte, no tendrás ningún daño en la propiedad, pero un coste de desahucio con el que puedes contar es el cambio de cerraduras. Prepárese para gastar unos 150 dólares en un cerrajero.
Daños económicos: Incluso si usted gana una sentencia financiera contra el inquilino, la Asociación Americana de Cobradores informa que sólo un 17% de éxito en el cobro de la deuda promedio (2010 Benchmarking Survey). Después de todo, si un inquilino es incapaz de pagar el alquiler, no es muy realista esperar que usted pueda recuperar sus pérdidas de ellos en el momento oportuno.
EL COSTE TOTAL DEL DESALOJO
Los datos de TransUnion SmartMove revelan que los gastos totales relacionados con el desalojo para los administradores de fincas ascienden a una media de 3.500 dólares y que el proceso de desalojo puede durar entre 3 y 4 semanas.**
También hay que tener en cuenta los costes no monetarios, como la tensión y el estrés de una batalla legal continua. El tiempo es dinero, y cuanto más tiempo pierda en un desahucio, menos tiempo tendrá para dedicar a esfuerzos más lucrativos.
Al final, los costes de un desahucio son demasiado altos si se tiene en cuenta que puede tomar medidas para ayudar a evitarlos en primer lugar. Puede reducir la probabilidad de un desahucio con políticas de alquiler y medidas preventivas. Una cuidadosa selección de inquilinos le ayudará a reducir el riesgo de inquilinos morosos y destructivos, y un contrato de arrendamiento en el que se indiquen específicamente los recargos por demora y las políticas de pago motivará a los inquilinos a hacer del alquiler una prioridad.
PREVENGA LOS DESAHUCIOS ANTES DE QUE SE PRODUZCAN
Para garantizar que su propiedad siga aportando ingresos, necesita tener inquilinos de calidad. Si un inquilino se retrasa en el pago del alquiler y le hace perder dinero, es probable que quiera sustituirlo rápidamente por otro que pueda pagar su renta. Sin embargo, los desalojos legales pueden ser costosos y llevar mucho tiempo, y el proceso formal de desalojo se rige por las leyes de propietarios e inquilinos de su estado. Mientras que las grandes empresas de gestión inmobiliaria suelen tener los recursos necesarios para absorber el coste de un desahucio, éste no es el caso de muchos propietarios independientes.
Como dijo Benjamín Franklin, «Una onza de prevención vale más que una libra de cura». La selección minuciosa de sus inquilinos, y hacerla una parte consistente de su proceso de alquiler, puede ayudarle a evitar tener que desalojar a un inquilino más tarde. El paquete de selección de SmartMove, de 35 dólares, incluye un informe de desahucio y un informe crediticio completo.
Independientemente de que utilice la selección de inquilinos de SmartMove u otro servicio de selección, es importante pedir un informe de desahucio como parte de su paquete de selección de inquilinos, ya que los desahucios anteriores son altamente predictivos de futuros desahucios. El análisis de TransUnion de casi 200 propiedades descubrió que los residentes desahuciados tienen casi tres veces más registros de desahucios y cobros relacionados con el alquiler que los residentes no desahuciados.
SELECCIÓN DE INQUILINOS: UN ANÁLISIS DE COSTES/BENEFICIOS
El coste medio del desahucio es de 3.500 dólares, mientras que el paquete de selección de inquilinos de SmartMove sólo cuesta 35 dólares. Haciendo cuentas sobre el análisis coste/beneficio de ejecutar un informe de desahucio, puede preseleccionar a 10 inquilinos por el mismo precio de desalojar a uno.
El 56% de los propietarios dicen que el historial de desahucios previos es una de sus principales preocupaciones sobre los nuevos inquilinos, y ejecutar un desahucio puede darle la tranquilidad que necesita para seguir adelante con su próximo contrato de alquiler. Con suerte, no necesitará examinar más que a unos pocos solicitantes y se sentirá seguro con el primer par de inquilinos a los que compruebe sus antecedentes, y con la innovadora estructura de precios de SmartMove, nunca tendrá que pagar más de lo que necesite. No hay servicio de suscripción; simplemente pague por un informe de desahucio de cada solicitante según sea necesario.
Cuando piensa en los miles de dólares que podría evitar tener que gastar en un desahucio, un servicio de selección de inquilinos es una inversión prudente. Con SmartMove, puede incluso repercutir el coste al solicitante para que pague la selección.
Todavía puede haber una ocasión en la que incluso el propietario más cuidadoso tenga que desalojar a un inquilino. Sin embargo, la selección avanzada de inquilinos es su mejor apuesta para no encontrarse en una situación complicada y costosa.
*Encuesta de usuarios de SmartMove 2014