Desarrollo de viviendas sin ánimo de lucro en Estados Unidos

Dado que las organizaciones sin ánimo de lucro carecen de fondos para desarrollar y explotar sus edificios, buscan financiación de fuentes externas como los gobiernos locales, estatales y federales y entidades privadas. Los proyectos suelen contar con subvenciones estratificadas en forma de capital, deuda, subvenciones y concesiones fiscales (las organizaciones sin ánimo de lucro son entidades exentas de impuestos según la sección 501(c)(3) del código tributario del IRS).

FederalEdit

Low-Income Housing Tax CreditEdit

A través de LIHTC, los inversores reciben un refugio fiscal de un dólar ($1) por cada crédito fiscal recibido durante un período de 10 años. El precio de los créditos fiscales individuales puede variar y no tiene que ser necesariamente un intercambio 1:1. El importe en dólares de los créditos fiscales disponibles para un estado se determina en función de la población de ese estado. Los promotores solicitan a las agencias estatales, como la Agencia Estatal de Financiación de la Vivienda, la asignación de créditos fiscales. Tras recibir los créditos fiscales, el promotor los vende a los inversores. No menos del 10% de las asignaciones de créditos fiscales de un estado deben destinarse al desarrollo de viviendas por parte de organizaciones sin ánimo de lucro.

Cuando se venden los LIHTC, los promotores suelen formar una sociedad limitada (LP o LLC) con un inversor (véase el análisis anterior sobre la propiedad) en la que el inversor se convierte en socio al 99%. Mientras LIHTC se puede utilizar para atraer a los inversores a un proyecto, que rara vez cubren los costos totales de desarrollo y los desarrolladores deben encontrar fuentes adicionales de «financiación de la brecha».

Sección 8Edit

Actualmente, el programa de Vales de Elección de Vivienda (a través de la Sección 8) proporciona fondos a las Autoridades de Vivienda Pública (PHAs) que pagan a los propietarios de viviendas unifamiliares y multifamiliares la diferencia entre el 30% de los ingresos de los inquilinos y el «alquiler de mercado justo» para proporcionar una vivienda asequible. Hay dos métodos de distribución de los fondos de la Sección 8: a través de la asistencia basada en el proyecto y a través de la asistencia basada en el inquilino. A las organizaciones sin ánimo de lucro no se les asigna directamente la asistencia basada en proyectos; por lo tanto, se requiere una asociación con una PHA para aprovechar este programa. Las PHAs pueden utilizar hasta el 20% de su asignación de vales hacia los vales basados en el proyecto.

Para los promotores sin fines de lucro que son dueños de la tierra donde se encuentra su desarrollo de la vivienda, la Sección 8 generalmente afecta a los ingresos de un proyecto, ya que se están proporcionando subsidios de alquiler. Los vales basados en el proyecto permiten a los propietarios dedicar una parte o la totalidad de su propiedad a viviendas de alquiler asequibles y recibir subvenciones por ello. En caso de que un inquilino decida abandonar una unidad subvencionada, esa unidad sigue siendo asequible. En cambio, con los vales basados en el inquilino, la subvención está vinculada al inquilino, por lo que éste puede pasar de un hogar a otro y seguir teniendo derecho a la ayuda para la vivienda.

Sección 202 & Sección 811Editar

La Sección 202 y 811 son programas del HUD que proporcionan subvenciones de capital para que las organizaciones sin ánimo de lucro financien la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas de apoyo para las personas mayores (Sección 202) y los discapacitados (Sección 811). Estos programas garantizan que los propietarios sin ánimo de lucro de viviendas para ancianos y discapacitados en el marco de estos programas no tendrán que pagar por la financiación a largo plazo, eliminando la necesidad de la deuda y los subsidios de alquiler con el fin de apoyar a los inquilinos de muy bajos ingresos.

Federal pass-throughEdit

Los siguientes programas de financiación descritos son proporcionados por el HUD, pero asignados a los estados y las jurisdicciones locales para su distribución a los proyectos. Los promotores de viviendas solicitan los fondos a través de los estados y las jurisdicciones locales; sin embargo, la financiación de la subvención procede en realidad de los fondos federales.

Subvención en bloque para el desarrollo de la comunidadEditar

El programa CDBG fue establecido por la Ley de Vivienda y Desarrollo de la Comunidad de 1974 y sustituyó a ocho programas federales que concedían fondos a los estados y a las comunidades locales sobre la base de propuestas de proyectos específicos y tenían una normativa estricta sobre la forma de asignar el dinero. En cambio, el programa CDBG permite a los estados y municipios presupuestar los fondos del CDBG basándose en su plan consolidado (un plan obligatorio que describe las necesidades de vivienda de la comunidad, su estrategia a cinco años y un plan a un año centrado en los recursos y la ejecución). Se requiere la participación de la comunidad a la hora de crear un plan consolidado. A continuación, el HUD determina cómo se distribuyen los fondos a las distintas comunidades solicitantes mediante un par de fórmulas que miden el grado de pobreza, la población, el hacinamiento en las viviendas, la antigüedad de las mismas y el retraso en el crecimiento de la población en comparación con las áreas metropolitanas.

No menos del 70% de los fondos del CDBG concedidos a una comunidad deben beneficiar a personas con ingresos bajos y moderados (hasta el 80% del AMI, o ingreso medio del área). La cantidad restante puede utilizarse para prevenir o eliminar los tugurios o el deterioro o para las necesidades de la comunidad causadas por un desastre natural. Los fondos pueden utilizarse para la adquisición, disposición o retención de bienes inmuebles; la remodelación de edificios residenciales y no residenciales existentes; los servicios sociales; y el desarrollo económico.

Los gobiernos locales tienen prohibido utilizar los fondos del CDBG para la construcción de nuevas viviendas (excepto para las «viviendas de último recurso», o cuando el reemplazo de viviendas comparables para un proyecto del CDBG sólo puede lograrse mediante una nueva construcción). Sin embargo, las organizaciones sin ánimo de lucro y otras organizaciones que forman parte de un proyecto de revitalización del barrio, de desarrollo económico de la comunidad o de conservación de la energía están autorizadas a utilizar los fondos para la vivienda.

A principios de 2011, el presidente Barack Obama había propuesto un presupuesto para el año fiscal 2012 que incluía el recorte del programa CDBG en un 7,5%, o 300 millones de dólares.

Fondos HOMEEdit

El Programa de Asociaciones de Inversión en el Hogar, otro programa de subvenciones en bloque para la comunidad, fue creado por el Congreso en 1990 y autorizado como Título II de la Ley Nacional de Vivienda Asequible Cranston-González. Al igual que los CDBG, se requiere un plan consolidado antes de la distribución de los fondos de HOME. A diferencia de los CDBG, los fondos HOME se conceden a los estados y a las jurisdicciones locales específicamente para la provisión de viviendas asequibles en propiedad y en alquiler para los hogares de ingresos bajos y moderados por. Los estados reciben el 40% de los fondos y las ciudades y otros gobiernos locales el 60%. La asignación de fondos se basa en una fórmula basada en las necesidades (similar al programa CDBG). Los estados pueden optar a la cantidad más alta de la fórmula asignada o a 3 millones de dólares; y las jurisdicciones locales pueden optar a un mínimo de 500.000 dólares. Del dinero asignado a una jurisdicción estatal o local, al menos el 15% debe distribuirse a organizaciones comunitarias sin ánimo de lucro (Organizaciones de Desarrollo de la Vivienda de la Comunidad, o CHDO).

Los fondos de HOME pueden utilizarse para ayudar a las personas a comprar una casa, para desarrollar viviendas ocupadas por el propietario y de alquiler (incluyendo la adquisición de tierras y la demolición de bienes inmuebles existentes para permitir un proyecto financiado por HOME; y el pago de los gastos de reubicación), para rehabilitar las viviendas existentes, y para proporcionar «asistencia de alquiler basada en el inquilino» (o TBRA). Los proyectos de desarrollo deben estar dirigidos a hogares que no superen el 80% del AMI, y en el caso de los proyectos de alquiler, al menos el 90% de las familias beneficiarias deben tener unos ingresos inferiores al 60% del AMI. Para los proyectos de alquiler con cinco o más unidades que reciben asistencia, al menos el 20% de las familias deben tener ingresos inferiores al 50% AMI.

Otros requisitos para los fondos de HOME incluyen la coincidencia de los fondos de otras fuentes, los términos mínimos de asequibilidad para los proyectos, los límites de TBRA, y un límite de tiempo en el que los fondos deben ser asignados y gastados por. Por cada dólar de fondos HOME recibido, las jurisdicciones deben aportar 25 céntimos de contrapartida de fuentes no federales. Las viviendas de alquiler de nueva construcción deben seguir siendo asequibles durante al menos 20 años. En el caso de las viviendas ocupadas por sus propietarios (recién construidas y remodeladas), las viviendas de alquiler adquiridas y las viviendas de alquiler remodeladas, el plazo mínimo de asequibilidad oscila entre 5 y 15 años, dependiendo de la cantidad de fondos recibidos en relación con el número de unidades asistidas. A diferencia de los vales de la Sección 8, la TBRA está limitada a dos años y no puede utilizarse para la ayuda al alquiler basada en proyectos. Por último, los fondos de HOME deben comprometerse (incluida la reserva de fondos para las CHDO) en un plazo de dos años y gastarse en un plazo de cinco años.

A menudo, los fondos de HOME no son suficientes para reducir los alquileres al máximo permitido en función del AMI; por lo tanto, deben adquirirse fondos adicionales y utilizarse junto con los fondos de HOME, como el LIHTC. Tanto los fondos de HOME como los de CDBG han sido criticados por ser incapaces de proporcionar subsidios lo suficientemente grandes como para ofrecer viviendas a hogares con ingresos iguales o inferiores al 30% del AMI.

Otras fuentes de financiación públicaEditar

Bonos exentos de impuestosEditar

El propósito de los bonos exentos de impuestos, o bonos de actividad privada, es promover la creación de empleo y aumentar el desarrollo económico en las áreas locales; por lo tanto, no se limitan a la creación de viviendas. Estos bonos son emitidos por agencias estatales de financiación de la vivienda (similares a los LIHTC) o por agencias de desarrollo del gobierno local. Dado que los intereses de los bonos están exentos de impuestos estatales y locales, los prestamistas que los adquieren trasladan este ahorro a los prestatarios a través de tipos de interés más bajos. Los bonos exentos de impuestos son similares a los préstamos convencionales en el sentido de que el prestatario debe devolver el principio más los intereses al prestamista; sin embargo, los bonos exentos de impuestos suelen tener períodos de financiación más largos en comparación con los préstamos convencionales. En general, este tipo de bonos se utiliza para proyectos de más de un millón de dólares.

Hay bonos que existen exclusivamente para ser utilizados por organizaciones sin ánimo de lucro para proporcionar viviendas de alquiler residencial. Cuando se utilizan para tales fines, el código del IRS impone limitaciones de uso en al menos el 95% de los ingresos de los bonos. Entre los usos permitidos, uno de ellos establece niveles mínimos de ocupación asequible. Al igual que los LIHTC, al menos el 40% de las unidades deben estar ocupadas por hogares con ingresos del 60% del AMI o menos, o al menos el 20% de las unidades deben estar ocupadas por hogares con no más del 50% del AMI.

El gobierno federal limita la cantidad de bonos exentos de impuestos que un estado puede emitir en un año determinado. Debido a la crisis financiera de finales de la década de 2000, las agencias estatales de financiación de la vivienda quedaron «prácticamente congeladas… fuera del mercado de bonos de vivienda», lo que provocó que muchas agencias suspendieran o disminuyeran significativamente la cantidad de bonos emitidos.

Fondos fiduciarios para la viviendaEditar

Los fondos fiduciarios para la vivienda (HTF) se establecen en todos los niveles de gobierno (nacional, estatal, de condado y local). Estos fondos se crean específicamente para la provisión de viviendas asequibles a los hogares de ingresos bajos y moderados y se basan en fuentes de ingresos recaudados. Los HTF suelen tener muchas menos restricciones que otras formas de financiación pública y pueden utilizarse para una amplia gama de actividades de desarrollo. Por ejemplo, las actividades elegibles en el marco del Fondo Fiduciario Nacional para la Vivienda incluyen, entre otras, las siguientes: adquisición de propiedades, costes de desarrollo/rehabilitación, costes de construcción y algunos gastos de funcionamiento.

La mayoría de los fondos fiduciarios tienen un requisito mínimo de asequibilidad que oscila entre 5 y 30 años. La mayoría de los HTF se dirigen a las personas con un AMI igual o inferior al 80%; sin embargo, aproximadamente una cuarta parte de los HTF se dirigen a las personas sin hogar o a aquellas con ingresos del 50% del AMI o inferiores.

De forma similar a los fondos de la Sección 8, dado que los fondos fiduciarios son generalmente administrados por agencias gubernamentales o cuasi-gubernamentales, para utilizar los fondos, los proyectos de desarrollo sin ánimo de lucro deben completarse en asociación con las autoridades de la vivienda, los departamentos o corporaciones de desarrollo de la comunidad, las agencias de reurbanización, o una serie de otras posibles agencias gubernamentales. (Para más información sobre los organismos de gobierno, véase Fondo fiduciario para la vivienda – Administración o gobernanza)

PrivadoEditar

La ayuda privada en forma de subvenciones y préstamos a bajo interés para viviendas asequibles suele estar financiada por fundaciones comunitarias locales y organizaciones nacionales sin ánimo de lucro. Las fundaciones comunitarias locales se centran principalmente en la mejora de barrios concretos, mientras que las organizaciones nacionales sin ánimo de lucro tienen objetivos más amplios. Las empresas con ánimo de lucro también ofrecen oportunidades de financiación a través de fundaciones sin ánimo de lucro relacionadas o de asociaciones como Living Cities, un fondo para la vivienda creado por la asociación de instituciones financieras, compañías de seguros y el HUD. Además, si una empresa privada realiza una gran parte de su actividad en una zona concreta, también puede aportar terrenos, dinero y conocimientos a promotores sin ánimo de lucro.