Derechos de los Okupas en California

Squatting es cuando una persona encuentra una propiedad abandonada o vacía y se muda sin discutirlo con el dueño de la propiedad. Suena como un allanamiento de morada – excepto que a veces es legal.

¿Quién es considerado un ocupante ilegal en California?

Un ocupante ilegal es alguien que toma la residencia en un edificio abandonado, desocupado o ejecutado o área de la tierra. Esto se hace sin permiso legal. La persona no es propietaria ni alquila la propiedad de la que se apodera, sino que suele estar allí sin que el propietario lo sepa. A pesar de esto, en realidad es común y legal okupar en los Estados Unidos.

¿No es eso allanamiento de morada?

Ocupar no es necesariamente allanamiento de morada. Mientras que el allanamiento de morada es un delito penal, la okupación suele ser de naturaleza civil. Sin embargo, la okupación puede ser tratada como un comportamiento criminal si el dueño de la propiedad o el propietario ha establecido que el individuo en cuestión no es bienvenido.

Tenga en cuenta lo siguiente.

1. Los okupas o intrusos pueden afirmar falsamente que tienen derecho a la propiedad. Pueden hacerlo presentando documentos o pruebas falsas o fraudulentas al propietario o a las fuerzas del orden. Esto es ilegal. En California, sin embargo, un okupa no puede ser expulsado si presenta documentación que sea en absoluto convincente.
2. Aunque los okupas tienen derechos en general, pueden ser arrestados como intrusos criminales si no cumplen los requisitos para la posesión adversa.
3. Muchas personas sin hogar se aprovechan de los derechos de los okupas para obtener la propiedad de un inmueble sin tener que pagar un alquiler o una hipoteca.

Hay excepciones a la regla:

• Si una persona embellece (planta flores, retira escombros o realiza mejoras) una propiedad residencial o industrial desocupada o abandonada, podría evitar ser procesada por allanamiento.
• En el caso de una emergencia, alguien que accede a la propiedad sin permiso puede estar exento de allanamiento.
• La propiedad no debe estar en uso o ya ocupada para que los ocupantes ilegales puedan iniciar una reclamación de posesión adversa.

¿Qué pasa con los inquilinos remanentes?

Los inquilinos remanentes (también denominados inquilinos a expensas) son inquilinos que permanecen en la propiedad después de que el contrato de arrendamiento haya terminado. Si el inquilino decide quedarse, es responsable de seguir pagando el alquiler a la tasa y los términos existentes. Si el propietario elige, puede seguir aceptando el alquiler sin preocuparse por la legalidad de la ocupación.

Sin embargo, si un inquilino remanente no se va después de un aviso de mudanza (o un aviso de abandono), puede ser objeto de una demanda por retención ilegal. Un inquilino remanente no puede reclamar la posesión adversa si ya se le ha dicho que se vaya; en este punto, se le considerará un intruso criminal.

Si el propietario sigue aceptando el alquiler, entonces el inquilino se convierte en un «inquilino a voluntad». El propietario puede desalojar al inquilino sin previo aviso en cualquier momento porque el inquilino está en la propiedad a voluntad del propietario.

Entendiendo la Posesión Adversa en California

Un ocupante ilegal puede reclamar derechos sobre una propiedad después de residir en ella durante un tiempo determinado. En California, sólo se necesitan 5 años de uso o mantenimiento continuo para que un ocupante ilegal reclame la posesión adversa (CCP § 318, 325).

Cuando un ocupante ilegal reclama la posesión adversa, puede obtener la propiedad legalmente. En este punto, el ocupante ilegal tiene permiso legal para permanecer en la propiedad y ya no es un intruso criminal.

En los EE.UU., hay cinco requisitos legales distintos que deben cumplirse antes de una reclamación de posesión adversa se puede hacer. Se requiere que la ocupación sea:

1. Hostil
2. Actual
3. Abierta& Notoria
4. Exclusiva
5. Continua

Reclamación hostil

«Hostil» no siempre significa violento o agresivo. En el sentido jurídico, «hostil» puede tener tres definiciones.

1. Simple ocupación. Esta norma es seguida por la mayoría de los estados hoy en día y define ‘hostil’ como la ocupación de la tierra solamente. El intruso ni siquiera tiene que saber que el terreno pertenece a alguien.
2. Conciencia de intrusión. Esta regla requiere que el intruso sea consciente de que su uso de la propiedad es intruso (lo que significa que sabe que no tiene derecho legal a estar allí).
3. Error de buena fe. Algunos estados siguen esta norma. Esto requiere que el intruso haya cometido un error inocente al ocupar la propiedad en primer lugar. Pueden tener una escritura incorrecta o un papeleo inválido. Esto significa que han estado ocupando la propiedad «de buena fe» y no eran conscientes de la situación jurídica actual de la propiedad.

Posesión real

La posesión real requiere que el intruso posea realmente la propiedad. Debe estar físicamente presente y tratarla como si fuera el propietario. Esto puede demostrarse aportando documentación sobre los esfuerzos realizados para mantener la propiedad, realizar mejoras o embellecer los locales. La jardinería, como se mencionó anteriormente, constituye la posesión real.

Posesión abierta & notoria

«Abierta & notoria» simplemente significa que el ocupante ilegal no está tratando de ocultar su ocupación de la propiedad. Debe ser obvio para cualquier persona que están okupando allí (incluyendo cualquier dueño de la propiedad que hace un esfuerzo razonable para investigar).

Posesión exclusiva

Para cumplir con este requisito, el okupa debe ser la única persona en posesión de la tierra. No pueden compartir la posesión u ocupación con extraños, otros inquilinos, otros okupas o el propietario.

Posesión Continua

El okupa debe demostrar que ha residido en la propiedad durante un tiempo ininterrumpido. Esto significa que no pueden abandonar la propiedad, volver a ella más tarde, y luego afirmar que han poseído la propiedad durante todo el tiempo. En California, los ocupantes ilegales deben haber ocupado la propiedad o haberla mantenido durante al menos cinco años continuos.

Color del título

Algunos estados tienen medidas para el «color del título». Este término significa que alguien ha obtenido la propiedad de un inmueble sin una o más piezas de la documentación requerida. También puede significar que el ocupante ilegal cree que tiene derecho a estar allí. Sin embargo, California no honra los reclamos de «color de título» a menos que sean convincentes y muy específicos a la situación.

¿Los ocupantes ilegales tienen que pagar impuestos sobre la propiedad en California?

Algunos estados no requieren que los ocupantes ilegales paguen impuestos sobre la propiedad con el fin de reclamar la posesión adversa. Este no es el caso de California. Para obtener el título de cualquier propiedad, el ocupante ilegal tiene que ser el que pague los impuestos, tasas y facturas necesarias para mantener la propiedad. Si no han estado pagando, pueden ser desalojados legalmente y no tienen motivos legales para presentar una reclamación de posesión adversa.

Asegúrese siempre de que está pagando sus propios impuestos sobre la propiedad. Esto puede ayudar a evitar las reclamaciones de posesión adversa.

Cómo deshacerse de los ocupantes ilegales en California

Hay bastantes maneras de lidiar con los ocupantes ilegales en California. California definitivamente trabaja a favor del propietario o terrateniente (siempre y cuando no hayan abandonado la propiedad o no la hayan mantenido).

En primer lugar, la propiedad tiene que estar vacante para empezar. Si otra persona está viviendo activamente en la propiedad, un ocupante ilegal podría estar realizando una invasión criminal. La ley de California es muy particular sobre esto.

Sin embargo, el primer paso que puede tomar para eliminar a los ocupantes ilegales de su propiedad es pagarles para que se vayan. Esta no es la solución ideal, y es comprensible. Si los ocupantes ilegales están de acuerdo y usted puede pagarles para que se vayan, puede ahorrarle un tiempo valioso, así como dinero a largo plazo. Es una buena idea intentar esto antes de involucrarse en una larga batalla legal.

Si la incapacidad del propietario se elimina, ya sea por la mayoría de edad, la recuperación de la cordura o la recuperación de la agencia legal, tienen cinco años para reclamar su tierra. Esto significa que si un ocupante ilegal está utilizando el terreno de una persona discapacitada, el período después del cual pueden presentar una reclamación de posesión adversa se extiende.

Otra forma de negar a los ocupantes ilegales una reclamación de posesión adversa es alquilar la propiedad a ellos, o bien darles permiso por escrito para estar allí. Esto puede difuminar su reclamo de posesión adversa, pero hace que deshacerse de ellos significativamente más difícil.

Si usted ha intentado todos estos métodos y no han funcionado, su siguiente paso es presentar una notificación de desalojo.

Lo primero que tendrá que hacer es servir al ocupante ilegal con un aviso de 3 días. Si no se van después de estos tres días, puede presentar una demanda de retención ilegal ante el tribunal (asegúrese de que usted contrata a un abogado o buscar asesoramiento legal al hacer esto).

Si son notificados con la retención ilegal y no responden, puede recuperar la posesión de la propiedad y puede tener el ocupante ilegal eliminado. Si responden, se programará una audiencia en un plazo de 20 días.

Si el okupa no tiene derecho a su propiedad bajo protección adversa, el juez podría fallar a su favor. Puede presentar esta sentencia al sheriff local (no a la policía), y el sheriff publicará un aviso de 5 días. Después de este tiempo, si el ocupante ilegal permanece en su propiedad, puede ser expulsado por la fuerza.

Consejos para protegerse de los ocupantes ilegales en California

• Inspeccione la propiedad con regularidad.
• Asegure la propiedad (asegúrese de que todas las entradas, puertas y ventanas están cerradas o bloqueadas).
• Coloque carteles de «No pasar», especialmente si la propiedad está actualmente desocupada.
• Llame al sheriff (no a la policía local) para que saque a los ocupantes ilegales de la propiedad si se niegan a abandonarla.
• Contrate a un abogado en caso de que necesite presentar una demanda para expulsar a los ocupantes ilegales de sus instalaciones.

Los ocupantes ilegales tienen diferentes derechos en diferentes estados. Asegúrese de consultar California Civ. Proc. §§318, 325, 328 para más información.