¿Debería consolidar su deuda con una hipoteca refinanciada?

La deuda pesa mucho en su mente y en su presupuesto. Y aunque siempre hay formas heroicas de pagarlas directamente, es posible que vea que su progreso se estanca después de tener hijos o de cualquier otro cambio importante en su vida. En ese caso, consolidar la deuda de alto interés en un préstamo de menor interés puede ser su mejor opción.

En este artículo, veremos cómo la refinanciación de su hipoteca podría ser una forma inteligente de consolidar su deuda.

¿Cuántas deudas tiene?

Digamos que tiene 40.000 dólares de deuda en varias formas: un préstamo personal, tarjetas de crédito, préstamos escolares, préstamos sobre el título del coche y otras deudas. Los tipos de interés de estos préstamos son bastante elevados; está pagando más de 1.000 dólares al mes en concepto de intereses y, sin embargo, no avanza en el pago de la mayor parte de la deuda.

En el lado positivo, la casa que compró por 100.000 dólares hace 10 años con una hipoteca de tipo fijo a 30 años vale ahora 175.000 dólares. Usted dio un 20% de entrada cuando compró la casa y ahora debe aproximadamente 70.000 dólares. Por lo tanto, el valor total de su casa es de 125.000 dólares (menos los entre 12.000 y 15.000 dólares en concepto de honorarios del agente inmobiliario e impuestos de transferencia que tendría que pagar al venderla). Con esta cantidad de dinero podría pagar toda su deuda.

La pregunta: ¿Debería refinanciar su casa con una hipoteca para pagar esta deuda? ¿Debería ir más allá y refinanciar todo el préstamo a un tipo de interés más bajo, reduciendo su pago mensual y extrayendo dinero más allá de lo necesario para pagar su deuda? Estos son los pasos que debe seguir para determinar el mejor camino financiero en esta situación.

¿Cuáles son los tipos de interés de su deuda actual?

Los tipos de interés de la deuda varían mucho. Hay dos factores principales que determinan los tipos de interés de su deuda: su puntuación de crédito y si la deuda está garantizada o no. Los préstamos que están vinculados a una garantía (garantizados) suelen tener tipos de interés mucho más bajos que los que no lo están.

Por ejemplo, las hipotecas y los préstamos para automóviles suelen tener tipos de entre el 2% y el 4% , y menos del 7%, respectivamente. Por el contrario, un préstamo personal sin garantía de un banco o una tarjeta de crédito podría tener un tipo de interés de hasta el 25-30%. Por lo general, cuanto más baja sea su puntuación de crédito, más altos serán los tipos de interés para cualquier tipo de préstamo.

En nuestro escenario de 40.000 dólares, 20.000 se reparten entre dos tarjetas de crédito con tipos de interés del 19,99%; 10.000 son para un préstamo escolar al 5,75%; y los otros 10.000 son para un préstamo de coche con un tipo de interés del 3,99%.

¿Qué deuda debe refinanciar?

Aquí está la consideración más importante: Si pierde su trabajo o toma un préstamo de refinanciación que no puede pagar, es mucho más probable que pierda su casa que si se declara en bancarrota debido a una deuda personal excesiva. Esto se debe a que, en la mayoría de los estados, la ley permite proteger parte del patrimonio neto de una residencia principal al descargar la deuda en la bancarrota.

Como norma, no refinancie la deuda que puede descargarse en la bancarrota en una hipoteca que no pueda pagar. Sus gastos de vivienda no deben ser más del 30% de sus ingresos totales después de impuestos. Si gana 3.000 dólares al mes después de impuestos, no debería tener una hipoteca de más de 1.000 dólares al mes. Su límite puede ser incluso menor en función de sus otros gastos fijos.

Refinanciar una deuda de 20.000 dólares en tarjetas de crédito al 19,99% de interés es algo evidente. Pero, ¿qué pasa con la deuda de los préstamos estudiantiles? Esta es probablemente la pregunta más complicada.

Con los tipos de interés actuales, los préstamos escolares tienen un tipo de interés aproximadamente un 3% superior al de una hipoteca típica. Por otro lado, si alguna vez necesitara aplazar el pago de la deuda de los préstamos estudiantiles debido a dificultades financieras, esto es más fácil de hacer que evitar el pago de una hipoteca. En general, podría considerar la posibilidad de refinanciar parte de la deuda del préstamo estudiantil en una hipoteca para que el préstamo estudiantil no tenga también un plazo de pago de 20 a 30 años, pero mantenga un saldo de préstamo estudiantil determinado y bastante bajo después de la refinanciación (digamos, menos de 15.000 dólares) que pueda pagarse con pagos adicionales en unos pocos años.

La conclusión: dar prioridad a la deuda de mayor interés.

¿A qué tipo de hipoteca debería refinanciar?

Los bancos ofrecen una amplia variedad de productos hipotecarios. He aquí un rápido resumen de algunos de ellos, según algunos puntos de comparación rápida:

Hipoteca a 15 años frente a hipoteca a 30 años

Generalmente, las hipotecas a 15 años tendrán unos tipos de interés entre medio y uno por ciento más bajos que los de las hipotecas a 30 años, ya que el periodo de amortización más rápido reduce el riesgo para el banco. Sin embargo, como el período de tiempo del préstamo se comprime, el pago total suele ser sustancialmente mayor. En general, los préstamos a 15 años sólo deberían contratarse si (a) puede permitirse el pago más elevado; (b) es probable que no tenga empleo al final del plazo de 30 años; y (c) el dinero extra que se inmoviliza no se necesita para otra cosa.

Tipo ajustable frente a hipotecas de tipo fijo

Las hipotecas de tipo ajustable también se conocen como «ARMs 5/1» o «ARMs 7/1». Los tipos suelen ajustarse una vez al año en una cantidad determinada ligada a un tipo de índice fijo determinado. Las hipotecas ARM suelen tener un tipo de interés inicial y un pago más bajo que una hipoteca de tipo fijo, pero con un riesgo considerablemente mayor. En general, no son una buena apuesta si los tipos de interés son históricamente bajos y es probable que suban, o si hay un entorno inflacionista general, es decir, superior al cuatro-cinco por ciento anual. Actualmente, una hipoteca de tipo fijo, por ejemplo, al 3,5% o al 3,75%, es probablemente una mejor apuesta que un ARM porque los tipos de interés actuales son históricamente bajos.

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

En lugar de refinanciar, puede solicitar una línea de crédito con garantía hipotecaria. El dinero estará disponible cuando lo necesite. Figure ofrece HELOCs de hasta 250.000 dólares, con tipos de interés a partir del 3,49%¹. Pagará una única comisión de apertura para acceder a la cantidad de fondos que necesite, independientemente de la frecuencia con la que los necesite.

Con Figure, todo el proceso de solicitud es online. Puedes solicitarlo desde la comodidad de tu casa y obtener la aprobación en cinco minutos. Lo mejor de todo es que tendrá acceso a sus fondos sólo cinco días hábiles después del cierre.

Refinanciación en efectivo

Otra opción es la refinanciación en efectivo, que le permite refinanciar su casa y al mismo tiempo sacar algo extra en efectivo. Si su casa tiene un buen capital, puede hacerlo sin aumentar su pago mensual de la hipoteca.

Figure también ofrece tasas competitivas en las refinanciaciones, con la opción de sacar hasta 500.000 dólares en efectivo, dependiendo de la cantidad para la que califique. Incluso ofrecen refinanciación jumbo de hasta 1.000.000 de dólares, con un máximo de 500.000 dólares en efectivo.

Lo mejor de todo es que, una vez aprobado el préstamo, el proceso de devolución de Figure es rápido, y el dinero suele estar disponible en su cuenta bancaria en cuestión de semanas, no de meses.

Se aplican términos y condiciones. Visite Figure para más detalles. Figure Lending LLC es un prestamista con igualdad de oportunidades. NMLS #1717824

Resumen

Así que ha pasado por todos los cálculos anteriores. Puede permitirse una hipoteca de 75.000 dólares para saldar su deuda y quedarse con un poco de «cambio» extra según el escenario inicial. Tu puntuación de crédito es lo suficientemente buena como para conseguir un buen tipo de interés.

En general, un plan para consolidar la deuda con una hipoteca refinanciada parece una buena idea. He aquí algunas preguntas finales que debe hacerse antes de empezar a buscar una hipoteca.

• ¿Cuánto vale realmente su casa? En algunos mercados, los precios de la vivienda se han desplomado más del 50% en los últimos 10 años. Los bancos a veces sobrevaloran las casas para conceder préstamos sobre ellas; investigue por su cuenta si va a refinanciar para asegurarse de que su banco no está pagando su deuda a cambio de ponerle bajo el agua en una hipoteca.
• ¿Espera tener que mudarse? Refinanciar si cree que tendrá que mudarse por alguna razón en los próximos dos a cuatro años suele ser una mala idea fuera de los mercados inmobiliarios muy activos, ya que puede ser difícil vender una casa rápidamente en muchas zonas del país.
• ¿Cómo evitar volver a endeudarse con las tarjetas de crédito? Este es el mayor reto. ¿Qué pasa si se refinancia, luego se obtienen más tarjetas de crédito y se vuelve al punto de partida? La mejor manera de evitarlo es establecer un presupuesto. Hazte una idea de cuántos ingresos disponibles tienes realmente; la mayoría de las personas que están endeudadas a pesar de tener un empleo y gozar de buena salud no prevén con exactitud cuánto cuesta su vida.

¿Tienes alguna historia de refinanciación exitosa que te haya ayudado a liberarte de una deuda excesiva? Comparte tus consejos en los comentarios.

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¹Las TAE de Figure comienzan en el 3,49% para los solicitantes más calificados y son más altas para otros solicitantes. Por ejemplo, para un prestatario con una CLTV del 45% y una puntuación de crédito de 800, una línea de crédito hipotecario Figure a cinco años con un importe inicial de 50.000 dólares tendría una tasa anual equivalente (TAE) fija del 3,49% y una comisión de apertura del 4,99%. El importe total del préstamo sería de 52.495 dólares. Tendrá que pagar una comisión de apertura de hasta el 4,99% de su préstamo inicial, dependiendo del estado en el que se encuentre su propiedad y de su perfil crediticio. El tipo real dependerá de muchos factores, como su crédito, la relación préstamo-valor combinada, el plazo del préstamo y el estado de ocupación. El tipo anunciado del 3,49% incluye un descuento combinado del 0,75% por optar por la afiliación a Quorum (0,50%) y por inscribirse en el pago automático (0,25%). La TAE comienza en el 4,24% para los clientes que no optan por el pago automático ni solicitan ser miembros de Quorum. El seguro de la propiedad es una condición del préstamo y el seguro de inundación puede ser requerido si su propiedad está ubicada en una zona de inundación.