¿Dónde pueden acudir los propietarios de viviendas para obtener ayuda con los problemas de la HOA?

Por Deborah Goonan, Independent American Communities

Post actualizado el 28 de febrero de 2021

Recibo muchas peticiones de propietarios y residentes que buscan ayuda con los problemas de la HOA. ¿Qué se puede hacer cuando las cosas van mal con su HOA?

Depende del problema, pero trato de guiar a los lectores a los limitados recursos disponibles. La verdad es que, mientras que la industria de las HOA es muy lucrativa para sus principales partes interesadas, está muy poco regulada -si es que está regulada- para los consumidores de viviendas.

No hay una «línea de atención al consumidor de las HOA» y, en este momento, no hay ningún grupo nacional de consumidores importante con poder político que compita con los grupos comerciales de la industria de las HOA.

Los grupos de partes interesadas de las HOA existen principalmente para promover y proteger los intereses comerciales de los oficios y profesiones que sirven a las comunidades de interés común. Eso incluye, principalmente, a los administradores de asociaciones comunitarias, los abogados de las HOA, los arquitectos, los planificadores y los constructores de comunidades residenciales que incluyen el establecimiento de la gobernanza obligatoria de la asociación.

Desgraciadamente, lo que funciona bien para los negocios no es necesariamente bueno para los consumidores de viviendas.

En este sitio web, usted encontrará miles de artículos sobre una amplia gama de temas de HOA, desde una perspectiva de los consumidores de vivienda, que abarca toda la nación.

Aprenda sobre las tendencias legislativas y legales actuales, y sus derechos constitucionales y civiles en la vivienda gobernada por HOA.

Utilice la lista de temas y las funciones de búsqueda de palabras clave para encontrar la información que necesita. Si no encuentra lo que busca, póngase en contacto conmigo en [email protected]

Ayuda de base

Sin embargo, en todos los EE.UU. hay muchos grupos y organizaciones más pequeños centrados en el consumidor que están educando a los propietarios y residentes de las HOA, y empezando a hacer algunas conexiones con los responsables políticos influyentes. (Haga una búsqueda en la web sobre «ayuda de base con problemas de HOA» para encontrar algunos.)

También puede encontrar uno o más grupos o blogs a los que desee unirse y seguir. Por lo menos, usted tiene la oportunidad de conectarse con otras personas de ideas afines que pueden estar pasando por el mismo infierno HOA.

Resolución de disputas HOA

¿Cómo se puede resolver una disputa con su HOA? O reemplazar un HOA pícaro, condominio o junta cooperativa? ¿Qué pasa si usted está considerando la acción legal de su HOA ha presentado una demanda en su contra?

¿Qué pasa si usted ha tratado de comunicarse con su Junta de HOA, pero no están dispuestos a escuchar o comprometerse?

Sus opciones para resolver la mayoría de las disputas de HOA se limitan a lo siguiente:

• Reunirse con otros propietarios y tratar de reemplazar la Junta. Esto significa que usted debe estar dispuesto a servir como voluntario para ayudar a mejorar la comunidad. Pero dependiendo de la Asociación, puede ser extremadamente difícil o casi imposible reemplazar a algunas Juntas de Gobierno que se empeñan en el poder.

• Traiga su orgullo, y cumpla con las demandas de la Junta de la HOA, con la esperanza de que le dejen en paz.

• Ponga su casa en el mercado, véndala, y váyase. O, por el contrario, múdese y alquile su casa, aunque el arrendamiento puede no ser posible si la asociación restringe los alquileres.

• Si el asunto es realmente importante o inevitable, puede decidir emprender acciones legales para proteger sus derechos. Pero sea consciente de todas sus opciones y del reto que supone encontrar un abogado que se adapte a las necesidades de los propietarios/consumidores. Entienda que las demandas de la HOA son estresantes y el resultado es incierto.

Comience por comunicarse con sus vecinos

No asuma que tiene que lidiar con su disputa de la HOA solo. Hay una buena probabilidad de que varios de sus vecinos tienen preocupaciones y quejas similares, y pueden estar experimentando los mismos problemas con su junta HOA y la gestión.

Intente hablar con sus vecinos en persona, si es posible. Cuando eso no sea práctico, considere herramientas de comunicación virtual como la aplicación Zonzon para conectar y colaborar con los miembros de su comunidad. A diferencia de las plataformas de redes sociales (Facebook, Nextdoor), no tienes que preocuparte por la extracción de datos o por que tus publicaciones y comentarios sean filtrados o censurados por los administradores del grupo de la Asociación de Vecinos. Su comunicación en Zonzon es privada sólo dentro de su comunidad y es impulsada por el usuario.

Usted puede estar gratamente sorprendido de encontrar el apoyo mutuo a sus preocupaciones, por lo que es posible que los propietarios y residentes para organizar un esfuerzo de grupo hacia el cambio positivo en su comunidad.

Aprende más sobre Zonzon aquí, o ponte en contacto directamente con el fundador & CEO de la aplicación, Samuel Pilli.

Divulgación: Soy uno de los varios asesores y consultores de ZonZon.

Cómo defenderse antes de recurrir a una demanda

Uno de los mejores recursos que he encontrado con respecto al manejo de disputas de HOA: Los informes HOA Warrior I y II de Shelly Marshall. Los informes contienen un montón de consejos prácticos basados en la experiencia personal de la autora, y la comprensión aguda de la naturaleza humana. Encontrará tácticas bien escritas y fáciles de entender, paso a paso, que puede adoptar y, con suerte, evitar una guerra legal en el proceso.

Marshall también comparte sus consejos sobre cómo reemplazar una Junta de la Asociación de Propietarios fuera de control, incluyendo lo que ella y sus vecinos han aprendido de sus errores.

Resolución alternativa de conflictos (ADR)

La ADR es la preferida por los grupos comerciales de la industria de la Asociación de Propietarios, incluidos los constructores de viviendas y los grupos comerciales de gestión de asociaciones comunitarias.

Pero tenga en cuenta que no todos los tipos de disputas de la HOA son adecuados para la ADR, especialmente si la HOA o el propietario no está dispuesto a trabajar hacia una solución mutua de buena fe.

Las leyes estatales o los documentos de gobierno pueden requerir que los propietarios agoten sus opciones de ADR antes de que puedan presentar una demanda contra su HOA.

Lea la siguiente información para aprender sobre el Arbitraje y la Mediación, cómo funcionan y cómo se diferencian del litigio y de cada uno.

Lea sobre los Pros y los Contras del arbitraje. Contrariamente a lo que le hayan dicho, el arbitraje puede ser tan costoso como el litigio. Puede llevar a una resolución más rápida, pero el propietario de la vivienda puede quedarse con una mala decisión que no puede ser revocada por los tribunales.

Las OAR o los promotores inmobiliarios suelen tener ventaja legal en los casos de arbitraje, especialmente si eligen árbitros con un historial de resolución de disputas a su favor.

La mediación también tiene sus ventajas y desventajas. Si alguna de las partes se resiste a comunicarse, la mediación puede ser una pérdida de tiempo y dinero.

Las demandas de las HOA

El mayor obstáculo para muchos propietarios es encontrar representación legal, ya que la gran mayoría de los abogados representan a las HOAs y no a los propietarios. Esto se debe a que la Asociación cuenta con los recursos financieros combinados de todos sus miembros, incluyendo las pólizas de seguro que protegen a los miembros de la junta directiva de la HOA de la responsabilidad personal.

Los propietarios tienen recursos limitados, y pocos pueden permitirse una costosa representación legal.

Además, según el abogado de Virginia John Cowherd, puede ser difícil encontrar expertos adecuados para testificar en nombre de los propietarios:

En la mayoría de los casos que los propietarios tienen contra las HOA o Juntas de Condominio, necesitan 1-2 testigos expertos, por ejemplo, ingeniero, estimador de reparaciones, tasador, etc. Muchos de estos profesionales tienen vínculos con «líderes de la industria». Los defensores de los propietarios necesitan una red de expertos sin conflictos.

Mi experiencia ha sido que las relaciones profesionales con tales expertos que son un «buen ajuste» para los propietarios de lotes o unidades hace que sea mucho más fácil obtener resultados más rápidos y mejores. Otra razón por la que algunos abogados de práctica general a menudo luchan por obtener resultados para los propietarios en casos de HOA.

Esta asistencia de expertos es generalmente tan importante o más importante que la selección del abogado. Desgraciadamente, muchos propietarios no saben qué experto necesitan o dónde encontrarlo porque esas cosas son conocimientos especializados que no se puede esperar que el público en general ya conozca.

Sin embargo, el panorama político está empezando a cambiar, y más abogados están luchando por los propietarios que se enfrentan a la injusticia a manos de sus HOAs.

En una escala más amplia, si usted está leyendo este artículo, y tiene sugerencias para los recursos de los propietarios, son conscientes de las alternativas viables para la resolución de conflictos y la protección de los derechos individuales de los propietarios y residentes, por favor, póngase en contacto conmigo en [email protected].

Algunos expertos HOA que trabajan para los consumidores de vivienda

Como un servicio a los lectores, Independent American Communities proporciona la siguiente lista para fines informativos y educativos solamente. Algunos de los expertos que aparecen a continuación son abogados. Se aconseja a los consumidores a utilizar el buen juicio y la discreción al seleccionar la representación legal.

La información legislativa proporcionada por los expertos individuales puede ser específica de ciertos estados, y está sujeta a cambios a medida que se promulgan nuevas leyes o se modifican las existentes.

¿Tiene alguna sugerencia para añadir a la lista? Póngase en contacto conmigo en [email protected]

Los expertos aparecen ordenados alfabéticamente por su apellido.

Shu Bartholomew (Virginia)

Durante más de 20 años, Shu ha sido la presentadora de su propio podcast semanal, On the Commons, OTC Multimedia Productions, emitido en WEBR Fairfax Radio. El programa, de una hora de duración, cuenta con entrevistas a invitados, expertos y defensores de las HOA, y debates sobre una amplia gama de temas relacionados con todas las formas de viviendas de interés común gobernadas por asociaciones en los Estados Unidos.
Podcasts actuales y recientes.

Archivo completo de podcasts de OTC

Jan Bergemann, presidente de CCFJ (Florida)

Bergemann es presidente de la mayor organización de defensa de los propietarios de viviendas de Florida, Cyber Citizens for Justice. El extenso sitio web de CCFJ contiene un tesoro de informes de noticias y opiniones editoriales relevantes para las asociaciones de propietarios, condominios y cooperativas de Florida. La organización también aboga en nombre de los propietarios de viviendas y condominios y realiza un seguimiento de la legislación pertinente sobre las HOA y los condominios en el Estado del Sol.

La Fundación CCFJ proporciona recursos educativos y ayuda legal a los propietarios de Florida involucrados en disputas con sus HOA.

John Colby Cowherd, abogado, (Virginia y D.C.)

John Cowherd representa a propietarios de viviendas y negocios en asuntos relacionados con bienes raíces y disputas de asociaciones comunitarias. Cowherd enfatiza la importancia del Derecho Común, los derechos constitucionales de la propiedad, y una revisión exhaustiva del estado de derecho, ofreciendo soluciones prácticas y estímulo para los propietarios atrapados en disputas con sus HOAs. También mantiene un blog que cubre una variedad de temas y la jurisprudencia pertinente a los bienes raíces, la propiedad de la vivienda, la propiedad de pequeñas empresas, y HOA-gobierno.

Aquí hay una muestra de algunos de sus útiles artículos del blog HOA:

Deje de explicar la Ley de Asociaciones Comunitarias de manera incorrecta

La propietaria de un condominio prevalece en su solicitud de honorarios de abogados

Superando las tácticas de demora en el arbitraje

El juego de la culpa del desvío de aguas superficiales

Bill Davis, Abogado (Texas)

Bill Davis es un abogado en solitario que representa a los propietarios de viviendas en asuntos de derecho inmobiliario, y con un enfoque en la protección del consumidor.

En On The Commons

Brian R. DeHem, abogado (Indiana)

Brian DeHem es un abogado de servicios empresariales y de litigios tácticos, que presta servicios en el área de Indianápolis. DeHem cree que las HOAs son entidades comerciales que a menudo son mal administradas. Él representa a los propietarios de viviendas hacer valer o defender sus derechos en las comunidades gobernadas por HOA.

Jonathan Dessaules, Abogado (Arizona & California)

Según su perfil legal, «Jonathan es uno de los pocos abogados en Arizona que representan a los propietarios en las disputas de HOA y ha dedicado una parte sustancial de su práctica a la representación exclusiva de los propietarios.»

Con más de 20 años de experiencia como abogado litigante, Dessaules representa a los propietarios en las colecciones HOA y la defensa de ejecución hipotecaria, las cuestiones relacionadas con la construcción, disputado en relación con la aplicación de convenios y restricciones, y la elección HOA y las cuestiones de gobierno.

The Dessaules Law Group mantiene un blog legal informativo sobre varios temas de HOA y de bienes raíces.

Peter Kovacs, Abogado (Indiana)

Peter Kovacs es un profesional único con sede en Fishers. Se centra en servir a los individuos, las pequeñas empresas y organizaciones sin fines de lucro, incluyendo la representación de los propietarios de viviendas en las disputas relacionadas con HOA.

Dennis Legere, fundador de la Coalición de Propietarios de Viviendas de Arizona (AZHOC)

Dennis Legere es el principal defensor y cabildero de la Coalición de Propietarios de Viviendas que fundó en 2013. Legere trabaja directamente con los legisladores estatales para promulgar leyes que beneficien a los consumidores de viviendas y a los propietarios de comunidades gobernadas por HOA.

AZHOC busca proteger y restaurar los derechos constitucionales y de derecho común de los propietarios gobernados por HOA en Arizona.

AZHOC mantiene un sitio web (https://hoatruth.com/) donde los propietarios de Arizona pueden registrarse como miembros de la Coalición, rastrear la legislación y el proyecto de ley relacionados con las comunidades de interés común gobernadas por HOA y condominios, y revisar la jurisprudencia relevante.

Norman Lerum, abogado (Illinois).

Norm Lerum es un destacado abogado con sede en Chicago, con amplia experiencia en juicios y litigios en derecho de condominios, bienes raíces, litigios comerciales y contractuales, cobertura de seguros y lesiones personales.

En particular, Norm Lerum es uno de los pocos abogados que representa a los propietarios de condominios que hacen valer sus derechos bajo el estatuto de Illinois, incluyendo la Primera Enmienda estatutaria (Libertad de Expresión) y los derechos del debido proceso. (Lea los detalles aquí.) Las décadas de experiencia de Lerum en la ley de negocios y contratos se presta a una profunda comprensión jurídica de los deberes fiduciarios requeridos de los miembros de la junta de condominio.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall es una defensora y autora de dos libros educativos sobre HOA. Las publicaciones incluyen consejos y sugerencias específicas para los propietarios de viviendas que buscan expulsar a una junta de la HOA excesivamente controlada, con el fin de devolver la paz y la democracia a su comunidad.

Para obtener más información, haga clic en los siguientes enlaces:

HOA Warrior: Tácticas de batalla para luchar contra su HOA, todo el camino a la corte si es necesario Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Responder a las mascotas, la pintura, & Aparcamiento en su HOA: (plantillas, formularios, cartas y filosofía para usar cuando trate con su junta o cuando se convierta en la junta) Edición Kindle

Marjorie Murray (California)

Marjorie Murray es la presidenta del Center for California HOA Law, una organización de defensa de los propietarios que proporciona recursos educativos relativos a las leyes estatales y a la jurisprudencia relevante que afecta a los propietarios en comunidades de interés común gobernadas por las HOA.

El sitio web de CCHAL ofrece numerosos recursos de autoayuda, que se utilizan mejor junto con la información disponible en las bibliotecas de derecho del condado de California.

CCHAL es una organización 501(c)(3) que ha patrocinado la legislación favorable al consumidor de HOA en California en nombre de los propietarios y residentes de desarrollos de interés común gobernados por HOA.

Shorge Sato, abogado (Illinois)

Shorge Sato es un abogado con sede en el área de Chicago, especializado en derecho corporativo, constitucional e inmobiliario. Según su perfil legal, Sato ayuda a los propietarios a defender sus derechos contra «contratistas fraudulentos, municipios prepotentes y asociaciones de condominios corruptas.»

Sato es un profesional único del bufete Shoken Legal, y aboga por una Carta de Derechos de los Propietarios de Condominios que incluya requisitos más estrictos de divulgación de la asociación de condominios, la protección de los derechos de los propietarios a participar plenamente en el gobierno de la comunidad, y una mayor responsabilidad legal para los miembros de la junta y las asociaciones de condominios que abusan de su poder o descuidan sus deberes fiduciarios.

J. Patrick Sutton, abogado (Texas)

J. Patrick Sutton se especializa en leyes de bienes raíces y derechos de propiedad, y litiga recursos civiles en tribunales estatales y federales. Según su perfil legal, Sutton representa a los consumidores y a los propietarios de viviendas sólo en disputas relacionadas con las HOA. No representa a las HOA ni a los bancos.

La carga de casos actuales incluye la defensa de ejecuciones hipotecarias, los desafíos a las enmiendas de las restricciones de la escritura, y los desafíos a las prohibiciones municipales sobre los alquileres a corto plazo.

Ryan Torrens, defensor de la reforma de las HOA (Florida)

Ryan Torrens es un abogado de litigios de consumo, con una larga historia de ayudar a los propietarios a luchar contra las prácticas de cobro injustas, y salvar sus hogares de las ejecuciones bancarias. Asqueado por los abusos de las HOA y las injusticias legales que hacen que sea costoso luchar contra las HOA en los tribunales, está trabajando para organizar un grupo de defensa sin ánimo de lucro para reformar las leyes de las HOA, y posiblemente incluso prohibir las HOA en el Estado del Sol.

Descargo de responsabilidad: este post se proporciona sólo para información. No soy un abogado. – Deborah Goonan, IAC