La Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins es una ley del estado de California que exime a ciertos tipos de unidades residenciales de alquiler de las ordenanzas de control de alquileres y permite a los propietarios reajustar la tarifa de alquiler en las unidades de alquiler de renta controlada cuando quedan vacantes o cuando el último inquilino de renta controlada ya no reside permanentemente en la unidad (incluso cuando se mudan y dejan subinquilinos).
En 1995, la legislatura de California quiso abordar el creciente descontento de los propietarios con la imposición de leyes locales de control de alquileres en las ciudades de California. En ese momento, existían ordenanzas de control de alquileres «moderadas», que restringían los aumentos de los alquileres en las unidades ocupadas, y ordenanzas de control de alquileres «estrictas», que realmente fijaban la tasa de alquiler de las unidades vacantes en el mercado abierto.
Las ordenanzas de control de alquileres se han considerado durante mucho tiempo un ejercicio válido del «poder policial» de una ciudad para regular la salud y la seguridad de sus residentes. (Véase, Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) En 1995, cinco ciudades de California (Berkeley, Santa Mónica, Cotati, East Palo Alto y West Hollywood) contaban con ordenanzas de control de alquileres «estrictas» (es decir, de «control de vacantes»). Ante la inminencia de una legislación similar en San Francisco, los legisladores estatales tomaron cartas en el asunto.
En febrero de 1995, se presentaron dos proyectos de ley de vivienda que acabarían convirtiéndose en la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins. El miembro de la Asamblea Estatal Phil Hawkins presentó el proyecto de ley AB 1164. El proyecto de ley de la asamblea tenía como objetivo inicial racionalizar la ley estatal de vivienda y eliminar los estatutos obsoletos. Por su parte, el senador estatal Jim Costa presentó el SB 1257, un proyecto de ley del Senado que contenía las disposiciones incipientes de lo que más tarde se convertiría en la Ley. (En concreto, permitiría a los propietarios establecer la tarifa inicial de alquiler para los nuevos arrendamientos, y la tarifa inicial y todas las posteriores para los arrendamientos en nuevas construcciones y viviendas unifamiliares/condominios).
Finalmente, el proyecto de ley de la Asamblea 1164 fue modificado para incluir gran parte del lenguaje del SB 1257, y junto con el coautor Jim Costa, se conoció como la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins. (Tal como se promulgó, Costa-Hawkins originalmente permitía el descontrol de la desocupación contra los ocupantes posteriores sólo cuando el contrato de arrendamiento prohibía el subarriendo. No todos los contratos de arrendamiento contaban con este tipo de disposiciones, por lo que Costa-Hawkins se modificó al año siguiente, a través de la AB 3244, para reconocer los derechos de control de alquileres que los subinquilinos podían haber adquirido ya en 1996, pero eliminando por lo demás el requisito de la prohibición de subarrendar.
Costa-Hawkins avanzó lo que la legislatura consideró un «enfoque moderado para anular las ordenanzas extremas de control de la desocupación que interfieren indebida e injustamente en el libre mercado». El nuevo proyecto de ley se consideraba una herramienta para facilitar el propósito de las leyes locales de control de alquileres: promover una vivienda segura y asequible para los inquilinos, al tiempo que se fomentaba el desarrollo de nuevas unidades de alquiler. La Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) prohibía el control de las viviendas vacías y eximía del control de los alquileres a ciertos tipos de unidades -por ejemplo, las de nueva construcción, las unidades individuales con título alienable por separado, como las casas unifamiliares y los condominios-.
Costa-Hawkins había tenido un gran éxito en la consecución de sus objetivos, pero, en 2001, quedó claro que no había tenido en cuenta una «laguna». Dado que Costa-Hawkins exime a las unidades de vivienda «enajenables por separado del título de propiedad de cualquier otra unidad de vivienda», los propietarios de edificios de apartamentos estaban obteniendo permisos para convertir los apartamentos en condominios, sin llegar a completar el proceso. Los edificios asumían el carácter de condominios -unidades exentas del control de alquileres- pero seguían estando, de hecho, ocupados por inquilinos, no por propietarios. En 2001, la legislatura californiana cerró la brecha (véase, S.B. 985) exigiendo que un subdivisor vendiera realmente las unidades de condominio para obtener la protección de la ley estatal frente a las limitaciones locales de aumento de los alquileres.
Costa-Hawkins no es un modelo de claridad, y la jurisprudencia es escasa para proporcionar orientación, lo que hace que sea un campo de batalla emocionante para las disputas entre propietarios e inquilinos.