Canadá vs. EEUU: ¿Qué mercado de la vivienda lo tiene peor? – Point2 News

Comprar una casa o encontrar un alquiler que pueda pagar se está convirtiendo en un reto tanto en Canadá como en EE.UU. En comparación con hace diez años, conseguir una vivienda es cada vez más una carga financiera al norte y al sur de la frontera.

¿Pero los costes de la vivienda son más abrumadores en Canadá o en Estados Unidos? Después de que ambos países experimentaran su propia cuota de problemas económicos, ¿hacia dónde se dirigen ahora sus mercados de la vivienda y qué significa eso para el estadounidense medio y el canadiense medio que busca una casa?

Para comparar la evolución de los dos mercados de la vivienda y evaluar su estado actual, nuestros analistas extrajeron datos históricos sobre las tendencias del mercado y examinaron cifras de 2008 y 2018. Examinaron métricas clave como el precio medio de la vivienda, el alquiler, las tasas de propiedad de la vivienda, los cambios en los ingresos medios de los países y la evolución de los países en la escala de asequibilidad para realizar una comparación paralela.

Éstas son las principales conclusiones:

• El canadiense medio tiene que desembolsar la friolera de un 56% más para comprar una vivienda, o un 25% más para alquilarla en comparación con hace diez años, pero el salario medio en Canadá sólo subió un 15%.
• El precio medio de la vivienda en EE.UU. aumentó a un ritmo mucho más lento (24%), mientras que la renta media subió un 18%.
• Desde 2008, el dólar canadiense perdió aproximadamente un 25% de su poder en comparación con el dólar estadounidense, pasando de una paridad casi perfecta a un tipo de cambio mucho más bajo.
• La crisis de asequibilidad se agravó en Canadá, donde el mercado de la vivienda pasó de ser «gravemente inasequible» a «gravemente inasequible», pero el mercado de la vivienda estadounidense se mantuvo en la categoría de «gravemente inasequible».

Canadá vs. EE.UU.: dos líderes mundiales en una encrucijada

Ocho años después de iniciado el nuevo milenio, EE.UU. se adentró de lleno en una de las peores crisis económicas de su historia tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. La burbuja inmobiliaria de Canadá aún no ha estallado y el país todavía no ha visto un descenso importante de los precios de la vivienda, pero la economía canadiense experimentó su propia cuota de turbulencias tras el desplome del precio del petróleo a partir de 2014 y el estallido de la burbuja especulativa de China.

Y ahora, 10 años después de la crisis inmobiliaria que desestabilizó a EE.UU., algunos analistas afirman que Canadá se enfrenta a un escenario similar si mantiene el rumbo: la deuda de los hogares supera actualmente el 100% del PIB, según los datos publicados por el Banco de Pagos Internacionales, el precio medio de la vivienda subió un 56% en diez años, mientras que el salario medio por hogar solo aumentó un 15% durante el mismo periodo, y los préstamos sueltos van en aumento.

En los últimos seis años, el dólar canadiense ha perdido un 25% de su poder en comparación con el dólar estadounidense, pasando de una paridad casi perfecta a un tipo de cambio muy inferior. Por ello, en este estudio, los salarios medios, los precios medios de la vivienda y los alquileres medios en ambos países se expresan en la moneda del país respectivo, para evitar distorsiones e inexactitudes en los cambios porcentuales.

Las tasas de propiedad de la vivienda en Canadá caen tras 50 años de crecimiento sostenido

Las investigaciones sobre la propiedad de la vivienda revelan los amplios beneficios económicos, sociales y psicológicos asociados a la posesión de una vivienda. Y aunque son los estadounidenses los que consideran la propiedad de la vivienda una parte integral del Sueño Americano, los canadienses tienen aspiraciones igualmente fuertes de propietarios, así como tasas de propiedad más altas.

En Estados Unidos, las tasas de propiedad de la vivienda alcanzaron un pico hacia finales de 2004, cuando el porcentaje de propietarios se estableció en el 69,2%, para empezar a disminuir en 2007. En 2015, el porcentaje de propietarios de viviendas en EE.UU. cayó al 62,9%, un nivel que no se veía desde 1965, cuando la recopilación de datos apenas comenzaba. Después de tres años de recuperación, la proporción de propietarios de viviendas en EE.UU. se sitúa actualmente en el 64,2%.

En Canadá, las tasas de propiedad de viviendas aumentaron a un ritmo constante durante más de cuatro décadas, alcanzando un máximo histórico del 69% en 2011, pero ese porcentaje bajó al 67,8% tras la recesión económica de 2014. Esta es la primera vez que la proporción de propietarios de viviendas disminuyó en Canadá en casi medio siglo.

Los precios de las viviendas en Canadá aumentaron dos veces más rápido que en Estados Unidos

Y con los precios medios de las viviendas aumentando a un ritmo alarmante al norte de la frontera, no es de extrañar que el canadiense medio ya no pueda comprometerse fácilmente con una hipoteca. Debido a un asombroso aumento del 56% desde 2008, el precio medio de la vivienda en Canadá pasó de 304.663 dólares canadienses a 475.591 dólares canadienses en sólo diez años.

Los aumentos del mercado estadounidense los aumentos del mercado han sido más contenidos: tras un incremento del 24%, el precio medio de la vivienda pasó de 245.200 dólares en 2008 a 303.200 dólares en 2018.

La alternativa a la propiedad de la vivienda, el alquiler, ha ido en aumento tanto en Canadá como en Estados Unidos en la última década. Y también lo ha hecho el alquiler medio en ambos países. En Canadá, el importe medio subió un 25% en diez años, y en Estados Unidos tuvo una trayectoria similar, registrando un aumento del 23% desde 2008. Sin embargo, no todas las ciudades son iguales.

Según RENTCafé.com, los alquileres medios de Nueva York y San Francisco están muy por encima del resto de centros urbanos estadounidenses: en Manhattan, los inquilinos pagan 4.119 dólares, e incluso en Brooklyn se enfrentan a alquileres medios de 2.801 dólares. Otras cuatro ciudades registran alquileres medios superiores a los 3.000 dólares: San Francisco, CA (3.590 USD), Boston, MA (3.379 USD), San Mateo, CA (3.234 USD), y Cambridge, MA (3.112 USD).

En Canadá, son Vancouver y, sobre todo, Toronto las que presumen de tener los alquileres más altos, pero están muy por debajo de las tasas de alquiler más elevadas de Estados Unidos: en ambas ciudades, el alquiler medio ronda los 2.000 CAD. Y Vancouver no muestra signos de desaceleración: el gobierno provincial acordó un aumento máximo de alquileres permitido del 4,5% para 2019, que es el mayor aumento de alquileres desde 2004, cuando el límite máximo se fijó en el 4,6%.

El aumento de los ingresos no coincide con el crecimiento del precio de la vivienda en Canadá

Aunque los ingresos también aumentaron en Canadá durante la última década, fueron fácilmente superados por el crecimiento de los precios de la vivienda. El canadiense medio ve actualmente los precios de la vivienda un 56% más altos, pero tiene unos ingresos sólo un 15% mayores.

Compárese esta situación con la de Estados Unidos, donde la renta media por hogar aumentó un 18%, mientras que los precios de la vivienda subieron un 24%.

Así que, aunque es cierto que los precios medios de la vivienda y los alquileres aumentan más rápido que los salarios en ambos países, los canadienses están en clara desventaja.

En varios mercados canadienses, la pesadilla de la inasequibilidad se cierne sobre ellos

Estando estrechamente relacionada con la cuestión del salario medio, la asequibilidad de la vivienda tiene un gran impacto en el nivel de vida. Y si se observa la evolución del Múltiplo Medio -el precio medio de la vivienda dividido por el ingreso medio de los hogares- en las ciudades más grandes de Estados Unidos y Canadá, es el nivel de vida de los canadienses el que se ve más afectado.

Mientras que en 2008 el ratio de inasequibilidad nacional en Canadá se fijó en 4,9, lo que situaba al país en la categoría de «seriamente inasequible», en 2018 subió a 6,7, lo que se sitúa en el extremo de «severamente inasequible» del espectro. Como señala también el último informe de RBC, «la asequibilidad de la vivienda canadiense se encuentra ahora en su peor nivel desde 1990».

Estados Unidos, por su parte, se mantuvo en la categoría de «gravemente inasequible», pasando de un ratio de 4,7 en 2008 a 4,9 en 2018.

Según un estudio anterior de Point2 Homes, la asequibilidad de la vivienda varía enormemente en Canadá y Estados Unidos, de una provincia a otra y de un estado a otro, pero son sobre todo los mercados individuales de ambos países los que están empujando estas tasas cada vez más altas.

Entonces, ¿cuáles son los principales mercados que están teniendo tanto impacto en la asequibilidad nacional, obligando a los propietarios con una hipoteca y a los inquilinos a gastar cada vez más de sus ingresos sólo para cubrir los costos de la vivienda? Vancouver, BC, ocupa el primer lugar, con un asombroso 17,3 en la escala de asequibilidad, seguido de Manhattan, NY, con un 15,6. San Francisco, Los Ángeles y Boston obtuvieron una puntuación de 10 o más; Canadá no tiene ningún otro mercado entre los 10 primeros, aunque los mercados de la vivienda de Toronto y Mississauga se sitúan en los puestos 13 y 14.

Dada la importante discrepancia entre la evolución de los precios de la vivienda y los salarios, los canadienses podrían estar abocados a una situación difícil. Hay muchos otros factores, como el aumento de los préstamos de alto riesgo, que sugieren que el mercado inmobiliario canadiense puede estar siguiendo el mismo camino que siguieron los estadounidenses hace unos años.

Actualmente, existe un sano debate entre los analistas alcistas del mercado, que afirman que todo va bien en el sector inmobiliario residencial canadiense, y los pronosticadores bajistas, que ven una tormenta en el horizonte. Los optimistas señalan un sólido aumento del 2% en el PIB para 2018 y una mayor actividad de ventas después de un mercado de primavera bastante suave. Algunos toros también dicen que la creciente popularidad de los condominios y otras viviendas multifamiliares en Canadá, especialmente por parte de los compradores inmigrantes, actuará como un amortiguador para el ajustado mercado de la vivienda.

Sin embargo, los pesimistas hacen hincapié en cinco factores importantes que sugieren que los precios de las viviendas canadienses probablemente se enfrenten a un descenso en los próximos años: las altas relaciones entre el precio de la vivienda y los ingresos, el aumento de las tasas de interés, los pagos globales a 5 años y las hipotecas de tasa ajustable, la actividad económica suprimida en los EE, China y Canadá debido a los aranceles, y las valoraciones por las nubes en algunos de los centros urbanos más caros de Canadá.

Si bien la dirección futura del mercado de la vivienda de Canadá es difícil de pronosticar, no hay duda de que tanto los compradores como los inquilinos del norte de la frontera se enfrentan a condiciones más estrictas que sus vecinos del sur.

Consulta la infografía completa aquí.

Información de expertos

Para conocer la opinión de un experto sobre la evolución posterior a la recesión de los mercados inmobiliarios de Canadá y Estados Unidos, hablamos con Wimal Rankaduwa, profesor de macroeconomía de la Universidad de la Isla del Príncipe Eduardo. Lea su entrevista a continuación para descubrir algunas de las razones de la importante diferencia entre la evolución del precio medio de la vivienda y la renta media por hogar en Canadá, así como algunas medidas prácticas para minimizar esta diferencia:

En los últimos 10 años, en Canadá el precio medio de la vivienda subió un 56%, mientras que la renta media sólo aumentó un 15%. ¿Cuáles son las principales razones que explican la importante diferencia entre la evolución del precio medio de la vivienda y la renta media por hogar en Canadá? ¿Podría esta diferencia reducir aún más la tasa de propiedad de la vivienda en un futuro próximo?

La investigación ha demostrado que la escalada de los precios de la vivienda durante este periodo ha sido consecuencia de la persistente brecha entre la demanda y la oferta de vivienda, especialmente en varias de las principales áreas metropolitanas. La brecha ha sido el resultado del crecimiento más rápido de la demanda en relación con la oferta de viviendas en estas áreas metropolitanas. Los ingresos de los hogares son sólo uno de los principales factores responsables del aumento de la demanda y de los precios en el mercado de la vivienda. Como indican las tasas de crecimiento, el aumento de la renta de los hogares no puede explicar por sí solo el aumento de la demanda o la escalada de los precios de la vivienda durante este periodo. Esto pone de manifiesto que hay otros factores más importantes para explicar el comportamiento de los precios de la vivienda. De hecho, los investigadores han encontrado otros factores responsables del aumento de los precios, como el aumento de las oportunidades de empleo, el crecimiento de la población, los tipos hipotecarios relativamente bajos o favorables y las expectativas futuras del comportamiento del mercado de la vivienda. También se ha comprobado que la demanda de los no residentes y de los inmigrantes adinerados ha sido cada vez más importante a la hora de hacer subir los precios en algunas áreas metropolitanas durante este periodo. Las variaciones observadas en los movimientos de los precios en los distintos mercados de la vivienda también ponen de manifiesto la importancia de las condiciones del mercado regional o local, además de la renta mediana.

No cabe esperar que la renta mediana de los hogares aumente sustancialmente en un futuro próximo, pero el mercado de la vivienda puede ser más sensible a la información y a las expectativas futuras. Existe la expectativa de una subida de los tipos de interés en un futuro muy próximo que tendrá un impacto negativo en la demanda de vivienda. Esto también puede fomentar el ahorro, pero la tasa de ahorro de los hogares, que actualmente es muy baja, puede no alterarse significativamente a corto plazo. Sin embargo, esto también puede tener un impacto negativo en la oferta de viviendas. Por lo tanto, es muy poco probable que la diferencia entre la demanda y la oferta y los precios de la vivienda disminuyan significativamente a corto plazo. También es muy poco probable que la asequibilidad por parte de los hogares mejore significativamente. Por lo tanto, no es posible una mejora significativa de la tasa de propiedad de la vivienda en un futuro próximo, y probablemente seguirá cayendo.

¿Cuáles cree que son algunas de las medidas prácticas que hay que tomar para minimizar la diferencia entre el aumento del precio medio de la vivienda y el aumento de la renta media?

El aumento de la renta media de los hogares y la provisión de viviendas asequibles pueden considerarse objetivos económicos a largo plazo. Sin embargo, detener la escalada de los precios de la vivienda puede ser posible a medio plazo. Para ello es necesario comprender que las medias nacionales enmascaran las variaciones regionales y reflejan en gran medida la experiencia de varias áreas metropolitanas en las que los precios de la vivienda han aumentado drásticamente en un corto periodo de tiempo. Varios factores específicos de la zona, como el «cambio de casa», la mayor demanda de viviendas por parte de los no residentes y las normas y restricciones existentes sobre el uso del suelo que limitan el potencial de aumento de la oferta de viviendas, han resultado ser responsables de las drásticas subidas de precios en esos mercados inmobiliarios. Para ser eficaz, cualquier herramienta política o estrategia para detener la escalada de los precios de la vivienda debe centrarse en esos factores. Así, la minimización de la diferencia debe abordarse tanto a nivel nacional como regional.

Metodología

• Para este estudio, se analizaron métricas clave, como el precio medio de la vivienda, el alquiler medio, las tasas de propiedad de la vivienda, la renta media por hogar, el salario medio por hora y la asequibilidad de la vivienda, comparando las cifras de 2008 con los valores de 2018.
• Otras fuentes importantes son: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.