A partir del 25 de junio de 2018, hemos realizado algunos cambios en la forma en que funcionan nuestras aprobaciones de hipotecas. Puede leer más sobre nuestro Power Buyer ProcessTM.
El costo de la universidad en Estados Unidos sigue aumentando. Según Student Loan Hero, los estadounidenses deben ahora más de 1,48 billones de dólares en préstamos estudiantiles, y el graduado promedio de la clase de 2016 tiene 37.172 dólares de deuda universitaria.
Si bien esto ciertamente no es ideal, su deuda no tiene que interponerse en el camino de sus otros objetivos de vida. Los principales inversores hipotecarios, como Freddie Mac y la FHA, han puesto en marcha políticas que permiten a las personas con deudas universitarias obtener financiación para la vivienda de forma responsable mientras pagan sus préstamos estudiantiles. Después de todo, usted pasó por toda esa educación para conseguir un trabajo que pague las necesidades y deseos de su vida.
Entendiendo la relación deuda-ingreso (DTI)
Antes de entrar en lo que está cambiando, hablemos un poco de por qué es importante.
Cuando cualquier prestamista hipotecario, incluyendo Quicken Loans, determina cuánto puede pagar, miran dos cosas: su ingreso total de calificación y su deuda. En conjunto, estos dos elementos conforman una relación muy importante conocida como deuda-ingreso, o DTI.
En su forma más simple, el DTI compara los pagos mínimos mensuales de su deuda con su ingreso mensual total. Cuanto más bajo sea este número, más dinero podrá pedir prestado. Hagamos un ejemplo rápido.
Usted gana 4.000 dólares al mes. Tiene un pago de 300 dólares por el coche, un pago de 600 dólares por el préstamo estudiantil, 400 dólares en pagos mínimos de la tarjeta de crédito y un pago de 200 dólares por el préstamo personal.
En el ejemplo anterior, su DTI total es del 37,5% (1.500 dólares/ 4.000 dólares). No es una regla rígida porque depende del tipo de préstamo que esté tratando de obtener, pero una buena pauta es mantener su DTI no más alto que el 43% para tener la mejor oportunidad de aprobación.
Con eso en mente, ¿cómo se calcula el pago mínimo de su préstamo estudiantil? Eso depende de quién sea tu inversor hipotecario. Vamos a dar más información sobre lo que necesita saber acerca de los préstamos de otros inversores más adelante en este post, pero por ahora, vamos a tocar en Freddie Mac y FHA porque sus directrices han cambiado recientemente.
Nuevas directrices de préstamos estudiantiles para Freddie Mac y FHA
Freddie Mac y la FHA han cambiado recientemente cómo los préstamos estudiantiles se tienen en cuenta en su DTI de calificación. Vamos a repasar lo que significan estos cambios, comenzando con Freddie Mac.
Freddie Mac
Si usted está recibiendo un préstamo convencional de Freddie Mac y tiene préstamos estudiantiles, aquí es cómo se contabilizan en su DTI. Si sus préstamos están en aplazamiento o indulgencia, el pago calificado es el mayor de los siguientes:
- el pago real que aparece en el informe de crédito
- 1% del saldo original o pendiente del préstamo, por mes, lo que sea mayor
Si el préstamo está en pago, se utiliza el mayor de los siguientes para determinar el monto del pago calificado.
- El pago que figura en el crédito
- 0.5% del saldo original o pendiente del préstamo, por mes, lo que sea mayor
Si tuviera un saldo de préstamo de $20,000 en sus préstamos estudiantiles, su pago mensual asumido sería de $100 para el propósito de su DTI (.005×$20,000).
Ahora echemos un vistazo rápido a la FHA.
FHA
Los cambios en la calificación para los préstamos de la FHA se aplican cuando los préstamos estudiantiles están en aplazamiento o indulgencia. Los clientes con estos préstamos tienen un reembolso asumido que es el mayor de:
- 1% del saldo pendiente del préstamo por mes
- el pago real como se informa en el crédito
- 10 dólares por mes
Si el préstamo está siendo reembolsado, las directrices son las mismas, excepto que el pago en el estado de cuenta puede ser utilizado si la documentación se puede obtener que dice que el pago mensual se incrementará y el préstamo será pagado en su totalidad con el pago actual.
¿Cómo manejan los préstamos estudiantiles otros inversionistas hipotecarios?
Ahora que sabemos cómo se manejan las cosas con Fannie Mae y la FHA, ¿qué sucede si usted tiene un inversionista hipotecario diferente? Esa es una gran pregunta. Vamos a correr rápidamente a través de estos.
Fannie Mae
Fannie Mae ofrece a los prestamistas varias alternativas para calcular los pagos de préstamos estudiantiles. Los he enumerado a continuación en orden de prioridad.
- El pago real en el informe de crédito.
- Si el pago es cero o no se muestra, el 1% del saldo del préstamo existente, por mes.
- En muchos casos si eso no funciona para el cliente, podemos utilizar el pago que aparece en la declaración. Sólo tiene que equivaler a pagar el préstamo estudiantil en su totalidad al final del plazo del préstamo estudiantil.
Por último, si usted está en un plan de amortización que se basa en los ingresos, usted puede ser capaz de calificar con un pago de $ 0 si usted puede mostrar la documentación de un plan de pago. Si este es el caso, sus pagos de préstamos estudiantiles no tienen que ser incluidos en su DTI.
USDA
En los préstamos del USDA, los préstamos estudiantiles se manejan como lo harían en los préstamos de la FHA con la excepción de lo siguiente. Si el préstamo está en aplazamiento o indulgencia, el número utilizado para calcular DTI el mayor de:
- 1% del saldo pendiente del préstamo, por mes
- $10 por mes
VA
Si el préstamo estudiantil está en aplazamiento y el reembolso no está programado para comenzar en los próximos 12 meses, no necesita ser incluido en DTI.
Si el pago comienza en los próximos 12 meses y el préstamo está aplazado, su cálculo DTI es el 5% del saldo del préstamo existente dividido por 12. Puede ser difícil entender esto, así que vamos a repasarlo con un ejemplo.
Si tiene una deuda de 30.000 dólares en préstamos estudiantiles, su pago mínimo mensual calculado en su DTI sería de 125 dólares (.05×30.000$/12).
Si usted ya está en un período de reembolso en el momento de su solicitud, su DTI se calcula con el mayor de los siguientes:
- 5% del saldo pendiente dividido por 12
- el pago que aparece en su informe de crédito