Comprender las cuatro fases de los ciclos del mercado mejorará su estrategia de inversión.
Desde el desplome del sector inmobiliario en 2007, hemos visto una espectacular recuperación en la mayoría de los mercados. Muchos expertos dicen que el sector inmobiliario es una burbuja que pronto estallará; parecen gritar: «¡Comprador, cuidado!». Los expertos sostienen que, dado que los ciclos del mercado inmobiliario suelen durar ocho años y que nos encontramos en el noveno año de subidas de precios sucesivas, ya debería haberse producido una corrección. Los tipos de interés han subido un 2,25% desde diciembre de 2008, y muchos se preguntan si se ha acabado la fiesta. ¿Es este el caso? ¿Y cómo puede usted tomar su propia decisión con conocimiento de causa?
Cuando entendemos los ciclos del mercado, tenemos una mejor idea de qué hacer con los activos actuales y de si debemos o no comprar más. Invertir sabiamente ahora puede ayudarnos a ti y a mí a maximizar los rendimientos y a evitar acabar bajo el agua como hicieron muchos en 2006-2007. Profundicemos en el ciclo del mercado inmobiliario y aprendamos a calibrar en qué punto del ciclo se encuentra un mercado determinado y qué estrategias utilizar en cada fase del ciclo.
Cuatro fases
El ciclo del mercado inmobiliario consta de cuatro fases. La primera es la Expansión o la fase durante la cual se produce la mayor parte del crecimiento. Luego viene el Equilibrio o una época de desaceleración y estabilización. La tercera fase es, por supuesto, Declive o la fase en la que los valores caen inevitablemente, a veces un poco, a veces mucho. La fase final, entonces, es la Absorción o la fase en la que los valores inmobiliarios empiezan a rebotar y comienza la recuperación, pero en la que el crecimiento sigue siendo lento.
Veamos cada una de estas fases del ciclo del mercado con más detalle. A continuación, analizo cómo reconocer mejor el comienzo de cada fase y doy una o dos estrategias para utilizar durante cada fase.
Fase 1: Identificar un mercado en expansión
Los mercados inmobiliarios en expansión suelen ser zonas que experimentan un crecimiento demográfico y laboral. Los incentivos fiscales favorables, las iniciativas gubernamentales, las políticas de derecho al trabajo y el bajo o nulo impuesto estatal sobre la renta pueden generar beneficios económicos. Por ejemplo, cuando las condiciones son adecuadas en un mercado, es más probable que las empresas se trasladen o se expandan en él. Las ampliaciones de las fábricas y otras infraestructuras traen consigo puestos de trabajo. Más puestos de trabajo conducen a un crecimiento de la población, lo que lleva a más permisos de construcción, nuevas subdivisiones, nuevas carreteras, escuelas y centros comerciales. Surge una «senda de crecimiento» en la que ciertas zonas de la ciudad están en auge.
Durante la fase de expansión, las ubicaciones deseables más cercanas al centro de la ciudad y las áreas con casas antiguas con significado arquitectónico o histórico pueden ver la renovación y el aburguesamiento. El inventario de viviendas puede volverse escaso. Habrá más compradores que vendedores y los vendedores verán múltiples ofertas con precios a menudo más altos que los precios de lista. El inventario no permanece mucho tiempo en el mercado durante la expansión. A menudo las propiedades se venden en días o incluso en horas. Los precios suben durante la expansión y la revalorización es fuerte. Por último, los promotores con signos de dólar en sus ojos a menudo construyen en exceso, ya que tratan de entrar en la acción.
Movimientos a realizar durante la expansión
La primera parte de la fase de expansión es el momento de construir nuevas viviendas y casas específicas, y de ganar dinero haciendo cambios. Durante la última parte de la expansión, recomiendo vender o, preferiblemente, intercambiar las propiedades que se compraron a bajo precio durante el declive o la absorción. Luego, con ese dinero en mano, comprar en otros mercados que tengan mejor flujo de caja y más espacio para que los precios suban.
Fase 2: Identificar un mercado en equilibrio
En las primeras etapas de la fase de equilibrio, un montón de nuevo inventario llega al mercado ya que la gente siente que las cosas se están desacelerando y trabajan para cobrar. Hay menos compradores, ya que la expansión de las empresas y el crecimiento del empleo se han ralentizado cuando llega el equilibrio. Los inmuebles empiezan a envejecer y permanecen en el mercado entre 90 y 120 días o más. Los precios empiezan a bajar y los vendedores pagan más concesiones, ya que el mercado empieza a favorecer a los compradores más que a los vendedores. Durante el equilibrio, los constructores ofrecen incentivos y empiezan a bajar los precios. Los nuevos centros comerciales tienen vacantes y los complejos de apartamentos comienzan a ofrecer incentivos.
Movimientos a realizar durante el equilibrio
No se vuelva codicioso. Si quiere vender y tiene un buen patrimonio, este es el momento de vender. Es posible que tenga que vender un 10% por debajo del valor de mercado para asegurarse de salir antes de la avalancha de gente que inevitablemente se montará en el mercado hacia el declive. Para aquellos que quieran aumentar su patrimonio, el equilibrio es el momento de comprar propiedades fuera del mercado a vendedores en apuros, donde todavía se puede conseguir un precio que tenga sentido.
Fase 3: Identificar un mercado en declive
Una de las formas más seguras de detectar un mercado en declive es observar las tendencias del empleo. En el declive, el desempleo aumenta, los puestos de trabajo son más difíciles de encontrar, las empresas reducen sus plantillas. Las escuelas pueden incluso despedir a los profesores, ya que la gente se va de la ciudad a otros mercados. Los signos inequívocos del declive acaban siendo evidentes. Las parcelas de las urbanizaciones, construidas sólo a medias, pueden quedarse sin construirse y crecer en exceso a medida que los promotores dejan de pagar y se ejecutan las hipotecas. En las últimas etapas del declive, los precios de los inmuebles caen significativamente y el inventario de ejecuciones hipotecarias se dispara. En el declive, el inventario puede permanecer durante mucho tiempo. Las ofertas son muy bajas y hay margen de negociación. Los gobiernos locales pueden intentar reactivar el mercado estableciendo zonas de mejora y otros incentivos de desarrollo.
Movimientos a realizar durante el declive
Si vendió durante una fase anterior del mercado y no reinvirtió en otro mercado, es posible que tenga dinero en efectivo. Si es así, el declive es el momento de comprar propiedades con grandes descuentos, especialmente activos A y B+. Las propiedades de clase superior son las que más se revalorizarán cuando llegue el rebote y el declive es el mejor momento para conseguir estas joyas a precios que generen flujo de caja durante un mercado a la baja. Deje los activos B- y C tranquilos hasta la fase de absorción. También puede buscar complejos de apartamentos durante el declive. Sólo asegúrese de que hay suficiente demanda de alquiler y de que la pérdida de población no continúa en su mercado elegido si lo hace.
Fase 4: Identificar un mercado de absorción
La absorción comienza cuando los precios dejan de caer. El rebote se hace evidente para muchos inversores sólo cuando el inventario de ejecuciones hipotecarias comienza a ser competitivo de nuevo. La absorción puede ver el regreso de las ofertas múltiples a medida que los principales REITS y los fondos de cobertura comienzan a competir por el inventario. Los precios aumentan a medida que las condiciones del mercado comienzan a favorecer a los vendedores una vez más. La absorción se debe a que los puestos de trabajo comienzan a regresar y el desempleo disminuye. Una buena manera de ver la absorción es como si fuera el comienzo de la primavera. Todavía puede haber nieve en el suelo, pero se está derritiendo, las temperaturas se están calentando, pero todavía es un poco temprano para los pantalones cortos y sandalias.
Movimientos para hacer durante la absorción
La absorción es el momento de comprar grandes propiedades de flujo de efectivo como usted puede, como el inventario de A y B + se vuelve demasiado caro para el flujo de efectivo. Enfóquese en casas C+ y B- que tendrán altos rendimientos. Limítese a los vecindarios sólidos. Si aumenta su cartera durante la absorción, a menudo tendrá un buen flujo de caja y obtendrá un aumento de la apreciación más adelante durante la fase de expansión que se avecina.
Recuerde que todos los bienes inmuebles son locales y que normalmente hay mercados en cada una de las cuatro fases del ciclo del mercado en algún lugar del país. Ya has oído el dicho: «¡Ubicación, ubicación, ubicación!». Realmente se trata de comprar barato y vender caro. A medida que aprenda a identificar las fases del ciclo del mercado y a realizar los movimientos adecuados durante cada una de ellas, su éxito inmobiliario se disparará.