Cómo funciona la suscripción manual, qué esperar

Si tiene la suerte de tener una alta puntuación de crédito, muchos ingresos y un buen pago inicial, conseguir un préstamo hipotecario puede ser fácil. Los prestamistas pueden procesar su solicitud de préstamo con relativa rapidez para estos compradores de vivienda, y a los prestamistas hipotecarios les gusta que las cosas sean fáciles. Sin embargo, no todo el mundo vive en ese mundo.

Si usted tiene poco crédito, mal crédito o ingresos complicados, los programas de aprobación computarizados pueden ser rápidos para rechazar su solicitud. Sin embargo, todavía es posible obtener la aprobación con la suscripción manual. El proceso es ligeramente engorroso, pero es una solución potencial para los prestatarios que no encajan en el molde estándar.

La suscripción manual es un proceso manual de evaluación de su capacidad para devolver un préstamo. En lugar de dejar la decisión en manos de un algoritmo informático, una persona o un grupo de personas revisan sus finanzas en detalle para determinar si su solicitud debe ser aprobada o no.

Por qué podría necesitar una suscripción manual

Los sistemas automatizados se encargan de gran parte de la toma de decisiones en lo que respecta a los préstamos hipotecarios. Si se cumplen unos criterios específicos, el préstamo se aprueba. Por ejemplo, los prestamistas buscan puntuaciones de crédito por encima de un determinado nivel. Si su puntuación es demasiado baja, le rechazarán. Del mismo modo, los prestamistas suelen querer ver ratios de deuda-ingresos inferiores al 43%. Sin embargo, los «ingresos» pueden ser difíciles de definir, y es posible que su prestamista no pueda contar con todos sus ingresos.

Los modelos informatizados están diseñados para trabajar con la mayoría de los prestatarios y los programas de préstamos que utilizan con más frecuencia. Estos sistemas automatizados de suscripción (AUS) facilitan a los prestamistas la tramitación de numerosos préstamos, al tiempo que garantizan que éstos cumplen las directrices de los inversores y los organismos reguladores.

Por ejemplo, los préstamos de la FHA exigen que las hipotecas se ajusten a un perfil determinado, y la mayoría de las personas encajan claramente dentro o fuera del cuadro. Además, los prestamistas pueden tener sus propias reglas que son más restrictivas que los requisitos de la FHA.

Si todo va bien, el ordenador escupe una aprobación. Pero si algo está mal, su préstamo recibirá una recomendación de «Referir», y alguien tendrá que revisar su solicitud fuera de la AUS.

Factores considerados

Varios factores podrían descarrilar su solicitud de hipoteca.

• Estilo de vida sin deudas: La clave de las puntuaciones crediticias altas es un historial de préstamos y devolución de los mismos, pero algunas personas eligen vivir sin deudas por simplicidad y por un importante ahorro de intereses. Desgraciadamente, su crédito acaba evaporándose junto con los costes de los intereses. No necesariamente tienes mal crédito: no tienes ningún perfil crediticio. Aun así, es posible obtener un préstamo sin una puntuación FICO si se somete a una suscripción manual. De hecho, no tener crédito o tener un crédito escaso puede ser mejor que tener numerosos elementos negativos, como quiebras o cobros, en sus informes de crédito.
• Nuevo en el crédito: Construir un crédito lleva varios años. Si aún no ha establecido un perfil crediticio sólido, es posible que tenga que elegir entre esperar para comprar o la suscripción manual, que puede incluso mejorar su crédito. Añadir un préstamo hipotecario a sus informes de crédito puede acelerar el proceso de creación de crédito porque se añade a la mezcla de préstamos en sus archivos de crédito.
• Problemas financieros recientes: Obtener un préstamo después de la quiebra o la ejecución hipotecaria no es imposible. Bajo ciertos programas del HUD, usted puede obtener la aprobación dentro de uno o dos años después de la quiebra sin la suscripción manual. Sin embargo, la suscripción manual proporciona una opción adicional para el préstamo, especialmente si sus dificultades financieras son relativamente recientes. Conseguir un préstamo convencional con una puntuación de crédito inferior a 640 es difícil, pero la suscripción manual podría hacerlo posible.
• Relación baja entre deudas e ingresos: Es prudente mantener su gasto bajo en relación con sus ingresos, pero en algunos casos, una mayor proporción de deuda a los ingresos tiene sentido. Con la suscripción manual, es posible que te aprueben con un ratio más alto de lo habitual. En muchos casos, eso significa que tiene más opciones disponibles en los mercados inmobiliarios caros. Sólo tenga cuidado de no estirarse demasiado y comprar una propiedad costosa que le dejará «sin casa».

Cómo conseguir la aprobación

Si no tiene la calificación crediticia o el perfil de ingresos estándar para conseguir la aprobación, tiene que utilizar todo lo que tenga disponible para demostrar que está dispuesto y es capaz de devolver el préstamo. Para ello, necesita realmente contar con ingresos, activos u otros recursos suficientes para demostrar que puede hacer frente a los pagos.

En la suscripción manual, alguien examina sus finanzas, y ese proceso puede ser frustrante y llevar mucho tiempo. Antes de empezar, asegúrese de que realmente necesita pasar por el proceso: vea si puede ser aprobado sin la suscripción manual. Haga un inventario de sus finanzas para poder discutir los requisitos con su prestamista y adelantarse a la hora de reunir la información que necesitan.

• Historial de pagos: Prepárese para demostrar que ha realizado otros pagos a tiempo durante el último año. Los informes crediticios tradicionales muestran su historial de pagos de préstamos, pero debe demostrar el mismo comportamiento de pago utilizando diferentes fuentes. Los pagos grandes, como el alquiler y otros pagos de la vivienda, son los mejores, pero los servicios públicos, las afiliaciones y las primas de seguro también pueden ser útiles. Lo ideal es identificar al menos cuatro pagos que haya realizado puntualmente durante al menos 12 meses.
• Pago inicial saludable: Un pago inicial reduce el riesgo de su prestamista. Demuestra que tiene piel en el juego, minimiza su pago mensual, y da a los prestamistas un amortiguador. Si el prestamista se ve obligado a embargar su casa, es menos probable que pierda dinero si usted hace un pago inicial importante. Cuanto más se pague de entrada, mejor, y el 20% suele considerarse un buen pago inicial. Con menos del 20%, es posible que también tenga que pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
• Ratios deuda-ingresos: La aprobación es siempre más fácil con ratios bajos. Los prestamistas prefieren ver que sus ingresos pueden absorber fácilmente un nuevo pago mensual. Dicho esto, usted puede potencialmente utilizar la suscripción manual para obtener la aprobación con ratios altos dependiendo de su crédito y otros factores.
• Programas de préstamos del gobierno: Sus posibilidades de aprobación son mejores con los programas de préstamos del gobierno. Por ejemplo, los préstamos FHA, VA y USDA son menos arriesgados para los prestamistas. Recuerde que no todos los prestamistas ofrecen la suscripción manual, por lo que es posible que tenga que buscar un originador de préstamos que lo haga. Su prestamista también tiene que trabajar con el programa gubernamental específico que está buscando. Si recibe un «no», es posible que haya alguien más por ahí.
• Reservas de efectivo: Los prestamistas quieren sentirse cómodos sabiendo que usted puede absorber sorpresas menores como un calentador de agua que falla o gastos médicos inesperados de su bolsillo. Por lo tanto, tener dinero en efectivo disponible puede ayudar a sus posibilidades de aprobación.

Factores de compensación

Los factores de compensación hacen que su solicitud sea más atractiva, y podrían ser necesarios para la aprobación. Se trata de directrices específicas definidas por los prestamistas o los programas de préstamos, y cada uno de ellos que cumpla mejora sus posibilidades.

Dependiendo de su puntuación de crédito y de la relación deuda-ingresos, es posible que tenga que satisfacer uno o más de estos requisitos para la aprobación de la FHA:

• Reservas: Activos líquidos que puedan cubrir los pagos de su hipoteca durante al menos tres meses. Si usted está comprando una propiedad más grande (tres a cuatro unidades), es posible que necesite suficiente para seis meses. El dinero que reciba como regalo o préstamo no puede contarse como reservas.
• Experiencia: Su pago (si se aprueba) no puede exceder el gasto actual de la vivienda en el menor de 5% o 100 dólares. El objetivo es evitar aumentos dramáticos (shock de pago) o el pago mensual que no está acostumbrado.
• No hay deuda discrecional: Si pagas la totalidad de tus tarjetas de crédito, no estás realmente endeudado, pero has tenido la oportunidad de acumular deudas si así lo quisieras. Desafortunadamente, un estilo de vida completamente libre de deudas no le ayuda aquí.
• Ingresos adicionales: En algunos casos, la suscripción automatizada ignora las horas extras, los ingresos estacionales y otros elementos como parte de sus ingresos. Pero con la suscripción manual, es posible que pueda utilizar ese ingreso adicional siempre que pueda documentar el ingreso y pueda esperar que continúe.
• Otros factores: Dependiendo de su préstamo, otros factores podrían ser útiles. En general, la idea es demostrar que el préstamo no será una carga y que puede permitirse devolverlo. La estabilidad en su trabajo nunca está de más, y el hecho de tener más reservas de las requeridas también puede marcar la diferencia.

Consejos para el proceso

Prepárese para un proceso lento y que requiere mucho tiempo. Una persona real tiene que ir a través de cada documento que usted proporciona y determinar si usted califica para el préstamo. Por desgracia, eso lleva tiempo.

• Mucho papeleo: Conseguir una hipoteca siempre requiere documentación. La suscripción manual requiere aún más. Algunos prestamistas exigen hasta 12 meses de extractos bancarios, además de varios años de registros fiscales, entre otros documentos.
• Proceso de compra de una vivienda: Si va a hacer una oferta, prevea mucho tiempo para la suscripción antes del cierre. Incluya una contingencia de financiación para que pueda recuperar su dinero de garantía si su prestamista rechaza su solicitud. Su agente inmobiliario puede explicarle las opciones que tiene y ofrecerle sugerencias sobre cómo presentar su oferta. Especialmente en los mercados cálidos, puede resultar menos atractivo como comprador si requiere una suscripción manual.
• Explore alternativas: Si la suscripción manual no tiene éxito para usted, puede haber otras formas de conseguir una vivienda. Los prestamistas de dinero duro podrían ser una solución temporal mientras construye su crédito o espera a que los elementos negativos desaparezcan de su informe de crédito. Un prestamista privado, un coprestatario o un cosignatario también pueden ser una opción.