Cómo ahorrar impuestos con una venta a plazos

¿Debe optar por el tratamiento de la venta a plazos?

Cuando usted vende bienes inmuebles a plazos, puede optar por no declarar la venta a plazos pagando impuestos sobre la totalidad de la ganancia en el año de la venta. ¿Por qué debería hacer esto? Hay varias razones posibles.

Por ejemplo, podría esperar pagar tipos impositivos más bajos en 2017 que en 2018 o 2019. En ese caso, es posible que prefiera pagar la totalidad del impuesto adeudado en su declaración de impuestos de 2017.

O puede que tenga pérdidas de capital o pérdidas pasivas suspendidas que compensen el impuesto sobre una ganancia por venta a plazos. Por lo tanto, puede beneficiarse declarando toda su ganancia en el año de la venta, en lugar de repartirla a lo largo del tiempo.

¿No está seguro de cómo declarar su venta? Su asesor fiscal puede calcular su responsabilidad fiscal acumulada con y sin la declaración de la venta a plazos. Entonces tendrá la información necesaria para hacer una elección informada en su declaración de impuestos de 2017.

Calificación de una venta a plazos

Con las ventas a plazos, el comprador hace pagos al vendedor a lo largo del tiempo, en lugar de entregar una suma global en el cierre. La obligación del comprador de realizar pagos futuros al vendedor puede estar estipulada en una escritura de fideicomiso, un pagaré, un contrato de compraventa de tierras, una hipoteca u otra prueba de deuda.

De acuerdo con el código fiscal, una venta a plazos permite al vendedor aplazar los impuestos sobre la ganancia de la venta y, posiblemente, reducir la obligación fiscal total al distribuir la obligación fiscal a lo largo de varios años. Por lo tanto, es una técnica de planificación fiscal popular para los propietarios de bienes raíces.

Para calificar como una venta a plazos bajo la ley de impuestos, usted debe recibir al menos un pago después del año de la venta. Por ejemplo, si usted vende un inmueble en octubre y recibe un total de tres pagos mensuales en octubre, noviembre y diciembre, no podrá optar a la declaración de venta a plazos. Por el contrario, si usted arregla para recibir sólo dos pagos – digamos, uno en diciembre de 2017 y el otro en enero de 2018 – usted califica.

Además, si se ajusta a sus necesidades, usted puede «elegir fuera» del tratamiento de venta a plazos cuando presente su declaración de impuestos de 2017. (Vea «¿Debe elegir fuera del tratamiento de venta a plazos?» a la derecha.) También tenga en cuenta que las reglas de venta a plazos se aplican sólo a las ganancias, no a las pérdidas.

Entendiendo las exclusiones

Los siguientes tipos de transacciones no son elegibles para informar sobre la venta a plazos:

• • Venta de inventario de bienes muebles,

• • Venta de bienes muebles por parte de un comerciante (una persona que regularmente vende o dispone de este tipo de bienes muebles a plazos), a menos que los bienes sean utilizados o producidos en la agricultura,

• • Ventas de multipropiedad y lotes residenciales por parte de concesionarios, a menos que el comprador opte por pagar un cargo especial por intereses, y

• Ventas de acciones o valores negociados en un mercado de valores establecido.

Para este tipo de transacciones, debe declarar la totalidad de la ganancia de la venta en el año en que se produce.

Aprovechar las ventajas fiscales

Aunque las ventas a plazos le obligan a esperar varios años para recibir el valor justo de mercado de la propiedad, ofrecen tres ventajas fiscales clave:

1. Tratamiento de las ganancias de capital a largo plazo. Con una venta a plazos de bienes inmuebles, cualquier ganancia se grava como ganancia a largo plazo favorecida por los impuestos si usted ha poseído la propiedad durante más de un año. Según la legislación fiscal actual, el tipo máximo de las plusvalías a largo plazo es del 15%, o del 20% si se encuentra en el tramo superior del impuesto sobre la renta ordinaria, el 39,6%. Incluso si también está sujeto al impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) del 3,8%, el tipo impositivo federal máximo combinado se limita al 23,8%.

2. Aplazamiento del pago de impuestos. En lugar de pagar impuestos sobre toda la ganancia en un año, sólo una parte de su ganancia es imponible en el año de la venta. El resto es imponible en los años en que se reciben los pagos.

La parte imponible de cada pago se basa en el «ratio de ganancia bruta». Para calcular esta proporción, divida la ganancia bruta de la venta por el precio.

Por ejemplo, en noviembre de 2017, usted vende un pequeño edificio de apartamentos que adquirió en 2005 con una base imponible ajustada de 600.000 dólares. El comprador acuerda pagar 1,5 millones de dólares en tres cuotas anuales de 500.000 dólares cada una. Como su ganancia bruta es de $900,000 ($1.5 millones – $600,000), el porcentaje gravable de cada cuota recibida es del 60% ($900,000 / $1.5 millones). Cuando reportes la venta en tu declaración de impuestos de 2017, tienes que pagar impuestos sólo por 300,000 dólares de la ganancia (60% x 500,000 dólares). También tendrá que pagar impuestos sobre $ 300,000 de ganancia en 2018 y 2019.

3. Menor responsabilidad fiscal. Debido a que su ganancia de una venta a plazos se extiende a lo largo de varios años, puede beneficiarse del diferencial de la tasa de impuestos en cada uno de esos años. Para simplificar, supongamos que organiza una venta a plazos de cinco años en la que 50.000 dólares de la ganancia se gravan al tipo del 15% cada año en lugar del tipo del 20% (si toda la ganancia se hubiera gravado en el año de la venta). Como resultado, se ahorra 2.500 $ (50.000 $ x 5% de diferencia de tipos impositivos) cada año, lo que supone un ahorro total de 12.500 $ (2.500 $ x 5 años). Sin embargo, estos tipos pueden cambiar en el futuro si se promulgan reformas fiscales.

Cómo sortear otros obstáculos fiscales

Cuidado: La ley fiscal contiene algunas «trampas fiscales» ocultas para los incautos cuando la propiedad se vende sobre la base de la venta a plazos. En primer lugar, cualquier depreciación reclamada sobre la propiedad debe ser recapturada como ingreso ordinario en la medida en que exceda la cantidad permitida bajo el método de línea recta. La base ajustada de la propiedad se incrementa por la cantidad de ingresos recapturados, disminuyendo así la ganancia realizada en años futuros.

Además, si el precio de venta de su propiedad (que no sea propiedad agrícola o propiedad personal) supera los 150.000 dólares, se deben pagar intereses sobre el impuesto diferido en la medida en que sus obligaciones a plazos pendientes superen los 5 millones de dólares.

Por último, las ventas de propiedad depreciable a partes relacionadas están prohibidas a menos que pueda demostrar que la evasión de impuestos no era un propósito principal de la venta. Además, si la parte vinculada se deshace de la propiedad en un plazo de dos años, ya sea mediante la reventa o algún otro método, el impuesto restante se debe pagar inmediatamente.

Nota importante: La definición de «parte vinculada» no se limita a los miembros de la familia inmediata, como su cónyuge, hijos, nietos, hermanos y padres. También incluye una sociedad o corporación en la que usted tenga una participación mayoritaria o un patrimonio o fideicomiso con el que esté relacionado. Para evitar cualquier resultado fiscal negativo cuando los tratos implican a partes relacionadas, considere la posibilidad de añadir una cláusula que estipule que la propiedad no puede ser enajenada en un plazo de dos años.

Bottom Line

Las ventas a plazos no son adecuadas para todas las transacciones inmobiliarias, pero para los vendedores pacientes que no están faltos de efectivo, las ventas a plazos pueden ayudar a finalizar un acuerdo. Su asesor fiscal puede ayudarle a cerrar un acuerdo rentable con consecuencias fiscales favorables.