Los alquileres abandonados pueden dejar a los propietarios confundidos en cuanto a cómo proceder, y las reglas de lo que puede y no puede hacer varían según el estado.
En algún momento de su vida como propietario, se encontrará con una unidad vacía o medio vacía, preguntándose dónde está su inquilino.
Tal vez sea porque usted entregó al inquilino una notificación de desalojo y cree que se ha mudado por la noche para evitar más acciones. O, otra posibilidad es que el inquilino simplemente quería salir del contrato de arrendamiento y la propiedad de alquiler y simplemente lo rompió.
Recientemente nos encontramos con un administrador de la propiedad de la zona de Nueva York que tenía una historia muy interesante.
Su antiguo inquilino falleció y su hijo se hizo cargo del contrato de arrendamiento. El hijo falleció y la pregunta que Cory se encontró fue: «¿Qué hago con las cenizas de mi antiguo inquilino?»
Escucha a Cory contar su historia y luego Steve discute lo que debes saber sobre las propiedades abandonadas.
Si tienes una pregunta relacionada con ser un propietario o inquilino, nos encantaría escucharla.
Presentamos tus preguntas en el podcast semanal, sólo deja un mensaje de voz a continuación.
Puedes suscribirte a nuestro podcast «RentPrep for Landlords» para mantenerte al día con las historias y la educación de los propietarios.
Suscríbete: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Pero volviendo al tema que nos ocupa…
Ahora tienes lo que crees que puede ser una propiedad de alquiler abandonada. Sin embargo, proceder como si el inquilino se hubiera ido hace tiempo puede ser un error costoso para usted. Cuando se trata de alquileres abandonados, debe evitar los 3 mayores errores que los propietarios pueden cometer para mantener las cosas legales al recuperar su propiedad de alquiler.
Error #1: Asumir que está abandonada cuando no lo está
A veces es obvio cuando un inquilino abandona una propiedad, como cuando se mudan por la noche y le dejan una nota y una propiedad llena de basura. Otras veces, puede ser difícil saber si el inquilino ha abandonado la unidad de alquiler. En su prisa por entregar una unidad de alquiler y deshacerse de un mal inquilino, algunos propietarios pueden cometer el error de asumir que la propiedad está abandonada cuando en realidad no lo está.
Si no está seguro de si el inquilino ha abandonado realmente la propiedad, encuentre las respuestas a estas preguntas:
- ¿Está el inquilino atrasado en el pago del alquiler? Muchos estados no consideran abandonado un alquiler si el alquiler está al día.
- ¿Están cortados los servicios públicos? Una llamada rápida a la compañía de servicios públicos le proporcionará esta información, sin embargo, esto también puede ser una coincidencia para la falta de pago y no necesariamente el abandono.
- ¿Hay algo dejado en la unidad de alquiler, como muebles o ropa? Si se han dejado objetos de valor, es menos probable que se trate de un abandono que si se encuentra basura o comida en descomposición.
- ¿Notaron los vecinos algo significativo? Si otros fueron testigos de un camión de mudanzas en la propiedad el otro día, o el inquilino les dijo que se iban, ayuda a solidificar otras pruebas de abandono.
- ¿Se ha presentado un cambio de dirección en la oficina de correos? Una rápida visita a la oficina de correos local le ayudará a averiguarlo.
- ¿Qué dicen los contactos de emergencia del inquilino? Debe ponerse en contacto con los contactos de emergencia del inquilino para ver si ofrecen alguna información sobre la ausencia del inquilino.
Ningún factor por sí solo es concluyente, sino que debe considerar varias cosas antes de concluir que la propiedad está abandonada. Es una línea muy fina entre un inquilino que abandona una propiedad y simplemente se ha ido por un tiempo. Circunstancias inusuales, como unas vacaciones prolongadas o un viaje de negocios, una estancia en el hospital o incluso un tiempo en la cárcel pueden hacer que parezca que el inquilino ha abandonado la propiedad cuando legalmente todavía está en posesión mientras no haya roto los términos del contrato.
Error #2. Deshacerse de los bienes personales
Cuando los inquilinos se marchan a toda prisa, ya sea por un procedimiento de desahucio o por otro motivo, suelen dejar sus bienes personales. Incluso si usted ha establecido que la unidad de alquiler está realmente abandonada, todavía está obligado a dedicar algo de tiempo y esfuerzo para tratar con las posesiones del inquilino. Los nuevos propietarios pueden reclamar erróneamente la propiedad abandonada como propia y quedarse con ella o intentar venderla para recuperar algunos ingresos perdidos. Sin embargo, esto es ilegal a menos que se haga de la manera adecuada.
Aunque los diferentes estados tienen diferentes requisitos, en general, un propietario debe almacenar los bienes personales del inquilino durante un tiempo y utilizar un cuidado razonable para mantenerlos a salvo de daños o robos. Aunque esto parece extraño -cuidar de los trastos abandonados de un antiguo inquilino- las leyes son bastante claras en el sentido de que, al menos durante un tiempo determinado, el propietario es responsable de esas posesiones.
Aquí hay algunos ejemplos de estados de todo el país sobre el tratamiento de los bienes personales de un inquilino que han sido abandonados:
- California exige a los propietarios que trasladen los bienes y los almacenen de forma segura, y que luego entreguen una notificación al antiguo inquilino, si es posible, así como a los contactos que pueda tener, en la que se da un plazo de 18 días para que el inquilino reclame los bienes. El inquilino está obligado a pagar al propietario el coste razonable del almacenamiento antes de reclamar la propiedad. Si no se reclama y la propiedad vale menos de 300 dólares, el propietario puede quedarse con ella o deshacerse de ella. Si vale más de 300 dólares, la propiedad debe venderse en una licitación pública.
- Los propietarios de Kansas deben almacenar las posesiones durante 30 días y, al menos 15 días antes de la venta o disposición, intentar notificar al inquilino. A diferencia de la mayoría de los otros estados que requieren que la notificación sea enviada por correo o entregada personalmente, la ley de Kansas requiere que los propietarios publiquen la notificación en el periódico local. Transcurridos 7 días desde la publicación, el propietario debe enviar por correo una copia del aviso publicado a la última dirección conocida del inquilino. La ley de Carolina del Norte exige a los propietarios que almacenen los bienes abandonados en un almacén del condado durante 10 días, tras los cuales el propietario puede venderlos, conservarlos, donarlos o deshacerse de ellos. Si el propietario decide vender la propiedad abandonada, debe enviar un aviso por escrito con al menos 7 días de antelación a la última dirección conocida del inquilino. Los ingresos van primero al propietario para compensar cualquier gasto restante del inquilino y el resto va al condado.
Error #3. No documentar el proceso
Incluso si han cubierto todas sus bases al juzgar que el alquiler está abandonado y se han deshecho adecuadamente de las posesiones del antiguo inquilino, muchos propietarios cometen el error de no documentar el proceso de recuperación de una propiedad de alquiler abandonada. Si toma la decisión equivocada y se enfrenta a una reclamación por cierre indebido del inquilino, necesitará tener pruebas de su lado en el tribunal para demostrar por qué tomó la decisión que tomó.
Aquí hay algunas cosas que debe hacer para documentar adecuadamente su proceso de descubrimiento en la recuperación de una propiedad de alquiler abandonada:
- Tome fotos de la propiedad, incluyendo los casos en los que parece que el inquilino la ha abandonado, como la comida podrida en la nevera, la falta de muebles, las mascotas abandonadas, el césped descuidado, etc.
- Escriba los nombres, horas y fechas de las entrevistas con los vecinos o los contactos de emergencia del inquilino, junto con un resumen de la conversación.
- Recopile cualquier documento que obtenga de las compañías de servicios públicos sobre los cortes.
- Conserve copias de cualquier notificación oficial que envíe al inquilino a la última dirección conocida o al lugar de trabajo del inquilino para demostrar sus intentos de comunicación.
- Documente los gastos de mudanza y de almacenamiento de las posesiones que haya dejado atrás mediante recibos o facturas.
Llave de apartamento abandonado
Si su apartamento está abandonado pero no se encuentra la llave, querrá cambiar las cerraduras lo antes posible. Kwikset fabrica cerraduras que son fáciles de cambiar con la tecnología Smart Key. Sólo asegúrese de recuperar el control total del apartamento antes de volver a forzar las cerraduras.
La palabra final
En general, cuando un inquilino abandona una propiedad de alquiler, no tiene intención de volver, pero ha habido demasiados casos en los que un propietario ansioso o desinformado se ha movido demasiado rápido y fuera de la ley, y ha cometido estos errores críticos. En caso de duda, consulte con un abogado especializado en asuntos de propietarios e inquilinos y asegúrese de que está procediendo de tal manera que minimice el tiempo que la unidad está vacía sin comprometer el cumplimiento de las leyes de su estado.
¿Ha tenido alguna vez un inquilino que abandone su propiedad de alquiler? ¿Qué medidas tomaste para asegurarte de que cumplías con todos los requisitos legales? Por favor, comparte este artículo y haznos saber tus opiniones en la sección de comentarios más abajo.
Siguientes pasos:
Es muy probable que pronto busques un nuevo inquilino.
Ahora es el momento perfecto para leer sobre el proceso de selección de inquilinos.
De esta manera tendrás mejores datos para tomar decisiones cuando se trate de tu próximo inquilino.